超110城推楼市新政，内房股五月开门红，有房企大涨89%

5月的第一个交易日，港股地产股迎来"开门红"。

截至5月3日收盘，恒指收涨0.06%，报21101.89点；地产股涨幅居前，恒生地产指数上涨1.13%，报收29649.49点。富途牛牛数据显示，内房股上涨2.89%，成交额达21.95亿港元。

个股方面，天誉置业、中国上城分别大涨89.41%、35.71%，领涨港股地产板块。其他多只内房股亦走强，沿海家园涨26.19%，祥生控股涨16.92%，融信中国涨10.30%。涨幅超5%的有华南城（+8.00%）、新城发展（7.46%）、远洋集团（+6.67%）、美的置业（+5.84%）、万达酒店发展（+5.26%）等。

平安证券研究所5月2日发文指出，4月全球股市涨少跌多，以恒生指数为代表的港股市场亦继续下跌，但4月底的政治局会议坚定了市场信心，港股市场显著反弹。目前，港股出现政策底带来的"双底"结构，"市场底"也渐行渐近。在地产调控举措逐步趋松下，金融地产板块的估值修复值得关注。

消息面上，4月29日，中共中央政治局召开会议。在房地产方面，会议指出，在坚持"房住不炒"的定位下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

4月29日，A股房地产股率先应声而涨。截至4月29日收盘，包括万科、绿地控股(600606)、新城控股(601155)、中南建设(000961)等多只股票上涨超过5%。

5月3日，中金公司研究报告称，政策在需求端支持各地从实际出发、因城施策松监管，在供给端优化商品房预售资金监管，将有利于促进楼市企稳改善。

事实上，今年以来，全国多个城市稳楼市的举措也在相继出台。中原地产研究院统计数据显示，今年以来，近110个城市出台稳楼市新政，包括苏州、福州、郑州、佛山、天津等多个新一线城市、二线城市，政策内容主要是促进刚需和改善性需求的释放。其中，一季度各种房地产调控政策次数达157次，而4月当月（截至4月28日）稳楼市政策累计超过60次。

不过，从前四月销售情况看，楼市元气还有待恢复。中指研究院数据显示，今年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；TOP3房企合计销售4226亿元，较去年同期减少3001亿元。

与此同时，房企规模也在缩减。今年前4月，销售额超千亿的房企仅3家，较去年同期减少6家；销售额超百亿的房企为57家，同比减少了46家。

4·29中央政治局会议后，各地"因城施策"仍在路上。4月29日至五一假期期间，江西赣州、湖南岳阳、江苏连云港(601008)、江苏无锡、广东梅州等多个城市发布新政，从优化房地产项目资金监管、改善房企营商环境、放宽购房者年龄限制、实施购房契税补贴等方面纾困楼市。

其中，岳阳规定，住房贷款利率首套为5.1%及以下，二套为5.46%及以下，最低首付款比例为20%；同时提出推行契税优惠和购房补贴；对符合且在市城区购买首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，发放最高20万元的一次性购房补贴。提出优化房地产项目资金监管，确保相关资金用于项目开发建设，开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金。

连云港从降低土地出让保证金比例、改变商品房预售规模等方面改善房企营商环境。新政规定，经营性用地竞买中，出让金总额超过1亿元的，保证金调整为出让金总额的20%，缴款期限由"合同签订后1个月内"调整为"合同签订后6个月内"。此外，政策明确首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。

无锡则持续放松了市场端的限制。继4月25日允许多孩家庭在限购区域新购一套房、4月27日允许有父母投靠家庭新购一套房之后，5月1日，无锡发文降低增值税免征年限，即无锡市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

此外，江西赣州将房贷申请年龄放宽至70岁。具体而言，5月1日，赣州市举行第二届"红五月"百城千企万店房地产消费季活动暨线上房地产展销会启动，赣州相关金融机构表示，自5月1日起，首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%，同时将购房者年龄放宽至70周岁。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期房地产贷款政策的大方向看，贷款方面总体上呈现贷款更趋于积极、额度更为充足等特征，因此减少对购房者、贷款者的年龄限制和审核要求也符合预期，但对银行而言，关键是要做好基本的风险把控，须把还贷能力作为一项基本考核。

对于5月3日港股地产股的反弹，严跃进认为，这与此前地产股、资本市场出现大幅度下调有关，但各级政府对房地产政策的调整亦有积极作用。政策利好要传导到整个房企的基本面还需要一定的时间，后续来看，地产股还有进一步上行的可能。