“新金融”助力“新居住”

文/乐居财经  张林霞

近日，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。这标志着全国首个保障性租赁住房REITs项目诞生，这类金融产品的诞生对于租赁市场行业的发展来说意义重大。

2020年10月发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》要求，依法依规开展基础设施REITs试点。

2021年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议时指出，“金融机构必须从大局出发，坚定支持实体经济发展”“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

2021年3月18日，证监会披露，正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。沪深交易所随后表示，高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了多地的多家保障性租赁住房企业。

2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。

2021年7月份，国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了基础设施REITs行业试点范围。

2022年2月份，住建部部长王蒙徽在国新办新闻发布会上表示，推进住房供给侧结构性改革，主要是大力增加保障性租赁住房供给，预计2022年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），着力解决新市民、青年人住房困难问题。

证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

中证鹏元评级研究发展部研究员吴进辉根据我国商品房存量规模及美国租赁REITs规模占比推算，国内保障性租赁住房REITs的规模预计将达到3700亿元-7400亿元左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此次保障性租赁住房证券化产品即REITs来看，从此类产品可以看出，其基础资产主要是4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，整体出租率达到了99%，涉及1830套住房项目。从这里至少可以看出三点。第一、目前深圳在此类金融产品创新方面率先进行，成为房地产金融改革的一个重要内容。第二、类似改革主要是由本地的国企属性企业进行，预计后续民企等企业也会加快改革。第三、类似金融产品的一个重要发行条件就是出租率，这也是后续投资收益得到保障的基本内容。

严跃进还认为此类REITs产品，其和过去的各类创新是有本质区别的。严格来说，租赁住房的私募REITs产品其实是有的，而此次其实是公募REITs。换句话说，其差异是，过去的一些金融产品是属于封闭式的，而现在类似的金融产品，其实是和股票类似，是具有流通性的。所以从投资者的角度看，后续类似花1000元，也有机会参与投资，是非常好的金融产品。从租赁住房的角度看，类似创新有助于租金变现，客观上都有助于带动租赁企业资金的稳健，也有助于保障性租赁住房市场的健康发展。

上海证券基金评价研究中心分析师姚慧认为，发行保障性租赁住房REITs产品，可在一定程度上改变目前以传统债务融资方式满足保障性租赁住房融资需求的现状，提升直接融资比例，降低杠杆率和金融风险，从而降低政府或企业的债务负担。同时，公募REITs为企业提供退出渠道，可以带动增量投资，形成投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资的资金链条闭环，将极大地盘活保障性租赁住房行业的流动性。

华泰证券研报指出，从资产配置的角度来看，投资公募REITs产品的收益与股市、债市的关联度相对较小，可以分散投资风险。另外，高派息率、风险收益适中的特点能提供长期、稳定的投资选择，一定程度上正好契合当前市场追求“稳稳的幸福”这一需求。

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