乐乎罗意:大家越来越愿意在租房上花钱丨长租·探索者

2022-03-22 08:38:52 和讯房产 


编者按

长租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出:探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。

租赁企业所做出的努力和探索,尤为珍贵。为此,和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划,系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业,传递正能量。

积极推动房地产行业转变发展方式,这是3月17日国务院金融稳定发展委员会所传递出的一个重要信号。在业内看来,防范化解风险指的是短期应对措施,行业长期发展的落脚点是围绕居住服务的新模式。

“大家的租房观念有非常大的变化。”2007年北大毕业后,乐乎公寓集团创始人兼CEO罗意一头扎进租赁行业,至今已有14个年头。据他观察,以前人们租房往往是不得已的选择,把租房看作是过渡性的需求,在过去的很多年里,买房即赚钱的思想一致深刻影响着人们的居住态度。

他进一步表示,从居住体验来看,由于房价较高,人们选择空间往往有限,小面积或者老旧小区,再或者距离工作较远,通勤成本比较高,但在房价增长的预期下,人们愿意牺牲当下的生活品质,房子的居住功能长期被忽视。

如今,这种局面正在发生改变,以乐乎为例,3月1日,其旗下首个高端品牌“华世怀庭”项目正式推向市场,该社区主要以loft为主,户型面积从80平至120平不等,租金价格大约1万元左右,针对的是家庭式租赁需求。据罗意透露,项目17天成交31间,反响良好。

从买房到租房,这种观念转变并不容易,其背后反映的是人们从热衷投资到回归居住的改变,也是房地产行业三十多年来真正实现结构性转变。

重新审视“租房消费”

无论是各地层出不穷的租赁政策,还是两会政府工作报告中提及的“加快发展长租市场”,都预示着长租行业正式进入规范化发展新阶段。

在罗意看来,国家对租赁行业的引导和支持一如既往,租赁行业也确实进入了快车道。不过,这有其行业背景,发展租赁市场,一方面有利于提升城市居民的生活品质,另一方面,在行业调整中,租赁长期运营的属性能够让房地产更快进入到健康发展的状态。

人们都在期盼租赁时代的带来。日前,在银保监会的新闻发布会上,中国建设银行(601939)董事长田国立表示,房地产不是一个特别理想的资产买卖,随着中国市场成熟化,依靠租赁这个时代肯定很快就会到来。他表示:“把租房比例提高到30%以上,国家的房地产市场应该会有一个根本的变化。”

“租赁时代一定会来,这是一个长期乐观、短期需要谨慎的事情。”罗意认为,需要具备如下特点:整个行业活跃起来,优质供给大量增加,同时,涌现出大量的优质机构,有更多资产流到长租赛道,如此才能说明租赁时代真正到来了。

他强调,租赁是比较长期的事情,当前已经有了不错的开端。从上游的资产到中间的生产建设,再到运营服务,更重要的是,城市居民意识的改变,主动来看,大家对品质生活有所追求,被动来看,房价上涨预期逐渐回落,租赁成为承接居住功能的非常好的出口。

“对租赁这件事情,消费端正在重新全面的审视。”这让罗意感到欣慰,除了行业上游的变化,比如,从土地、财税、金融退出,他认为,最重要的是下游消费者的变化,传导至用户端,这个行业的真正改变才会发生。

租赁供应仍不充分

任何一个行业想要快速发展,重要的前提条件之一就是充分的供给,长租亦不例外。相较于人们对租房生活的需求升级,罗意认为,当前,租房市场本身的供给存在诸多不足。

对于人们在租房生活中的痛点,罗意总结为三点:其一,租赁产品供给不充分,由于行业发展逻辑趋同,市场上的租赁产品比较单一,主要集中在针对青年人群的单间产品,而对以家庭为单位的居住需求,以及商旅甚至于产业园区的职住平衡需求,覆盖还不够。

其二,行业基础设施还处于建设过程当中,比如,国家层面推进的信息平台,虽然部分城市推出了租赁平台,但无论数量还是功能,整体仍然比较缺失。再比如租购同权,也属于行业发展的外围条件和基础设施,罗意认为,这方面未来可能还需要三五年的补课期。

其三,优质供应商还比较缺乏。租赁行业过去几年经历了起起落落,存活下来的优质机构不多,而且体量也都不算大。罗意表示,未来随着行业的快速发展,包括房地产下行压力会把更多的优质资产挤压到租赁赛道,这方面还有一个发展的过程。

基于这样的行业现状,乐乎做了很多尝试和探索,比如,提供更多元的产品。据悉,乐乎去年推出针对家庭和商务的高端品牌“芷岸”和“怀庭”,白领公寓也进行了战略升级。以“怀庭”为例,它对标的是五星公寓标准,并匹配科技服务体系来提升居住体验。

“乐乎以前更多是运营服务的输出,今年开始结合新进入赛道的主体,在运营的基础上向上游延伸,构建自身投资和建设能力。”经过7年的沉淀,罗意对未来的发展战略愈发笃定,乐乎会一如既往做行业服务商,提供优质产品和服务。

截至目前,乐乎总计管理的房间数量超过6万。不过,相较于规模,罗意更在乎发展的质量。他表示:“我们确实认为现在不应该浮躁的去追规模,更重要的是,回到对市场的真正理解和能力建构上面。”

保租房界限需厘清

如果说当前长租市场最大的机遇在哪里,答案肯定包括保障性租赁住房。

自从去年国务院出台了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》,各地陆续公布保障性租赁住房未来的建设计划。华创证券经过推算得出,“十四五”期间中国修建的保障性租赁住房规模中性预期约为876万套,远超历史水平。

面对这样的巨大机遇,乐乎也在努力参与。“接下来我们绝大部分要去参与保障性租赁住房,每个城市在十四五期间都有几十万的房源供给量。”罗意表示,乐乎会在基本的商业逻辑下尽可能的参与其中。

不过,由于保障性租赁住房租金偏低而且涨幅大多不超过5%,如何在这样一个薄利领域实现盈利至今仍是行业难题。对此,罗意认为,这个生意如果要调动市场化的参与,必须是一个挣钱的事情,可以通过政策支持,让微利的事情变得确定性更强,也会有一部分风险偏好不高的资产及资金流入赛道。

“在盈利预期不高的情况下,投资回报的确定性强,也会降低生产投资成本。”对于盈利问题,罗意认为,对于保障性租赁住房的发展策略,重点是摸索出一套可复制的增长逻辑,不过,由于每个城市的落地政策差距特别大,乐乎还需要时间持续探索。

罗意对长租的未来发展比较乐观,无论保障性租赁住房还是市场化租赁住房,未来都有巨大空间。无论是政策对底层资产入市的支持,还是长周期、低利率的贷款,包括税收方面的减免,以及包含REITs在内的资本退出通道,都会给行业带来大的改变。

“国家会尽快把保障性租赁住房和市场化租赁住房的边界划分清楚。”这是罗意对接下来趋势的预测。

他表示,从行业生态角度看,租赁会由不同属性的产品组成,有满足基础需求的保障性租赁住房,也有通过员工福利方式去分配的单位自建房,更重要的是通过市场化方式提供的多元化产品。

“界限清楚对市场有序发展至关重要。”罗意表示,市场归市场,保障归保障,这样的话,既不至于大家都去通过市场获利,民生属性得不到实现,又不至于所有人都在搞民生,让市场上到处充斥着低质量的供给。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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