绿城中国的这次业绩会 为地产同仁带去了希望

　　几年前，可能谁都没有想过，绿城会在温度创新低的楼市“寒冬”里，稳若泰山，成为房地产行业最安全的几家企业之一。

　　3月23日公布的2022年业绩，无论是从净负债率、扣除预售款后的负债率、现金短债比等偿债指标，还是收入、利润、净资产增幅等利润指标看，都让绿城有资格跻身行业最健康、最优秀的房企行列。

　　而正是因为过去几年发生在绿城中国身上的一系列变化，让遇困的地产同行们看到活下去，并重新取得稳步发展的希望。绿城在坚持高品质的同时，实现的去杠杆、高效能、高增长，也许同样可以在其他同行身上复制。

　　财报季里的明星

　　在今年的财报季正式开始前，几乎没有人看好房地产企业公布的财务数据。

　　但是，绿城中国公布的业绩，让悲观的投资者看到了希望，也为羸弱的港股和A股地产板块赢得了一点信心。

　　2021年度绿城的业绩：营业收入增长52.4%，核心净利增长44.4%，每股盈利增长了24.8%；合同销售总额达到3509亿元，同比增加21%，排名全国第七；销售增速TOP10第一，回款率达到106%；已售未结金额达到3308亿元，比2020年增长了776亿元。

　　最重要的是，不仅业绩漂亮，绿城还足够“健康”。

　　净负债率只有52%，较2020年下降11.8个百分点；融资成本下降了0.3%，全年平均成本仅4.6%；现金短债比达到2.2，又较2020年有所提高。账面上持有的现金715亿元，也比2020年多。投资者也透过财报看到了绿城中国的价值，后者收市报价13.22港元，涨幅达到8.36%，而同期港股内房股板块的平均涨幅只有0.98%。

　　远超板块内其他股票的涨幅，可以看出市场对绿城中国的肯定。

　　用三年时间“调理”

　　绿城的管理团队从三年前开始，就进行了一系列的“调理”。执行董事、副总裁李骏说，绿城在坚守高品质的同时，努力提升效率，依靠成熟的产品体系，大幅缩短了从设计到申报施工许可证的时间。同时，绿城利用了强大的数字化体系，实现管理、销售、推广、交易、服务等全流程，优化客户体验的同时，还加强了内控。

　　今年，绿城的人均销售额已经从9340万元，提高至1.05亿元。

　　改变的不仅是人效，土地储备结构也日渐合理。目前绿城的土地储备有74%处于一二线城市，处于三四线城市的只有25%。

　　另外，绿城的集采应用率达到97.8%，在保证品质的情况下，将成本降低了1.26%。另外，绿城的成本管控，以客户的敏感点来优化设计方案，减少不必要的施工浪费，有利地提升了毛利水平。

　　另外，借助多元地融资工具，不断优化债务结构，降低财务成本。今年1月发行的一笔4亿美元的增信债券，利率甚至只有2.3%。

　　将迎来稳固发展期

　　事实上，绿城所做的事，其他的很多企业也在做，不同的是绿城中国董事会主席张亚东对政策的趋势判断更为精准，因此对绿城的调理也就更到位。

　　张亚东说，几年前，绿城就认为经济去地产化、地产去金融化、住宅去商品化是大势所趋,近几年都不会动摇。因此，在精准判断趋势之后，绿城顺势而为，所有“调理”，就变得非常有效，成功地提升了企业的经营质量和抗风险能力。

　　对未来，张亚东表现出谨慎的乐观。他认为，整个房地产行业18万亿的市场规模，虽然可能已经触及天花板，并在未来逐步每年下降。但与其它行业相比，房地产依然是大有可为的行业。

　　尤其是近期市场虽然有比较大的调整，但却是出清存货，随着一部分触险企业的淡出，未来房地产市场会越来越健康。

　　张亚东说，此前对行业“四个分化”的判断，也已经变成了事实。未来房地产市场将越来越回归产品、回归客户。对类似绿城这样的相对优秀的企业，未来显然会有稳步发展的机遇。

　　他表示，对于绿城而言，2015—2018年的恢复期、2018—2021年的健身期后，未来三年是起跑期，25年之后是稳定发展期。

　　绿城对自身的调理历程，显然会给其他地产同行带来更多的借鉴。真正地吃透行业性政策的趋势，努力做好产品，努力控成本、提效益，放弃对高杠杆的执念，也许也是多数房企调理身体的必经之路。