按时偿还美元债 时代中国演绎短期生存与可持续增长平衡法则

　　进入偿债高峰期，债务偿还情况成为外界窥见房企财务状况、现金流安全的重要指标。近日，时代中国（1233.HK）发布公告称，已按期偿还4月到期的两笔美元债，合计4.25亿美元。

　　据统计，目前已有包括旭辉、弘阳、宝龙、新城控股(601155)、德信中国等在内的多年房企于4月按期偿债或者赎回债券，向外界释放了财务安全、保障现金流安全的信号。

　　2022年上半年房企进入偿债高峰期，而一季度销售持续下滑，房企自有资金回笼减少，房企偿债压力增加。此时能按时偿债说明房企流动较为充裕，是保住公司资本市场信用的最好例证，同时向外界展示了公司抗风险、穿越周期的能力，也为未来回暖谋求更好的发展奠定良好基础。

　　积极偿债 共建行业信心

　　2022年开年，房地产在深度调整中持续下行，一季度百强房企业绩同比大降47%，市场在持续探底。但同时房地产作为国民经济的重要支柱，链接了庞大了上下游产业链，其稳健增长对于经济的可持续发展具有重要作用。

　　目前，房地产行业迎来各项利好政策，市场反弹在即。经过新一轮调整，资本市场对房地产行业资源支持向优质房企倾向，而偿债能力则是检视房企状态的重要指标。

　　深耕大湾区多年，时代中国稳住了局面，于4月22日宣布先后偿还了2笔美元债，合计4.25亿美元。

　　按期偿债，时代中国向外界释放了公司流动性充裕的信号，进一步打消了资本市场对其流动性的担忧。同时，在市场下行中，时代中国是房企积极偿债的一个缩影，4月已有旭辉、弘阳、宝龙、新城控股、德信中国等在内的多家房企赎回债券或者按时偿债。

　　业内人士分析指出，相较于去年底部分房企暴雷躺平，在市场持续下行仍能按时偿债向外界证明了这些房企的实力，同时房企偿债说明对行业反弹及房地产行业的未来充满信心，具有重塑行业信心的作用。

　　以时代中国来说，一季度实现销售金额128亿元，同比下降36.85%，在百强房企业绩腰斩的大环境下，时代中国的业绩算稳住了局面。同时，从其2021年年报披露的数据看，去年实现合约销售金额956亿元，确认收入436.4亿元，同比录得增长13.1%，实现毛利额约为120.5亿元，增长8.6%。

　　收入增长、利润增厚，给时代中国回笼了更充裕的自有资金，为公司偿还债务，保障流动性安全打下了基础。

　　在2021年，时代中国将财务安全放在重要位置，主动降低负债，有息负债下降81亿元。同时，时代中国此次偿还4.25亿美元债与过往的债务管理策略一脉相承，将持续降低有息负债规模，缓解短期偿债压力，优化债务结构。

　　调整短期策略 战略坚守助力穿越周期

　　身处百年大变局，房企的发展思路也要发生根本转变，必须放弃对规模的幻想，将“活下去”提高到最重要的位置。

　　从时代中国近期的消息来看，其心态和策略调整较为到位了。从规模上来说，2022年制定了650亿元的目标，较2021年有较大幅度的下降。从一季度房企的业绩表现看，时代中国业绩目标与目前的大环境匹配度高。此前，时代中国董事会主席岑钊雄在业绩发布会时也曾表示，“公司不倾向于用极端的方法，比如以价换等短期行为来实现销售目标的达成。而是倾向于让整体销售安排更从容一些，依靠卓越的产品品质和服务，实现有质量的增长。”

　　海通证券(600837)认为，时代中国降低销售目标并不意外，降幅相对于中型民营房企也相对公允。

　　除了主动控制规模外，将现金流安全放在最重要的位置是时代中国另一个策略转变。通过回购美元债，按时偿还债务，减轻短期偿债压力，减少有息负债规模等举措，打造更稳健的财务体系。

　　回笼资金方面，除了全力保销售回款外，时代中国退出部分城市更新项目，希望回笼前期投入资金，增厚现金流安全垫。同时，在城市更新项目开发方面，选择分类推进，减少开支，寻找收入与产出方面的平衡。

　　业内人士分析认为，时代中国将安全放置在首要的位置，多渠道回笼资金，是正确的战略。只有活下去，穿越周期，才有资格谈未来，这是时代中国基于环境变化做出的适配策略调整。

　　面对大环境变化，快速调整策略，或可助房企度过眼前的难关，但同时，房企也不能被短期的困境打断节奏。能穿越周期的房企，既要能抓住行业上升期发展机遇，强化综合竞争力，同时在行业下行中调整战略，度过难关；更应该看到，在不断的政策利好下，市场回暖在即，房企需要留存可持续增长潜能。

　　于房企而言，战略坚守至关重要，稳健的财务以及城市布局的深化并非一日之功，而短期的调整则是对其战略的考验。

　　从时代中国来说，在目前的环境中，销售情况略好于行业平均水平，同时能够保障流动性安全，是对其战略的正面验证。而这有赖于其坚持深耕大湾区的战略，战略坚守也是时代中国未来能持续穿越周期的基础。

　　数据显示，2021年时代中国956亿元合约销售金额中，广州、佛山、珠海和长沙4个城市贡献了约8成的业绩，这是深耕大湾区核心城市的成果，同时，时代中国优选部分高能级城市布局的战略逐渐被验证。

　　从土储来看，时代中国约2000万平方米土储分布在16个城市，主要为大湾区的核心城市以及长沙、南京等高能级城市，这些城市经济潜力大，产业基础好，是时代中国未来长远发展的“粮仓”。

　　中泰证券研报分析指出，时代中国的土储及旧改资源集中于粤港澳大湾区，项目资源合理充沛，有望支持公司稳健发展，公司的财务风险有望进一步收敛。

　　从适配环境变化进行主动收缩规模，城市更新策略调整以及积极偿债等举措，时代中国当前面临行业深度调整下房企求生存的一个房企样本，具有行业参考价值。“艰难困苦，玉汝于成”，房企在努力走出低谷的过程中，也在增强对环境的适应能力，强化了其面对未来更多不确定性的抗风险能力。阵痛之后，行业将迎来全新的发展，而时代中国等具备穿越周期的优质房企有望迎来更好的发展。