张松桥逆操作，李思廉巧回16亿贷款

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文/乐居财经 李奕和

在变卖资产的路上，张松桥帮了李思廉一把。

五年前，富力地产（02777. HK）和中渝置地（01224. HK）以各50%的权益拿下英国伦敦一区Vauxhall的一宗大型开发地块。

项目如今已开发了一期3栋住宅，为了偿还旗下债务，富力不得已将另一半股权转给了对方。

4月28日，富力地产公告，其全资附属公司东日有限公司将持有目标公司Instant Glory International Limited的50%股权，出售给买家Victory Trend Holdings Limited，代价26.6亿港元。

目标公司主要从事持有及开发英国伦敦物业Thames City，项目即Nine Elms Square（九榆广场），由富力地产与中渝置地各持股50%。此次交易的买家由中渝置地董事会主席张松桥实际控制。

富力地产称，出售事项能够将其在物业累积的价值套现，提高财务灵活性；有利于优化资源配置及降低资产负债率，管理风险，实现长期稳定健康发展。

这是时隔一个月后，富力地产再次出售英国伦敦的物业项目。

事实上，不仅仅是富力，近两年逐渐将投资战线撤回内地的张松桥，出售海外项目也有发生。这次，张松桥却反向再度加码收购伦敦项目，是基于怎样的考量？

李思廉与张松桥，一退一进，两位地产富豪演绎不同的英伦进退与抉择。

富力英伦投资史

最新出售的Thames City物业项目，位于英国伦敦Nine Elms Lane（原New Covent Garden Market）南部，总占地面积约为44.9万平方尺（约4.99万平方米），总可售楼面面积约170万平方尺（约18.89万平方米）。

物业为混合用途发展项目，包括12栋住宅楼、一座公园及其他设施，如会所、景观花园、餐厅、零售店及商业空间。物业的第一期包括3座住宅楼，于2020年已推出预售，截至公告日期工程仍在进行。

该项目实际由富力地产和中渝置地在5年前所拿下，交易还曾涉及第三方万达集团。

据了解，最早在2017年6月，万达宣布拟以4.7亿英镑的价格，从英国房地产上市公司St Modwen和法国建筑公司Vinci组成的联合体手中，买下了Nine Elms Square（九榆广场）地块。但紧随流动性欠佳，万达最后放弃了这笔收购。

当时，正值中资房企意气风发之时，海外投资成为潮流，一众中资房企手握重资像敏锐的猎豹在海外搜寻猎物，万达没有做出的收购，最终在2017年8月由富力地产和中渝置地接手。

那还是富力地产初涉英国伦敦市场，2017年3月，以近6000万英镑拿下南伦敦雀巢总部大楼及附近地块为标志，该公司吹响了进军英国伦敦房地产的号角。此后的一到两年内，富力地产多次在伦敦市场出手。

包括2017年4月，以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下伦敦一区的Vauxhall Square地块；次年1月其再次斥资35亿元人民币接手万达的One Nine Elms （伦敦ONE）综合发展项目。

甚至由于One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square三宗地块紧密相邻，还被外界合称为“伦敦富力城”。

只不过，当年风光已逝。去年下半年以来，由于金融政策的持续收紧，房企债务暴雷，楼市急速降温，富力地产为维持流动性，在巨大的债务压力下，不得不开始了频繁变卖资产。非常时期，其海外资产的出售更排在了首位。

仅在一个月前的3月15日，富力地产就公告以9.77亿港元的价格，将英国伦敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.全部股权出售给远东发展。

R&F旗下发展项目正是上述“伦敦富力城”一部分的Vauxhall Square。该项目规划总建筑面积约13.3万平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前，主场地的发展项目尚未动工。

除了处置海外资产，去年下半年以来，富力地产已相继出售富力物业、广州国际机场富力综合物流园项目等多项资产回流资金，大股东张力和李思廉更不遗余力斥资80亿支持公司发展。

据了解，富力地产目前存续人民币债券9只，余额146.65亿元，其中5只将于一年内到期，合计93.7亿元。此外，其流通中的美元债10只，存续规模49.44亿美元，其中5只美元债将在一年内到期，总规模27.19亿美元。

张松桥以3.6折捡漏

这笔交易中，张松桥捡了个大便宜。根据公告，富地产预期将录得出售事项的亏损约18.4亿港元。

据了解，目标公司Instant Glory International Limited于2022年3月31日的未经审核综合资产净值约为5.773亿英镑（相当于约56.9亿港元）。按此计算，50%权益应占28.45亿港元。

而交易代价仅26.6亿港元，且已包括目标公司尚欠富力方销售贷款约16.5亿港元（约13.85亿人民币）。据此，该次交易目标公司50%的权益价仅10.1亿港元。富力地产相当于给张松桥打了3.55折。

不过公告也约定，卖方有权收取买方在目标公司可分配溢利中应占的部分，这部分溢利主要来自物业第一期单位的累计销售价值超过12亿英镑及于完成日期起计18个月内取得。

因此，买方应促使目标公司在物业第一期单位的累计销售价值达至12亿英镑后尽快支付或分配利润。

即便仍需给富力方面分配项目的应占溢利，但极具吸引力的价格，是张松桥拿下项目的重要原因。毕竟，张松桥的中渝置地近两年来其实也在有意减少海外的投资，正将战线撤回内地。而此笔交易却让他再一次加码了海外投资。

作为“重庆李嘉诚”，也是“重庆首富”和“西南地产王”的张松桥，其实比富力更早进入海外的房地产市场。

2013年，中渝置地的销售额接近百亿。当年，张松桥开始将投资的船头调转至英国和澳大利亚，他以11.5亿英镑买下伦敦利登霍尔大楼，创下国内投资者对英国地产投资的最大手笔记录。

为了加大对海外的投资，张松桥控制的两个平台中渝置地和渝太地产还不惜转让高原国际、悦景集团等多家公司，出售大量内地的房地产项目进行套现。至2017年，两个平台在内地的项目基本卖完，土储也所剩无几。

但受制于英国脱欧及国外经济形势的影响，张松桥的海外投资并不顺利。同时由于错失了国内房地产爆发式扩张的那几年，中渝置地的经营业绩也一落千丈。深入的考量之下，张松桥“重回”内地投资的意向已愈加明显。

去年8月5日，张松桥实际控制的另一个上市平台渝太地产曾以总代价2.35亿元，出售间接全资附属公司Solent Ventures Limited，该公司在英国伦敦持有投资物业1 Chapel Place。

相比海外资产的出售，内地却拿地频频。2021年以来，中渝置地曾先后以合作方式获得江苏盐城、广东江门两个项目。加上此前已经获得的重庆璧山项目，目前在国内开发有三个地产项目，不过这些项目均为合作开发，占比均在30%左右。

渝太地产方面，该公司去年4月以总价9.03亿元拿下四川达州第一期地块及第二期地块，占地面积分别为9.75万平方米、13.3万平方米；2020年3 月和9月，还花费3.8亿元在四川眉山收购项目，其近两年绝大部分收入来自这两个物业项目的销售。