预计二季度销售规模同比继续下行 热点城市市场或率先恢复

2022-05-12 17:13:33 中国网地产 

中国网地产讯 近日,中指研究院发布《2022 年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告。报告指出,今年一季度各地已发布房地产年相关政策超百次,但从政策效果上看,企业资金压力尚未得到实质性改善,部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪,市场信心尚未得到有效修复,叠加国内疫情多点散发影响,3月楼市“小阳春”并未出现。二季度,房地产调控政策还将在哪些方面发力,全国楼市能否迎来全面企稳,是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。

短期来看,购房需求并未消失,信贷环境和调控政策持续改善下,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄,但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。当前市场整体信心尚未明显恢复的情况下,各地因城施策或进一步跟进,预计需求端和供给端政策齐发力稳市场、防风险,叠加疫情防控有望取得积极效果,置业情绪或逐渐企稳,市场交易规模同比有望探底修复,二季度同比降幅或有所收窄(根据中指置业调查数据,今年以来计划半年内购房的受访者占比持续提升,政策效果显现后,这部分需求或逐渐释放)。乐观情形下,二季度核心城市回暖,并带动重点区域三四线完成筑底,年中实现全国企稳;悲观情形下,二季度需求持续低迷,年中市场才完成筑底,下半年缓慢恢复。

预计需求恢复后企业新开工意愿有望边际改善,投资增速延续放缓态势。房企的开工积极性恢复有赖于需求端的释放节奏,房企资金压力、土地缩量等仍是限制企业开工的重要因素。地方政府“保交付”压力下,建筑工程投资或保持在较高水平,但对整体投资的支撑力度在减弱;土地购置费同比短暂回升后(1-2 月增长11.3%)仍面临回调压力,二季度房地产开发投资增速或延续放缓态势。

全年来看,全国房地产市场销售规模回落,新开工规模延续调整态势,开发投资小幅增长。当前购房者置业信心有待修复,上半年商品房销售规模同比降幅或超10%,下半年市场逐渐恢复,但难改全年销售规模回落态势。供给端来看,一方面,“保交付”要求下,建筑工程投资仍将对开发投资产生一定支撑;另一方面,土地成交规模缩量下,新开工规模延续调整态势,土地购置费全年下降压力较大,均将一定程度上拖累投资额。另外,2022年保障性租赁住房的加速建设,或对房地产开发投资形成一定补充,综合各影响因素,预计全年房地产开发投资额小幅增长。

根据2022年3月中指调查数据,购房意愿随着城市能级的下降呈现逐步下降的趋势,其中一线购房意愿最高,有48%的受访者购房意愿强于上月。各区域中,长三角购房意愿强烈,有45%受访者购房意愿强于上月。随着政策效果的进一步显现,热点地区的市场或率先恢复。

一线城市:疫情得到有效控制后,伴随着供给端的改善,市场恢复节奏或加快。今年3月,疫情的反复一定程度上打乱了北京、上海等城市市场的恢复节奏,特别是上海,随着疫情得到有效防控以及供给端不断放量,新房市场恢复节奏或更明显;深圳市场活跃度偏低,价格调整态势延续(二手房指导价上调或对价格有所修复),新房短期成交规模或仍处于相对低位,但2021年上半年深圳市场下行时间较早,新房成交规模基数较低,二季度同比降幅或将收窄,并有望转增。当前广州新房市场存在企稳迹象,二季度有望进一步恢复。

二线城市:预计二季度部分东部及中西部核心二线城市市场企稳并逐渐恢复。当前二线城市整体活跃度不高,究其原因,第一,受疫情反复影响,部分城市市场恢复节奏被打乱,如苏州;第二,房企推盘积极性不高,部分城市供给量不足,特别是优质项目入市量偏低,导致部分需求入市积极性不高,如杭州、成都等城市;第三,今年以来部分城市政策支持力度加大,但政策尚需时间显效,如郑州;第四,大多数二线城市政策优化力度偏弱,市场仍处于深度调整阶段。综合来看,二季度,随着疫情得到有效控制,热点城市新房供应端存在改善预期,部分东部及中西部核心二线城市市场有望逐渐企稳恢复,弱二线城市市场恢复节奏或较慢。

三四线城市:整体面临较大调整压力,长三角、珠三角部分热点三四线城市市场可能率先企稳。2021年上半年,长三角和珠三角三四线城市受调控政策加码等因素影响,市场在年中先后进入调整通道,其中部分城市如东莞、佛山、嘉兴、金华等在3月或4月成交规模同比即转负,市场调整较早,这部分城市基本面较好,随着政策效果的进一步显现,市场有望率先企稳并持续恢复。对于大多数三四线城市来说,短期市场调整态势难改,一方面,在当前环境下,购房者置业信心仍需一段时间恢复;另一方面,前期市场存在一定需求透支,需求释放节奏整体放缓;部分城市库存量偏大亦对置业情绪带来拖累。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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