降价7000/㎡只求一卖！深圳这个中心片区也熬不住了！

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朋友们，假期愉快！

临近放假的下午，浑浑噩噩中。

一则消息在购房群里引起大家的注意！

龙华尚未开盘的卓越和奕府流出消息，均价6.5万，总价580万起！

和一路之隔的超级网红盘鸿荣源壹成中心一比，足足便宜了7000块/㎡！

如果按照楼盘的最小户型计算。

93平的和奕府总价，比85平的壹城中心还要再低10万以上！

也就是说，相似的配套，相似的地段，但和奕府面积更大，价格更低！

看到这，你是不是以为可以直接冲了？

且慢！事出有因，听我细细道来。

一路之隔，一个6万一个7万，这到底是差在哪呢？

我们先来看看和奕府的配套设施。

卓越和奕府位于龙华大道和工业路的交汇处，前身为油松片区城市更新单元。

从地图上看，和奕府和壹成中心十区仅仅一街之隔。

但它和壹成中心在位置上最大的区别：

和奕府目前距离最近的地铁站是4号线龙华站，相隔约2公里，而壹成中心则更近龙华站。

不过根据深圳地铁线路5期规划，卓越和奕府周边规划有22、25和27号线，这三条路线预计将在距离项目300米内设立油松站和油福站。

虽说目前交通配套不出彩，但在商业方面，卓越和奕府购物非常方便。

除了自身配建约3万平方米的商业之外，又可以享受到一路之隔的壹成中心近60万平方米的壹方天地商业配套。

既不会有太嘈杂的环境，还同样有便捷的体验。

在教育方面，项目配建一所12班幼儿园，南侧还有在建的龙峰小学，周边还有松和小学、华育小学、龙华第二实验学校、展华实验学校等学校。

不过现在的龙华中心周围旧改云集，市政面貌正在更新中，最少也是10年的兑付期。

和奕府周边的旧改项目达到了40多个，总体量达到了1500万㎡，给片区的未来留下来很大的想象空间。

在二手房方面，项目周边的老小区幸福城润园一期、新华苑一期的参考价分别为5.65万/㎡、4.5万/㎡。

综合这么一看，作为新房的和奕府6.5万/㎡的定价似乎挺合理的？

看到定价的消息，我第一时间联系了和奕府的内场销售，证实了均价6.5万/㎡的消息。

还记得上次踩盘时，销售说预计开盘均价在7万左右的话还余音绕耳。

怎么这么快就改变主意了呢？

想想开发商这么精明，能多卖一块钱，就不会少卖一块钱。

那究竟是什么，让和奕府决定要“降价”呢？

我猜测：

一个最主要的原因就是，现在卓越急需“回血”。

另一个原因当然就是和壹成10区竞争抢占客源。

据不完全统计，目前，卓越集团在深圳已布局50多个旧改项目，通过政府计划立项审批项目20余个，已完成拆迁并开工建设项目达13个。

卓越深圳旧改项目分布

然而，卓越目前在售和将售的住宅楼盘，去化效果并不好。

卓越·蔚蓝铂樾府和卓越荣津瀚海湾一个在大鹏，一个在盐田，一年多了还没卖完。

卓越柏奕府，位于龙华上塘片区，走的高端改善定位，快半年了，去化仍然一半不到。

卓越九珑，这是卓越最受关注的首个南山旧改项目，很遗憾，也已经停工许久。

从卓越深圳的土储转化和贡献销售来看，投入很多，收入很少，现实非常残酷。

所以，如果不是急需回款，谁又愿意降价卖房呢？

另一个原因，我想是壹城中心开盘去化的这半个月的时间，也让和奕府想明白了：

两个项目距离相近，产品相近，客群定位相近，还是得做出差异化，抢占客源。

首先是产品的差异化。

和奕府的户型设计偏向于改善的93平-113平，全部都可以做到3房的设计。

相较于壹城中心的85平的2+1户型，还是和奕府更符合主流审美。

建面在110-113平的户型，空间相对更加宽敞，而且客厅部分还有多功能房的空间。

逛完了和奕府的样板间之后，整体感觉空间设计比较灵动。

很多人性化的小设计，比如全屋的人工智能唤醒，比较符合年轻人的喜好。

另外，博誉府、壹成10区两个鸿荣源的楼盘都是铝板外墙。

柏奕府、和奕府则是玻璃幕墙，豪宅用料，高端写字楼既视感。

其次，当然就是价格的差异化。

用和奕府销售的话来说，“壹成10区的85平和我们93平的首付差不多”。

两个楼盘的得房率差不多的情况下，买更大的面积，用更低的价格。

但其实我认为，和奕府的价格差异化是因为壹成10区的定价太高造成的。

说白了，不是和奕府卖便宜了，是壹成10区卖贵了。

我在之前的文章也提到过壹成10区这个定价肯定不好卖，详情可以点击此处跳转阅读。

和奕府的价格相较于周边片区新盘和的二手房成交价，其实是趋于市场冷静之后的结果。

所以综上所述，对在龙华置业可能摇摆不定的朋友，可以把和奕府纳入考虑范围。

在性价比上来说，壹成10区和和奕府，我更推荐考虑和奕府。

讲完了两个楼盘之间的“明争暗斗”。

不禁让人感慨，三十年河东三十年河西。

开发商坐等客户上门“抢房”的时代已经结束了。

现在开发商之间保持这样的良性的竞争，才更是我们愿意看到的。

让开发商内卷起来，购房者才能争取更多的优惠，妥妥的鹬蚌相争，购房者得利。

最近市场逐渐回暖，我们专业的房产职业规划老师团队已经提前布局，跑遍了市场上大大小小的楼盘，不管是新盘还是二手笋盘，我们都有最新的一手消息

划重点，现在市场情况千变万化，政策随时可能变动，一定不要错过最新的市场消息，具体可以扫描文章下方的二维码添加老师微信。

面对已经趋于稳定的市场，让你有时间精挑细选，有时间和开发商磨更低的打折，让他求着你买。

打折的楼盘会越来越多，那么在这个时候，其实对买房者来说就是一个入手的好时候。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

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