华润万象生活电话调研纪要（0506）

编者按：本次调研纪要较全面的展示了华润万象生活2022年及之后的发展战略，内容较多，感兴趣的可收藏、细致阅读。

Q1：在地产市场波动加剧情况下，公司作为央企龙头在物管行业有何战略和打算？

A1：目前房地产市场呈现下滑趋势，房地产行业已经从增量时代转向存量时代，这个变化给城市空间管理服务带来了很大机遇。

华润万象生活作为华润置地分拆出的轻资产管理公司，在城市空间服务运营赛道具备先发的品牌优势和运营能力，未来华润生活会聚焦深耕商管和物管两个主要赛道，同时重点发力城市运营服务赛道，夯基础、练内功，坚持战略定力和长期主义。

Q2：公司怎么看待行业内很多公司全业态发展的趋势，以及公司未来怎么构建生态圈？

A2：公司的基本理念是围绕“空间、客户、资源”三项自身禀赋，着力构建全业态、全产品、全服务一体化的生态系统。其中空间分为物管和商管两部分，物管部分坚持三个方向：城市空间服务、社区服务、写字楼和产业园区。

社区服务是重要组成部分，其规模的扩大会让公司触达更多终端客户，更多的终端客户有利于公司整合更多资源是公司发展的底层逻辑；

近两年城市空间服务面临很大发展机遇，公司21年也外拓了50个城市空间服务项目，占比提升至18%，该赛道有很大发展机遇，公司也会持续发力。

一切生态布局都是为了触达更多终端客户，实现互相引流，整合更多优质资源，公司通过大会员系统为客户提供更多增值服务，预计22年上半年会发布全新会员品牌，实现多业态打通。

我们不把自己定位为做某些特定业务的企业，而是一个基于庞大客户资源之上的整合平台。

Q3：公司22年在收并购方面有何计划，预算铺排如何？收购标的标准是怎样的？

A3：20年下半年到21年上半年是物管板块的上升风口期，一方面很多公司积极上市，另一方面市场上收并购标的不少且估值很高，21年上半年公司也接触了很多项目但价格不合适，所以21年上半年基本没有斩获。

21年下半年行业发生明显变化，市场上标的性价比很高，所以公司做了两三个收并购，目前看来也很成功。目前在谈的标的也不少，同时公司坚持长期主义和健康可持续发展经营理念，不会为了拿项目而激进地收并购，但也不会固步自封，遇到合适机会会行动。在商业轻资产业务这块，坚持有质量地规模增长，围绕战略布局进行轻资产拓展。

关于收并购核心标准：

1）坚持不买贵和坚持回报底线；

2）关注标的公司经营现状是否良好，价值观与华润万象是否趋同；

3）标的公司发展战略是否吻合华润万象战略布局，特别是深耕区域能否进一步提高华润万象区域浓度。

Q4：在整个行业格局变化情况下，22年工作重点放在什么方向？

A4：公司坚持物管方面要做行业第一梯队，做中国最具影响力的城市空间运营服务商；在商管方面要保持巩固行业第一的地位，持续引领市场发展，做中国商业运营管理第一品牌。

22年工作重点具体有以下几个方向：

    一、物管方面：

1）22年实现规模发展，同时积极进行收并购，寻找优质标的，但不会激进行动；

更重要的是持续打造市场化拓展能力，公司21年已经迈出了非常坚实的一步，第三方拓展实现320%增长；

22年会进一步提高公司管治能力、服务能力，在城市空间、社区空间、写字楼及产业园区三个核心方向上加大拓展力度；

2）强调做好投后管理工作，22年初公司获取了两个项目，禹洲和中南，其中禹洲已顺利交割，公司管理人员已全面介入管理。公司希望通过保证顺利接管，以保持高质量服务和实现收购预期的利润目标；

3）夯实高品质服务力，进一步提升经营效率，21年各个效率指标和收入指标均有大幅增长，22年会在此基础上进一步提升服务品质；

4）强化万象服务品牌，将其打造为标杆项目，从而构建城市空间运营一体化解决方案，持续推动公司向城市空间运营服务商转型。

    二、商管方面：

1）22年计划新开18个购物中心，其中包含21年第三方拓展项目，承接好母公司优质资源，聚焦战略发展城市，通过灵活合作模式、多元化拓展渠道，积极抢夺市场优质项目资源，实现战略城市深耕和网络化布局；

2）进一步强化商业产品产品力，持续优化品牌组合，加强服务质量和营利性，不断巩固行业地位。

    三、大会员体系建设：

在21年做了大量基础性工作，22年会推动大会员体系建设有实质性进展，在上半年会发布大会员品牌，下半年打通集团资源，拓展大会员体系可覆盖的业态范围，持续打造数字化、平台化、生态化平台。

    四、科技数字化转型：

针对物管业务全链条管理以及客户全场景服务、商管客户端和租户端、内部运营效率提升这三个方面持续推出全新科技产品，进一步推动公司数字化转型。

Q5：疫情反复对公司影响有多大？

A5：21年下半年全国有点状疫情发生，各地政府也实施了较严管控，公司21年上半年零售额增长超过80%，下半年零售额增长20%出头；22年一月份的增长仍很可观，超过了40%，2-3月份回落，三月份同比去年同时期略有下降，但总体来看一季度仍有个位数的增长。

中长期来看，公司依旧看好购物中心销售发展，基于二十年的经验积累、专业能力、经营理念以及采取的一些降本增效手段，购物中心盈利水平在近两年得到了大幅提升。

疫情对整个行业影响都很大，希望公司可以保持两位数增长。

Q6：21年公司盈利能力有明显提升，能否展望下公司未来盈利能力？

A6：

1）公司希望在基于“至2025年实现40%复合增长”发展目标的基础上，保持健康、长期、稳定的增长，重点在于创造价值，目前公司发展情况不错，财务资源储备、商管和物管基础、未来发展路径和动能以及科技赋能下的大会员体系构建都将成为公司十四五高质量发展和长期高质量增长的基础。

2）对于收并购，公司的核心原则还是不买贵和坚持回报优。在公司选择上，聚焦符合万象生活区域发展和区域布局的标的，万象生活未来业务发展重点是聚焦深耕，这些对于轻资产业务的区域浓度和区域品牌影响力是很重要的；在标的选择上，选择对公司未来经营质量和未来可持续增长有帮助的项目。

Q7：公司和华润置地共同有个并购贷，打算如何使用以及规模有多大？收并购投后管理工作的最有难度和挑战的部分？

A7：公司目前财务资源充足，有并购贷也是为了公司未来发展做筹备和储备，公司目前负债不足，所以必要时候会考虑放大财务杠杆，根据22年在并购和其他工作方面发展需要，处理优化资产负债表。

目前公司非常顺利地接管了禹洲，收并购方面最关键其实不在于投后工作而是投之前有没有充分做尽调。投后管理业务方面对于公司没有太大困难和挑战，更为关注的是投后企业文化植入，文化融合一直是公司的强项和优势，华润是一家有84年悠久历史的红色央企，形成了非常优秀的、既有市场化特点也有央企特征的文化，所以会重点关注将文化融入被并购企业，从而为客户提供更优质服务。

Q8：22年第三方外拓在管面积会超过1亿平米，是否有具体拆分？

A8：22年初两单收并购后公司在管面积已经增加几千多万，公司下个阶段还会在外拓方面继续发力，因此对于22年1亿平米的目标是很有信心实现的。

公司一直强调有质量地增长，规模增长形式多元，除了收并购，还有合资合作、投标直拓等方式，其中投标直拓是规模增长很好的方式，也是公司能力的体现。

从21年初起公司就在投标直拓方面发力并取得很好成果，中标率38%。通过一年摸索和实践，产品力、服务力、竞争力构建形成体系，加上口碑优势和品牌影响力，21年在非居业态和城市空间方面也取得了2300万平米外拓面积。

公司作为城市空间运营服务商，会积极发挥在前期定位、运营管理、资源整合等方面的优势，这也是公司区别于传统物业公司最鲜明的特点。

21年通过和成都驿马河公园、东安湖公园合作，以及深圳的人民公园和大沙河公园，深圳大沙河公园也被评为了广东标杆项目，这些都是典型的城市代建代运营全域服务作品，也是获得更多外拓面积很好的增长渠道。

基于央企身份，公司有很强竞争力也尝试和政府平台公司在更多领域合作，通过合资合作，也可以以小代价成本获得更多资源，目前在厦门、成都等城市都有多领域多业态合作项目。

规模增长形式上，收并购是一种方式，投标直拓是公司更希望借助的渠道，21年在这个领域也获得了3500万平米的增长。

Q9：21年公司基础物管毛利率15%，毛利率提升的原因是？未来能期待基础物管毛利率达到什么水平？

A9：毛利率提升的原因是多方面的也是公司提供高品质服务后自然导向的结果，21年在管理效率、成本控制、信息化应用、智能化产品使用等方面均有优异表现，同时基础服务方面提升了日常管理水平，尤其是人效方面增长显著。

追求利润最大化是每个企业的目标，但任何企业毛利提升都有天花板。我们希望给业主提供性价匹配的服务，通过服务质量提升，来提升业主满意度、品牌影响力。

22年主要关注以下三个方面：

1）科技赋能：在21年已经和清华研究院、科大讯飞(002230)、腾讯等科技公司合作，进行降本提效方面的科技引入。未来会加大科技应用力度，实现科技驱动，提高信息化程度，在生产、运营领域通过科技手段提高管理效率；

2）基础物管服务质量提升；

3）社区增值服务进一步发展。

核心的目标是把公司基础物业管理毛利率保持在行业领先水平，具体到两位数水平是一个很好的预期。

Q10：21年新开了12个新商场，目前外拓新商场方面的行业竞争情况如何？

A10：21年公司实现了高质量商业第三方拓展，拓展数量也是行业领先，高质量具体体现在三个方面：

1）75%以上的都在一二线城市，都是公司重点布局的战略城市；

2）项目体量大，平均单个项目超过10万平米，中大体量的购物中心在市场上竞争优势明显；

3）购物中心在城市中所处的区域好，交通条件便利。

21年公司接触到的第三方项目接近100个，很多项目本可以做但主动放弃了，最终选择优质项目进行扩张，我们认为目前市场仍有机会，有两方面原因：

1）在第三方管理方面，很多业主越来越认同公司专业化管理的理念；

2）根据行业内统计，21年大概开业了800个一定规模体量（3万平米以上）的购物中心，目前购物中心市场仍在快速发展时期，有机会和规模让公司做外部拓展。

同时市场上对于轻资产管理都加大了布局力度，华润万象在这方面也有自身优势，公司定位不同于其他企业，聚焦中高端赛道，尤其在中国高端零售市场绝对领先，没有太大的竞争对手。

在品质赛道上可能会有一定竞争，但通过20年的发展华润万象已经形成了很多广受消费者认可的品牌，品牌资源库优质，管理体系和团队都得到业主认可。

外拓过程中会坚持战略原则，在战略发展城市聚焦中高端市场，拓展一定合理体量之上的大中型购物中心。

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