解局 | 发不出年报的新力

观点网 “爆雷”半年之后，走向失控的新力控股并没有多少起色。最新传出来的新鲜事，仍不是个好消息。

3月18日，新力控股发布公告称，预计将无法于3月底或之前刊发经审核年度业绩。

每年3月份是港交所上市企业公布过去一年成绩，召开业绩发布会的财报季。几乎没有一家上市房企会错过这次特殊机会，以展露公司经营的稳健、可持续，除非它遇上了大麻烦。

“集团虽已尽力招聘替代人员，但因财务报告单位人员短缺，以致财务报告单位无法正常有效运作。”新力控股指出公司财务报告延缓的原因是，由于核数师辞任，导致了年报的“难产”。

在经历了股债双杀、降薪裁员、甩卖资产、董事长退出境外投资者群群聊等事件后，上述消息成为债务危机对该公司正常经营造成影响的最新例证。

黑马

新力控股曾有志于成为国内增长速度最快的房地产开发商，从0到千亿销售，这家前黑马房企只用了不到10年的时间。其背后，是来自江西南昌的张氏三兄弟的财富故事，而其中的主角是张园林。

张园林在家中排行第二，他有一位哥哥张国印和弟弟张国金。

在创立新力控股前，张园林在由张国印控制的江西第五建筑工程公司内工作了多年，从建设工程总承包商做到总经理。

同时，其亦在投资企业江西裕仁投资有限公司、丰城希尔顿烂尾项目项目公司江西省丰城市希尔顿置地有限公司得到锻炼，为真正进入房地产行业打下基础。

2010年，据称张园林拉到一些矿业、房地产行业背景的投资启动资金，于是新力控股前身江西新力置地应运而生。这一年是中国房地产行业“黄金时代”的具代表性时刻，龙头万科在这年达到千亿销售。

初涉房地产，新力便在南昌经济开发区拿下一幅土地。两年后，新力在该地块推出了其首个房地产项目——帝泊湾，成功打响第一炮。

后续几年，新力持续在江西耕耘。期间，张国印旗下的江西五建集团承建了新力控股的多个项目，包括上述提到的帝泊湾项目，以及新力·方、愉景湾等楼盘。

到2016年和2017年，新力开始发力拿地、冲击销售额，并从江西出发在武汉、惠州、苏州等地市场落地。2017年，新力将公司总部迁往上海，资料显示，这年新力在江西全省的市场占有率达到8.2%。

2019年11月15日，张园林率领新力控股一众管理层现身交易所，为这家成立仅9年的房企敲响登陆港交所主板的信号。据此，新力控股成为江西本土唯一一家上市房企。

依靠高杠杆、高周转的发展模式，新力控股规模发展速度似乎不可思议。于2016年、2017年、2018年及2019年，新力控股销售额从刚突破百亿，到452.4亿元，到822亿元再到921.2亿元。

营收方面，同期新力录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元、269.85亿元。前三年复合年增长率94.6%，2019年内的收入则同比增长达2.2倍。

2020年，新力控股以黑马姿态成为几乎最年轻的千亿房企，当年实现合同销售额1137.7亿元，同比增长24.4%。

同年，张园林经历了除上市之外人生中的另一顶峰。据了解，在当年的全球房地产富豪榜，张园林及其妻子以110亿元的身家跻身进了前180位。

“爆雷”

但新力控股的问题也一直潜藏在其千亿荣光的背后。通过杠杆和合作开发推动的千亿规模，在如今看来多少有点缺乏安全系数。

资料显示，对比全口径销售，2020年新力控股的权益销售额仅540.2亿元，权益占比仅47%。

该公司的盈利能力和融资成本亦令人担忧。2018年-2020年三年，新力控股融资成本维持在行业高位，录得9.3%、9.2%和9.4%。

据了解，2020年3月份，新力发行了上市后首笔美元票据，规模2.8亿美元，利率达到11.75%。6月份，新力发行第二笔规模2.1亿美元的美元票据，利率10.5%。10月份，该公司第三笔美元票据规模2.5亿美元，利率9.5%。

盈利方面，2018年-2020年新力控股毛利率从37.3%下降7.7个百分点到29.6%，再进一步下降至24.4%。而净利率则长期在8%以下，2020年内的数据为7.9%。

如此模式在2015年起的那段房地产商为之“疯狂”的时期，看似没有太大问题。但随着新冠疫情的爆发，以及自上而下推动的房地产风险出清，包括新力控股在内的一批房企，它们的生意经一夜之间遭到淘汰。

融资渠道收紧，楼市降温，房企扩张霎时间失去动力。新力控股的迅速崩塌并不是行业内特例，但却是最值得玩味的一个。

早在去年7月，一则名为《新力地产老板张园林求救信》的求救信拉开了新力控股“爆雷”的大幕。

舆情在酝酿。到2021年9月中旬，“新力控股集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。”的消息流传网上。而这则未经证实的传闻最终引发了该公司股债大跌。

到9月20日，当日新力控股股价狂泻，一个交易日内断崖式暴跌了87%，市值从138亿港元下挫至不到18亿港元。以此为契机，新力控股宣布以待刊发一份载有内幕消息的理由停牌，至今半年有余仍未能恢复。

而新力控股的流动性危机却一直在发酵。

在股价暴跌之后，标普随即发布研报将新力控股主体评级下调至负面，并将其长期主体信用评级从“B”下调至“CCC+”。

“过去几个交易日，由于投资者对新力控股能否偿还到期债务的担忧加重，该公司股票和债券价格大幅下跌。”这家国际评级机构评价称。

一个月后，新力控股宣布无法偿还于当月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息。新力的债务危机，随即从公开市场中的技术性违约走向债务实质性违约。据此，标普继续将新力的评级下调至“SD”。

与此同时，新力开始自救，9月至10月陆续将旗下部分项目股权出让予弘阳地产、阳韵房地产、国民信托和金辉集团。

新力控股旗下的物业管理平台新力服务也据称被摆上平台。据当时流传消息，龙湖物业以及碧桂园服务均是潜在接手方。但这笔交易至今并无任何进展。

除此之外，从“爆雷”至今，来自新力控股官方的有关自救的消息不多。

除最新宣布年报“难产”的公告外，新力控股上一则消息是去年12月22日，该公司发布公告表示旗下2022年到期的2.5亿美元8.5厘优先无抵押票据，行将违约。公告中并未提及解决方案。

但从对房地产开发商最重要的销售端观察，从去年第四季度开始，新力控股的正常经营似乎陷入困顿。

资料显示，2021年全年新力控股实现合同销售814.9亿元，同比减少28.3%。到2022年1月，新力控股单月合约销售仅录得2.67亿元，跌幅达到96.7%，2月份的数据则为2.61亿元。