楼市库存去化超90个月 防城港如何破解“消化难”？

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

“这两年受疫情影响，外地购房者锐减，新房、二手房销售很难了，尤其是从去年下半年开始，成交量下滑尤为明显。”在防城港有着多年房地产中介从业经历的经纪人张欣告诉《每日经济新闻》记者。

作为北部湾沿海地区重要城市，防城港曾凭借优良的生态环境和相对低廉的房价吸引了大量外地人前来置业。然而，严重依赖“候鸟”跨省购房、本地居民改善型住房以及炒房团的防城港，如今的商品房库存去化周期却高居全国百城榜首。

“受严格管控与疫情传播的双重影响，防城港地区本就十分脆弱的楼市变得更加岌岌可危，楼市投资下降和库存攀升已经是一个必然的结果。”广西金融职业学院副教授、硕导严伟向记者表示。

销量不断下跌

北北部湾大道是防城港市最为重要的交通要道，而道路两侧也早已成为地产广告的“聚集地”，不过当地的房地产行业目前正经受着巨大的销售压力。

“防城港目前的房地产市场主要还是以投资客为主，外地购房者比例在60%以上。”张欣告诉记者，但由于近两年来疫情的反复，“外地购房者越来越少了，今年销售情况还不如去年。”

广西壮族自治区统计局数据显示，2021年防城港市（含东兴、上思）商品房销售共18606套，累计实现销售面积159.26万平米，位列广西14市倒数第二位，同比下降21.3%；销售额80.68亿元，位列全省第十二位，同比下降23.3%。无论是成交面积还是成交金额的增长幅度，防城港均位列全省最后一位。

雪上加霜的是，克尔瑞数据显示，截至今年2月末，防城港商品房库存去化周期已达到90个月以上，成为全国商品房去化周期最长的城市。

90个月意味着什么？即便防城港从当下起不再建设新房，按照目前的销售速度，需要近8年的时间才能卖完现在的库存房源。事实上，为吸引购房者促进项目销售，防城港的楼盘项目去年也曾纷纷拿出特惠房政策，无论是线上还是线下，都随处可见各个楼盘项目的特价广告。

“4”字头、“5字”头、“低首付3万”……有些项目还推出“低首付+分期”等优惠政策，其中不乏一些关注度很高的热点楼盘项目，如商贸中心清盘价甚至只需3680元/平方米。

尽管如此，防城港各楼盘销售中心却难回昔日门庭若市的风光景象。位于港口区核心地段某项目置业顾问李玉告诉《每日经济新闻》记者：“从去年6月至今，整个楼盘销量下降了差不多四成。”而李玉在一年内已经换了三份工作（三个项目楼盘），几乎每个楼盘都一样，“销量不断下跌”。

“防城港本身并不是一个经济发达的城市，与北海相比，在旅游业方面也没有优势可言。”严伟表示，加之缺乏足够的人口与经济增长支持，本地人对城市新房的刚需始终处于一个相对较低的水平，一旦库存过高以及出现房价下跌的情况，就可能导致楼市长期处于低迷状态。

曾“跳跃式”增长

事实上，防城港新房库存问题早已有之。早在2016年2月，防城港商品房待售面积就已约358万平方米，按照月均销售14万平方米计算，预计去化周期为26个月，去库存压力比较大。

为此，2016年11月底，防城港市政协就曾为此专门召开了名为“化解我市房地产库存”专题协商会，并提出了“防城港13条”：即精准政策和研究落实；完善棚户区改造货币化安置房源信息平台；支持农民工等新市民购房需求；鼓励机关、事业单位和大型国企等稳定就业的工作人员团购存量房；上项目聚人气，促进房地产刚需；加快完善城市配套设施，进一步改善宜居条件；加大金融税务部门支持力度；大力发展新产业新业态；积极培育房产租赁市场；严格控制新增供地；继续实行“生态移民”政策；加大宣传力度，组织企业抱团走出去；加强房地产市场监管。

到了2018年4月，国务院批准成立广西防城港边境旅游试验区。同月，海南全岛施行楼市限购，大批投资客以及海南中介公司转移目标至跟海南岛气候、旅游资源相对比较接近的防城港、钦州等地。在两大因素助推下，防城港的楼市以及土地实现了量价齐涨。

这一年，防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长。据防城港房产网统计数据，2018年防城港市（含港口区、防城区、东兴市）共计销售商品房48486套，相比2017年增长85.46%；销售面积为423.61万平方米，相比2017年增长71.64%；销售总额232.33亿元。无论是销售套数、销售面积、销售总额都远超2017年。

价格方面，2018年防城港商品房成交均价在4、5月份一度飙升至7000~9500元/平方米。“主要原因在于5月份大批海南中介机构以及意向客户转移到防城港，而土地出让价格以及楼面价多次破纪录，购房者对楼市前景十分看好，购买意向极高。”防城港市房协方面表示，尽管此后成交价格有所下滑，但基本备案数量仍保持在每月3000~3500套。

此后，防城港商品房成交一路下滑，库存进一步拉大。《每日经济新闻》记者梳理防城港住建局数据发现，2019~2021年，防城港全市分别成交新建商品房39477套、21444套、18606套，同比分别下滑了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年销售的套数，甚至已经达到自从2015年至今7年来的新低。

“2018至2019年，防城港房价达到最高点，均价接近7000元/平方米，目前已经下降至5500元/平方米左右。”严伟表示，防城港作为一个边境小城，自身体量并不足以支撑这一房价，在海南出台限购令后，许多北方人选择将防城港一类城市作为购房替代城市。也就是说，防城港并无特殊优势。“其销售方法也采用旅游购房、外地包销等方式，当房价上升至一定程度后，外来购房热情将迅速减退，形成现在的高库存态势。”

消化难度增大

需要注意的是，防城港属于典型的外部需求驱动型市场，楼市销售主要以外地人群为主。但受疫情影响，外地人的购房占比明显下降。

“这两年因疫情，外地购房者少了很多。2022年防城港房价应该是已经到底了，不会有太大的波动了。”张欣告诉《每日经济新闻》记者，经历了两年的“跌跌不休”，目前防城港房价已降至五年前，房企保利润之下，后期房价下跌空间已明显收窄。

据中国房价行情平台最新数据，今年2月，防城港新房均价为5335元/平方米，环比上涨1.24%，同比下跌6.86%。尽管如此，防城港近年来的土地供应量仍保持平稳增长态势。《每日经济新闻》记者根据防城港市房地产交易中心、防城港市住建局数据不完全整理发现，2016~2020年防城港住宅用地供应面积连续增长，合计共成功出让了2155亩住宅用地。

“防城港目前在售项目很多是2015年前拿的地，新拿地项目大多还未推向市场。”广西一位业内人士告诉记者，随着这几年防城港新建商品房成交价格回落，叠加住宅用地出让增加，新建商品房库存增加，开发商购置土地欲望相对2018年有所降低。

另一方面，3月20日晚，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：其中在北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%，进一步降低居民购房门槛，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

“无论是首付比例为30%还是20%，客观上都有助于降低首付成本，对于激活第二套购房需求、保障改善型需求等都有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，类似放松的做法，也说明近期一些沿海城市或文旅资源城市面临的压力，即外来购房需求萎缩，房屋库存消化难度增大。

不过，在严伟看来，去库存的长期办法仍是加强城防城港市的经济发展与基础设施建设，打造沿边沿海城市名片，从外贸、港口、旅游和养生等方面提高城市吸引力，增加城市居民收入，使群众能够买得起房，也愿意买房。

“短期来看，要促进房价回归正常水平并保持稳定，避免出现房价长期下降的情况，一要规范购地行为，二要统筹新房销售价格。此外，不应该过度干预市场正常的交易活动，而是要从供给侧进行调整，争取用五年左右的时间降低新房库存，使楼市重返健康状态。”严伟续称。

（应受访者要求，文中张欣、李玉为化名）