越秀地产：优等生的增长术丨资色·曝财报③

业绩越好，年报公布越早。业绩公告的发布时间，似乎正在成为验证房企业绩成色的准则。

相较于越来越多的港股上市房企将业绩公布定在最后一周，连续多年在上旬完成业绩公告的越秀地产，其2021年业绩成色值得市场期待。

3月10日，越秀地产（00123.HK）发布2021年度业绩公告并举行业绩发布会。2021年，越秀地产实现合同销售金额1151.5亿元，同比上升20.2%；在连续多年销售金额增长的支撑下，于2021年度实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%，同时利润得到提升。

在连续2年疫情冲击以及经历房地产深度调整，部分房企的增速降至个位数，甚至个别房企出现负增长。越秀地产仍能保持稳健的业绩增长，并有充足资金在公开市场斩获多宗地块，成为的行业优等生的代表。

稳健增长 优等生的安全密码

数据显示，2021年，越秀地产实现营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%。核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%；按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。

从数据看，2021年越秀地产保持了较为稳健的增长。

回看历史数据，越秀地产一直保持自身的节奏，业绩增长保持在一个稳定的区间。从销售数据看，2019年-2021年，越秀地产实现销售金额分别为721.14亿元、957.6亿元以及1151.5亿元，同比分别增长25%、33%以及20.2%。

正因为销售金额保持一个稳定的增速，越秀地产营业收入也保持在稳定水平。2020年及2021年营收同比增速分别为20.6%、24.1%。

目前，房企现金流的安全备受关注，销售业绩稳定，强化资金回笼能力成为房企筑牢安全边际最重要的能力。

于越秀地产而言，除了销售稳增长回笼自有资金，长期以来健康的财务水平以及保持适度杠杆率成为其在深度调整下仍稳健前行的重要保障。

数据显示，2017年-2021年，越秀地产资产负债率分别为72.2%、74.6%、76.5%、75.6%、76.3%,保持在较为稳定的合理水平。至2021年年底，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为69.1%、47.1%和1.36倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。

同时，作为优秀的国企，越秀地产融资渠道畅通，2021年平均借贷成本下降36个基点至4.26%。

自有资金回笼与外部融资渠道畅通，凭借业绩持续稳健增长，越秀地产持续筑牢安全增长边界。

战略定力 深化可持续增长韧性

企业发展很大程度上是凭借战略致胜的。从越秀地产的销售分布看，2021年1152亿元合同销售金额大湾区的占比高达62%，华东占比约为22%。同时，2021年新增918万平方米土地储备中，大湾区占比48%，华东占比20%。

珠三角和长三角为越秀地产的发展重镇，深化在两大城市群的布局为其战略选择。

越秀地产持续看好大湾区、长三角两大城市群市场前景，越秀地产管理层表示，2022年在投资上坚持“一城一策”，量入为出和稳健投资，将资源优先投向既具有的经济产业和人口竞争有优势的区域和城市，并继续聚焦深耕优势的区域和城市，同时以珠三角和长三角为重点布局深耕区域。

房地产行业的整体增量空间逼近天花板，而企业的分化则在调整中加剧，市场亦在分化，一线城市以及周边具有经济产业支撑的城市市场表现较好。

布局上述区域是越秀地产能实现业绩稳健增长的重要前提，对优质区域的战略坚守和深耕，将持续深化越秀地产可持续增长的韧性。

差异化竞争 多渠道获取优质资源

房地产行业具有明显的周期性，能成功穿越周期的是稳健企业，能精准把握周期实现逆势扩张则是能取得更优异成绩的优秀企业。

与越秀地产而言，在房地产市场火热之际，并未选择加入扩张的狂潮中，保持自身的战略定力。行业调整市场下行之际，越秀地产储备了充裕的现金，以更低的成本获取更加优质的土储。

地产下行，土地市场不再呈现激烈竞争态势，土地获取成本以及难度双双下降；同时，部分房企陷入现金流困境，优质资产被摆上货架，待价而沽。对于资金充裕的越秀地产来说，目前是扩张的良机。

对于2022年的投资规划，越秀地产安排了457亿元资金，约为销售的40%。关于市场收并购标的选择，越秀地产在积极接触考察的同时，仍坚持严格的筛选标准，秉承“量入为出”的原则，进行稳健投资。

对于收并购以及公开市场上的土地获取，越秀地产并无明显偏好，以资源优质与适配性为准，拓展优质土储。

除了在拿地方面实现“错峰”竞争，在拿地方式上，越秀地产还具备独特的TOD拓储模式。

2021年，越秀地产成功获取广州星航TOD项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截止2021年12月31日，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。

越秀地产TOD项目保持稳健的销售表现，全年共实现合同销售金额约178.7亿元，同比上升5.1%，其中，星图TOD实现35亿元、星瀚TOD实现40亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。

未来越秀地产仍将充分发挥“6＋1”多元化增储平台，通过公开市场、收并购、TOD、城市运营、国企合作、城市更新以及产业勾地等模式拓展优质土储，助力可持续增长。

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