关于外地人买房,这个城市放大招

2022-04-12 08:44:23 第一财经 

  4月11日,第一财经记者从苏州市房地产市场和交易管理中心了解到,苏州的限售、限购政策皆有所松动。

  在限售方面,二手房限售时间由5年改为3年;在限购方面,非苏州户口购房条件由3年内连续满24个月社保改为累计24个月,同时外地人卖房后2年内,无需社保或税单可直接购房。

  苏州市房地产交易中心的相关工作人员向第一财经记者表示,上述三项规定从今日起已开始执行,只针对二手房,新房并不包含在其中。

  针对上述限购政放松新规,有苏州当地购房者向第一财经表示,他2016年5月曾在苏州购置一套房产,同年7月苏州才推行限购政策。“我的社保从2019年才开始补上,到现在还不够两年,不过两条关于外地人购房的规定放松以后,那现在的新规定下,我卖房后可以直接再买一套了。”

  据了解,苏州此前执行的限购、限售政策起始于2019年7月。彼时出台的《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》显示,苏州范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  同时,非苏州市户籍的居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示,在限购方面,社保从连续改为累计24个月,实际上更为合理便捷,毕竟社保断缴的情况难免会出现;对于二手房限售时限缩短,更多的是释放合理的改善性需求,卖一买一。

  这一松绑政策出台的背后,是苏州处于冰点的楼市。2021年下半年起,苏州楼市持续走冷,新房和二手房均处在高库存的状态之下。据链家网数据显示,目前苏州市区二手房库存量超6万套。

  另据克而瑞数据显示,疫情影响之下,苏州市区二手房一季度总成交9853套,其中1月4614套,2月1698套,3月3541套;而往年同期的成交则基本保持超过万套的水平,此时放松限售是有必要的。

  克而瑞指出,当二手房限售时间改为三年,将会影响置换链条,从而带动新房市场的成交量,释放出积极的市场信号,增加市场信心。

  此外,于小雨进一步表示,“因为限售缩短的是二手房年限,新房仍执行3年限购,就不容易导致前期投资新房被套的抛售,进而影响市场。”亦有分析认为,政策的出台背景之一是二手房的高库存,在于增强买方信心,又不额外释放之前锁定的库存,有助于精准去库存。

  不过,也有分析指出,苏州当前的放松实则稳信心大于实质,“毕竟苏州政策整体还是比较严格”。于小雨也认为,政策实际放松的力度不大,对市场的效果预计有限,当前疫情背景下,居民对收入的预期都不太乐观,影响购买入市的积极性。

  政策传导有望逐渐落地

  自去年四季度以来,在监管不断纠偏融资政策背景下,各地纷纷布局“一城一策”,据中指研究院统计,仅今年一季度就有超过60城调整楼市政策。在下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度之后,部分城市陆续放开限售、限购、限贷等,在苏州之前已有郑州、哈尔滨、福州、兰州、秦皇岛、衢州、青岛即墨等地松绑“五限”政策。

  不过各地因城施策不断深入背后,3月楼市成交仍同比持续下滑,尤其三四线城市环比表现仍不乐观,购房者信心不足导致去化压力较大。克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月,同比增幅超过80%。另据西南证券(600369)最新统计,其跟踪的全国 32个城市中,4月(截至8日)商品房累计成交面积同比继续减少49.9%,环比下降19.4%。机构普遍预期,未来还会有更多城市跟进,去化压力和房价波动较大的三四线城市概率更大。

  在多地利好消息刺激下,房地产板块自3月中下旬以来在二级市场持续上涨,截至上周五板块整体涨逾30%大幅跑赢大盘,同期沪指涨幅为6.13%。此前,业内对于经营性资金支撑房企摆脱困境的预期浓厚。

  不过,4月11日早盘,地产股未能延续涨势出现分化,多只个股上演跌停潮。同日消息面上,随着美联储加息预期升温,中美10年期国债收益率盘中出现2010年来首次倒挂,有分析师指出,中美利差倒挂或因为疫情后两国经济基本面及通胀预期变化。在资本外流、汇率风险等担忧下,市场对我国货币宽松政策能否持续产生分歧。

  不过,对于地产股未来走势,国内机构预期普遍乐观。首先在货币政策上,4月6日国务院常务会议再次强调货币政策的稳健性,同时提到提升新市民金融服务水平、优化保障性住房金融服务。中泰证券地产分析师陈立认为,在销售持续下行背景下,国常会释放了积极信号,有助于满足购房者合理的住房需求,预计货币端5年期LPR(贷款市场报价利率)有进一步下调空间。

  根据央行4月11日最新公布的社融和信贷数据,一季度银行信贷意愿普遍增强,新增人民币贷款和社融规模双双超出市场预期,其中反映按揭需求的居民中长期贷款一季度增加1.07万亿元,虽然3月继续同比少增2504亿元,但较居民中长期贷款罕见下滑的2月已有回暖,恢复正增长。

  其次是各地因城施策对房地产信贷和销售端的助推,此前有机构分析,年中将是重要转折点。中信证券(600030)近日研报也指出,房地产政策底、销售底和投资底总是顺次出现,去年四季度政策底已经明确,3月以来因城施策的政策利好加速涌现,二季度商品房销售增速或将见底回升,但投资底仍需等待。只要经济下行压力没有实质缓解,或地产销售没有确认见底,地产的松绑政策就可能持续出台,地产股仍有上涨空间。

  而从长远看,国泰君安房地产分析师谢皓宇团队认为,考虑到紧房企信用抑制土地资本化,加上人口城镇化率已达较高水平,未来只有加大房企信用支持从而带动产业链发展,才能带来居民收入及收入预期的上升,否则信用扩张可能低于预期。而在经济偏弱、流动性持续宽松的情况下,有可能出现资产荒局面。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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