合生创展：盈利能力稳步提升2021再塑可持续发展样本

　　近期，房地产企业年报扎堆发布，既有打破行业“无增长”魔咒、杀出血路、破茧而出、收获果实的喜悦，又有告别高速增长的“白金时代”、迈进“青铜时代”低利润、低增长、低杠杆、举步维艰的感伤。也许对于见证了房地产行业数次大起大落的老牌房地产企业合生创展集团有限公司（00754.HK，简称“合生创展”）而言，心态更倾向于前一种。

　　3月31日，合生创展发布2021年全年业绩。年报显示，公司营业额为307亿港元，核心利润为48亿港元，股权持有人应占溢利为98亿港元，扣除除税后投资物业重估收益净额78亿港元(2020年为5.7以港元)，经营管理水平和盈利能力持续提升，财务状况良好，创造出多个稳健持续的增长点，向市场交出了一份不错的成绩单。

　　2022年是合生创展的“而立之年”。自1992年于香港成立、1998年在香港联交所主板上市，历经三十年发展，打造出地产、商业、合生活、基建、投资等五大板块并驱的全产业链盈利模式，逐步实现从地产企业向“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”的进化与蝶变，成为房地产行业中可持续发展样本。

　　业绩稳健增长 实现高质量发展

　　2021年，在行业发展普遍降温的情形下，合生创展实现了逆势增长，在保证销量的同时保证利润，实现了稳健高质量发展。尤其是盈利能力表现抢眼。

　　年报数据显示，合生创展地产板块毛利率45%，2021年净利润率26%，与2020年同比基本保持稳定；商业板块毛利率71%，净利润率持续增长，2021年净利润率192%，同比2020年上涨163%；合生活科技及社区板块毛利率22%,与2020年同比基本保持稳定。

　　合生创展有着很强的风险意识，始终将风险管控放在第一位，并通过精细的成本管控和优异的内部运营管控能力、使财务及融资水平在合理的区间内达到优化，实现风险管控与高质量增长完美协同。

　　秉承“价值投资”理念，公司以利润为导向，不盲目追求规模与速度，注重资产升值和财务稳健，塑造可持续发展样本，推进企业均衡发展。通过开辟多元融资渠道，并不断优化债务结构，施行短期债务长期化策略，经营性现金流连续多年为正，融资利率处于较低水平。

　　截止2021年12月31日，公司总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，且公司信用债仅占总有息负债余额8%。公司在境内无公司债、中票等信用债余额。2022年1月已偿还5亿美金美元债，年内无公开市场信用债到期，其加权平均财务成本约为6.3%，处于同行低位，相比于2020年下降0.5%。负债结构健康，流动性较好。

　　较低的资产负债率、借贷成本逐年下降以及充足安全的现金流，为公司构筑起坚固的运营护城河。

　　优质土储也支撑起合生创展未来盈利的空间。合生创展深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市，截至2021年12月31日，合生创展的土地储备为2944万平方米，其中地产板块占2217万平方米，一线城市 (北京、上海、广州、深圳和临深区域)高达1,668万平方米，占比75%。

　　科技赋能 多元板块协同并进

　　作为合生创展近年转型战略的重点，科技赋能打开公司多元增长通道，亮眼业绩的背后，显示着合生创展强大的产业布局能力，多元业务发展迅猛，轻重资产并重。

　　数据显示，合生创展的多元转型步入了收获期。其中，2021年，合约销售额逆势持续增长，实现约423亿元合约销售额收入，同比上升18%；商业租金收入持续稳定增长。公司商业租赁收入持续上升，营业收入达40.49亿港元，同比上升23%，涉及的在租面积约为115.99万平方米，而管理费也实现约8亿港元的收入；2021年，合生活社区科技的增长表现出众。实现收入44亿港币，毛利14.99亿港币。

　　与行业内很多企业不同的是，合生创展并没有把自己局限在“房企”这个单一的赛道上。而是在多元化战略布局之下，地产、商业、合生活、基建、投资五大板块多元并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多业态立体联动，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的价值生态圈。

　　地产是合生创展重点发力的业务板块，持续稳健的收入，成为贡献现金流和利润增长的压舱石；商业板块迅速拓展版图，覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、酒店&服务公寓，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市，逐渐形成双平台业务，对公司贡献逐年提高；基建集团创立于2007年，主要提供住宅与商业等业态项目的建设与运营服务；投资板块致力于搭建资金、资产、资源全生命周期生态循环体系，为投资人创造价值；“合生活”作为合生创展旗下集物业管理、科技服务、社区商业全场景运营及资产运营为一体的科技型、创新型企业，多维度布局社区产业链，深度融合物业管理、金融、旅游、大健康等产业领域。

　　科技赋能，是合生创展集团近年转型战略的重点。科技化已经渗透到合生创展内部运营管理、产品开发和销售、服务平台等各个维度，构建起从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台。合生创展已不是一家单纯的地产企业，而是成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

　　持续创新 打造可持续增长样本

　　近年，房地产行业正在从过去的粗放式发展转向精细化运营，进入到以创新推动变革的“管理红利时代”。创新是合生创展的底层文化基因，公司在多次的创新发展与迭代升级中完成自我的蜕变。

　　“精细化”、“差异化”与“内容创新”的运营思路也是合生商业板块取得良好业绩的重要元素。比如，合生汇产品线出租率动态保持在99%，北京、上海区域单项目的日均客流突破12万人次，自有会员数超过200万人，几乎每年的收入都有20%的增长幅度，利润增长35%，销售额增长超60%，仅合生汇产品线就获得超出行业标准2倍的业绩水平。

　　公司于2021年新纳入IP物业为3个，分别为广州珠江帝景商业、霄云路八号商业、骏景北商业，预计在未来5年内完成孵化。另外，2022年内滨江苑项目也将转化为IP物业，预计新增的IP物业可为集团提供超200万平方米商业面积，预计商业板块可实现收入超100亿港元。

　　凭借优质人居、优悦体验、优智服务、优乐共享四大“优生活”价值体系，持续推进“优生活”品牌战略深化输出，聚焦产品、配套、服务、生活方式四个维度，形成全维度闭合服务链体系，不断推进产品及服务升级，力求全方位提升服务力和客户关怀力，引领活方式全面升级。

　　秉持“中高端精品发展战略”，紧紧围绕城市优质资产进行精耕细作，引入国际潮流人居理念，先后推出市场热销的合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等一系列精品，率先构建出了属于地产行业的特色产品IP，筑就具有合生特点的城市高品质人居名片。合生创展在高端产品领域打造的合生缦系，对其拓展高端市场具有重要的战略意义，彰显出合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力，缦系产品持续刷新高端市场标杆，全球顶级产业资源导入，加速价值兑现。在发力高端产品线的同时，合生创展还将目光锁定当下新生代客群、全新推出的系列精品“悦系”，通过打造符合年轻人喜好的格调首置产品，塑造Z世代的生活哲学。通过优质的产品、服务和配套运营，实现全周期、全场景的服务体系落地，营造美好生活全周期场景，不断焕发新生机。

　　今年是合生创展成立30周年。30年来，合生创展始终与时俱进、持续迭代创新，以多元产业势能的聚合，构筑出科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台，打造出的长期主义的发展“底层基石”。面对未来，公司正以稳健的身姿，行进在高质量、可持续发展的赛道上，开疆拓土，驰骋未来。