50家物企持有现金规模上升，商管类物企偿债能力更优

随着越来越多物企加入上市阵营，行业集中度逐渐提升，竞争也愈发激烈。2021年在物业企业大举扩张业务、扩充在管面积的背景下，资产规模有所上升，负债规模也水涨船高。诸葛找房数据研究中心基于重点50家上市物业公司的年报数据，全面客观的对资产、负债以及现金规模综合分析。

Part.01

规模扩大下资产负债均上升，碧桂园服务资产、负债双高

（一）50家物企资产负债结构相对平衡，内部仍存在不稳定因素

在物企加速扩张的同时，其资产和负债水平也水涨船高，根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2021年总负债达1300.1亿元，同比上涨38.02%。其中流动负债为1084.7亿元，占比达83.43%，较2020年收窄3.1个百分点。从资产来看，2021年50家物企总资产为3001.4亿元，同比上涨38.55%。可以看出，随着物企在管面积规模的扩大，其总资产与负债均大幅提高，且总资产的增长速度略高于负债增长速度，物企整体的资产负债结构相对合理健康，但是流动负债增速高于流动资产增速，财务状况存在不稳定因素。

从各大物企总负债规模来看，2021年百亿以上负债规模的物企有2家，分别为碧桂园服务和深物业，较2020年增加1家，50-100亿元负债规模的物企有6家，较2020年无变化，分别为世茂服务、招商积余、华润万象生活、雅生活服务、佳兆业美好、绿城服务，20-50亿元负债规模的物企有8家，较2020年增加3家，10亿以下负债规模的物企为25家，较2020年减少2家。

（二）碧桂园服务资产、负债双双居首，5家物企负债总额下滑

从各大物企的总资产来看，碧桂园服务当仁不让的位居各大物企榜首，2021年总资产为668.1亿元，较2020年上涨超100%，碧桂园服务在2021年大举收并购及私有化四川蓝光旗下物业公司嘉宝服务、富力物业旗下富良环球全部股权、彩生活旗下邻里乐全部股权、中梁旗下中梁百悦智佳服务股权等多个物业项目。资产规模位居第二的是华润万象生活，2021年总资产为215.9亿元，较2020年上涨13.2%，雅生活服务总资产为201.8亿元，同比上涨44.4%。

在总资产增长的同时，企业的负债规模也水涨船高，其中，碧桂园服务以284.4亿元，同比上涨89%，负债总额仍然领先。位居第二的物企为深物业，2021年总负债为100.5亿元，同比上涨19.3%。从负债的变化来看，50家物企中有5家企业负债实现负增长，其他45家企业负债规模均呈现不同幅度的上涨。其中，方圆生活服务涨幅居首，2021年负债水平同比上涨220%，由2020年的77.9亿元增加至2021年249.1亿元；建发物业的流动负债大增131.8%，主要是由于建发物业预收的房屋硬装业务款项约人民币5.53亿元，对此公司表示该部分合约负债以现金形式存于企业账中，由此引起的流动负债增加对企业整体业绩与经营并无大碍。康桥悦生活则在2021年负债总额大幅减少41%，其中的银行借款这一项由2020年的2.2亿元骤降为0，带动非流动负债大幅下降，而2020年借款数量高的原因主要是公司向关联方郑州康桥房地产开发有限责任公司及郑州唯臻康养服务有限公司提供大额贷款所致。当前多数物业企业由房企分拆而来，企业的经营发展不可避免的与其关联房企有着千丝万缕的联系，因此房企的发展在一定程度上也带动着物企的变动。

Part.02

物企行业偿债能力可观，商管类物企偿债能力更优

（一）资产负债率、流动比率处于合理区间

偿债能力指标是一个企业财务管理的重要指标，是指企业偿还到期债务的能力。具体的衡量指标主要包括资产负债率、流动比率、速动比率三项。其中我们通常以资产负债率来判断企业长期偿债能力，以流动、速动比率来衡量企业短期偿债能力。资产负债率是企业总负债与总资产的比值，一般来说，资产负债率维持在40%-60%为合理水平，过高会产生偿债风险，过低则可能发展动力不足。流动比率一般在1.5-2.0之间比较理想，越高就说明日常经营越不需要短期资金的支持，但比率过高也表明企业资金利用效率低下；所谓的速动比率通常是指企业速动资产与流动负债的比率，是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。速动比率在1.0会更合理，大于1说明一旦企业清算而存货又不能变现时，企业也有能力偿债，但同时也说明企业拥有过多的不能获利的现款和应收账款，小于1表明企业必须依靠变卖部分存货来偿还短期债务。

从50家物企的资产负债情况即长期偿债能力来看，物企的长期偿债能力是有所提升的，但升幅不大且处于合理范围内。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点50家物企，2021年资产负债率为43.3%，较2020年收窄0.2个百分点。由于物业行业的轻资产属性较强，物企的负债水平本就偏低，但也要注意，谨慎把控负债情况是需要长期维持的，企业要把握经营业务发展的实际情况，确保偿债能力稳定。

从50家物企的短期偿债能力来看，流动比率处于合理区间，速动比率大于1，整体来说短期拥有偿债能力。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点50家物企，2021年流动比率为1.92，处于合理范围内，速动比率为1.57，大于1，短期偿债能力可观，但还需要运用好当前的现金和应收账款。 

（二）华发物业负债率超100%，商管类物企偿债能力更优秀

2021年，50家物企中有7家资产负债率在60%以上，较2020年下降50%，资产负债率在40-50%的企业有17家，较2020年上涨13.3%，资产负债率在30-40%的企业为21家，较2020年上升31.3%，整体来看，资产负债率保持在30%-50%区间的物企债务情况处于较为理想的范围，2021年资产负债率在30%-50%的企业个数明显增加，表明物企的债务情况持续优化。

根据数据显示，2021年华发物业服务资产负债率高达114.7%，在各大物企中遥遥领先，较2020年收窄6.3个百分点，事实上，从2018年到2020年华发物业的负债率就直线上升，到2021年负债率呈现收窄迹象。根据其年报显示，华发物业高负债率主要是由于在2021年经营中积压了大量未支付的应付账款所致。华发物业的负债率水平高企，甚至超过了很多房地产开发企业的负债率，未来经营风险加剧。位居第二的是银城生活服务，2021年资产负债率为76%，较2020年降低了4.1个百分点。从2019年82.4%到2021年降至80%以下，近年来银城生活服务的资产负债率虽然呈现逐年下降的态势，但是仍处于行业高位，这也成为银城生活服务发展的一个困局。与此同时，部分物企“轻装上阵”，中骏商管以20.1%的资产负债率位居低负债率首位，其凭借着商管标签的优势条件备受资本市场青睐，将轻资产运营模式发挥的淋漓尽致。无独有偶，另一家同样商管属性的企业星盛商业以20.5%的资产负债率紧随其后。当前商管类型的物企扩张相对温和，加上行业内商管物企优质标的稀缺性，对外并购相比其他物业更具优势。

从资产负债率变化来看，2021年有27家物企负债率下滑，有23家物企负债率上升。其中，德信服务集团资产负债率大幅下降49.8%，其次为融信服务，资产负债率下降47.1个百分点，值得关注的是，在2020年融信服务的资产负债率还堪比房企，高达86.9%，到2021年，资产负债率下降至39.8%的较低水平，得益于其流动资产的大幅提升，其中现金及等价物从2.49亿元增加至7.62亿元。同时，方圆生活服务、浦江中国、世茂服务等资产负债率均提升超10个百分点，主要是由于方圆生活服务收购、浦江中国经营受挫加之服务成本增加、世茂服务大幅外拓等举动导致负债率提升，这也为接下来企业发展带来一定风险。

Part.03

企业持有现金流增加，仅有2家物企现金流突破百亿

（一）持有现金规模微幅上升,抗风险能力稍有加强

现金及现金等价物在一定程度上衡量企业的变现能力与抗风险能力，2021年企业间收并购浪潮继续蔓延，对于企业的持有现金规模的影响各异，但不乏部分物企变卖股权或资产等现象，在一定程度上增加了现金等价物的价值。根据数据显示，2021年50家物企现金及现金等价物为1134.89亿元，同比上涨5.19%。其中，现金及现金等价物破百亿的物业企业共有2家，较去年无变化，依旧是华润万象生活和碧桂园服务；现金及现金等价物在10-40亿元之间的物企有16家，较去年增加4家，现金及现金等价物价值在10亿元以下的物企有26家，较去年减少3家。

（二）华润万象生活现金及现金等价物夺魁，建业新生活持有现金高涨

从50家物企的现金及现金等价物排行来看，华润万象生活遥遥领先，2021年现金及现金等价物为136.98亿元，其现金流较为稳定与自身稳健的经营模式是分割不开的；其次，碧桂园服务在开展多次并购之后，其手中的现金流仍然较为充裕，凭借116.19亿元的现金及现金等价物稳居第二；世茂服务位居第三，2021年现金及现金等价物为98.42亿元。

从现金及现金等价物同比增速来看，涨跌分布较为均衡，有27家物企现金及现金等价物较去年有所上涨，23家呈下跌态势。其中，建业新生活以1078.18%的同比增速遥遥领跑，这主要得益于其不断优化自身债务结构的同时，还积极加大营销力度，将布局之网逐渐扩大，在一定程度上充实自身现金流；其次，新希望(000876)服务的现金及现金等价物涨幅也较为可观，同比涨幅达881.70%，其依靠新希望集团庞大的产业和资源优势，以物业管理为核心，逐步深入到多元化的民生服务领域，在生活服务方面得到了高速发展，自身资金流也得到了较为明显的“充电”。相反，佳兆业美好2021年现金及现金等价物呈下跌态势，以64.86%的跌幅居首，“囊中羞涩”或与母公司理财产品暴雷不无关系。

在去年市场整体下行的背景下，虽然物业行业也遭受到一定冲击，但仍有不少物企凭借自身较强的抗风险能力交出一份相对满意的答卷，当然也有不少企业未能抵挡住风雨，“强者恒强”特征愈加凸显。展望后市，行业集中度将继续提升，稳健的发展战略、可观的营收规模等均将助力实力企业越走越稳，同时，偿债压力犹存且较大的物企仍要积极把控市场走势、寻求新的增长点，以逐渐摆脱困境，立足长远发展。

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