中国房地产业的下一个十年? | 公司观察

2022-05-13 19:00:03 《巴伦周刊》中文版 

  政府对于房地产市场的政策基调正在悄然发生变化。

  中国房地产的政策环境正在悄然回暖。

  4月29日,中共中央政治局召开会议并分析研究了当前的经济形势和经济工作,会议指出,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”

  这一政策基调的变化从去年年底就已经开始了。2021年12月,国家统计局前局长宁吉喆公开表示,房地产是中国国民经济的支柱产业。之后不久,中央财经委员会办公室副主任韩文秀进一步指出,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

  政策层面对于房地产基调的改变源于一个重要的背景——中国房地产市场在2021年经历了历史上最大的震荡,全年房地产投资同比增长4.4%,是过去六年以来的最低增速;房地产销售额同比增长1.9%,已经连续四年维持低个位数增长速度;此外,2021年全国各城市住宅用地成交规划建筑面积为16.67万亿平方米,同比下滑27.8%,土地市场收缩明显。部分房地产企业,如恒大、融创、佳兆业等,于2021年陷入了流动性困境,难以清偿到期债务。

  作为中国国民经济的支柱性产业,房地产的健康发展不仅关乎国民经济的稳定和发展,其还是中国居民财富配置的重要渠道,房地产业的过大波动对居民财富影响甚大。

  也正是在这样的背景之下,围绕房地产企业的融资、销售等政策陆续出现一些微调,如不少城市开始放松限购、限售的政策要求,也有城市调整了首付款比例、下调LPR等,监管机构对于房地产企业融资出台了必要的扶持政策,以帮助房地产企业改善现金流,支持房地产企业健康发展。

  总体来看,2022年至今政策面宽松,中央密集稳地产、地方多样松绑托市等政策的实施,为当前处于下行通道的房地产企业的发展带来暖意。支持性政策的及时出台的确缓解了房地产企业的生存压力,但是这并不能改变中国房地产行业所处的生存环境,尽管其仍是国民经济的支柱,但是依然面临着人口老龄化背景下中长期增长疲软的严峻挑战。

  目前,中国已经进入老龄化阶段,60岁以上人口占比接近20%,预计到2030年将会达到25.7%,人口老龄化必然会降低房屋的中长期需求。疲弱的市场需求对于高杠杆、高周转的房地产企业来说,无疑是严峻的挑战和巨大的压力。

  因此,房地产企业只有审时度势,秉持谨慎经营的策略,才能够在存量竞争的发展过程中立于不败之地,活得更加长久。

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  房地产企业之于中国经济的重要性

  中国房地产过去四十年取得了巨大成绩。

  历经四十年“轰轰烈烈”的发展,如今已经成为影响国民经济发展乃至国民财富的支柱性力量。地产、建筑、建材、家电等上下游行业互相叠加,房地产产业链创造的GDP超过30万亿元,对国民经济发展的贡献超过30%。

  复旦大学特聘教授黄奇帆此前指出,20世纪80年代开始的城镇化进程、制度化改革和市场的庞大需求相互叠加,共同推动了中国房地产过去四十年“轰轰烈烈”的发展。房地产由此也成为中国经济的支柱产业、民生产业,带动了上下游几十条工业链的生产与销售。

  2021年12月,在中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上,中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀指出,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。宁吉喆亦对外表示,“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费”,要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  据黄奇帆介绍,目前,中国房屋总面积接近400亿平方米,城市人均住房面积从1980年的5平方米发展到现在的人均50平方米。房地产在过去四十年,一直扮演着中国经济增长的火车头角色,特别是90年代房改之后,伴随着民生的稳步改善,房地产更是快速发展。

  正是在这一过程中,国内房地产领域涌现出诸多优秀的企业,如碧桂园、万科、中海、龙湖等。

  房地产企业过去四十年所取得的成绩,并不局限于本行业,亦在于其所涉及的上下游广泛的产业链,从金融服务到建筑施工,再到水泥、建材、装修、装饰,乃至家用电器等众多产业,为社会创造了巨大的价值。

  机构分析普遍认为,在采用支出法核算GDP的前提下,整个房地产产业链对于国民经济发展的贡献超过了30%,其中仅房地产企业本身就在10%左右。

  房地产对于民生领域的贡献同样巨大。从就业角度来看,整个房地产产业链是过去二三十年中国吸纳社会就业人员的主要领域之一。以上游的建筑业为例,据CEIC数据显示,中国仅在这一行业的从业人员就超过了6亿人。房地产是建筑业最重要的细分产业,房屋建筑对建筑业的贡献度超过60%。

  从房地产企业自身来看同样如此。数据显示,过去十年,以碧桂园、万科、龙湖、中海以及保利为代表的房地产企业合计吸纳的就业人员达35万人,在这期间新增就业人口超过25万人。

  房地产企业的稳定和发展,构成了经济增长和社会福祉增长的重要力量。

  目前,房地产仍是中国国民财富配置的最重要渠道。据央行调查统计司此前发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭户均总资产达317.9万元,资产分布分化明显;家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成。

  黄奇帆指出,“房地产也是民生产业,中国老百姓(603883)的财富60%是房产,应该稳定。”

  可见,中国社会居民的绝大部分财富主要是房地产或者是说以房地产的形式存在,因此房价的稳定也直接关系到国民财富的稳定。

  即使从金融系统的角度来看,作为高杠杆行业,房地产的稳定事关商业银行的按揭贷款。根据数据统计的结果显示,房地产按揭贷款占商业银行各项信贷余额的近三成。因此,“一旦崩盘会对金融机构造成很大的冲击”,黄奇帆指出。

  2022年3月,中国银行(601988)保险监督管理委员会主席郭树清在国新办发布会上指出,目前对房地产的价格做一些调整,需求结构方面产生一些变化,对金融业来说是好事,但是不希望调整得太剧烈,避免对经济影响太大,还是要平稳转换。

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  下一个十年的中国房地产

  2021年12月中央经济工作会议尽管依然坚持“房住不炒”的总基调,但是也同时强调,要加强预期引导,探索新的发展模式,“支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  2022年3月《政府工作报告》明确指出,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,强调“稳地价、稳房价、稳预期”。

  尽管政策层面对于房地产企业不再像从前一般友好,但是房地产作为支柱产业的经济地位并未动摇,这意味着房地产企业的生存和发展遇到的阻力并没有外界担忧得那么大,未来依然具备发展空间。况且城镇化的空间依然存在,新市民对于住房的需求依然旺盛,这同样依赖房地产企业的支持。

  从城镇化角度来看,据2021年“七普”数据显示,中国城镇化人口规模约9亿人,城镇化率达63.9%。另《国家人口发展规划(2016—2030年)》指出,到2030年,中国城镇化率将达到70%。据此来算,未来中国仍有8000万甚至约1亿人口的农民进入城市,转化为新市民,他们将构成未来房地产购买的主力军。

  当然,由于人口老龄化等因素的影响,未来中国房地产的发展不可能再回到过去高速发展的状态。黄奇帆认为,考虑到新的购房需求,以及旧房折旧等因素,未来每年新增房地产的建筑面积预计在10亿平方米左右。

  除此之外,南京大学长江产经研究院特聘研究员沈晓杰的研究结论更为乐观一些。沈晓杰认为,未来十年,中国每年的房屋建筑面积约在15亿平方米。不过,沈晓杰与黄奇帆的预测基础有不小的差异,前者认为到2021年年底中国房地产存量面积仅为204亿平方米,而后者则认为这一数据约为400亿平方米。

  尽管存在分歧,但是两组数据至少都说明中国房地产还存在不小的发展空间。

  不过,由于一些显而易见的原因,比如人口老龄化,导致这一空间已经不像从前那样大了。据黄奇帆的测算,按照未来十年10亿平方米/年的建设规模来看,相比过去5年17亿平方米/年的规模,下降超40%。

  市场蛋糕总体在变小,原有的行业发展模式难以为继,企业生存空间随之萎缩。这也从另外一个层面提示我们,中国的房地产需要来一场供给侧的深层变革。特别是考虑到去杠杆背景下房企现金流的压力,未来房地产企业市场主体数量会加速出清,市场和资源都将向一些头部企业集中。

  2021年年初,普华永道发布的一份报告指出,中国的房地产市场将从总量扩张过渡到结构分化。城镇化的进程还在继续,住房改善的需求仍然旺盛,城市群/带的发展和形成继续加速;房地产行业内的市场参与主体也将持续震荡和整合。

  据人民法院公告网显示,2020年至2021年,全国房地产业倒闭的企业数量合计超过800家。另据Wind数据显示,全国房地产企业CR5、CR10市场份额分别从2009年的3.54%、8.09%上升至2021年年底的10.45%和24.2%,行业逐渐呈现优胜劣汰且集中度明显提升的趋势。

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  下一个十年如何发展?

  2020年8月推出的“三条红线”,成为本轮房地产企业流动性大转折的开始。随后的2021年,中国房地产企业经历了历史上最大的震荡。这一局面的出现,隐含了政策面调整对房地产企业的冲击,更有个别房地产企业经营不够审慎的因素。

  因此,所有的房地产商都应该更积极地思考这样一个问题:下一个十年如何发展?

  2022年2月11日,万科董事会主席郁亮在召开的集团年会上表示,中国房地产行业已经由“白银时代”进入到了“黑铁时代”。从黄金到白银再到黑铁,隐含的不仅仅是逐步放缓的行业增速,更是万科管理层对于企业审慎经营的认知。

  事实上,中国房地产企业依然存在结构性增长的机会,如前述提及的城镇化,不少居民仍存在改善住房的需求。

  不过,鉴于规模扩张的受限,乃至融资环境和政策的变化,房地产的生存土壤已经今非昔比了,其中不仅包括宏观政策,如货币、金融等的收敛,更有人口老龄化深层环境的变化。

  所有的这些变化,最终将反映为房地产的弱需求,房地产的金融属性随之削弱,这也意味着高周转、高杠杆的行业特性不复存在,取而代之的是稳健经营、低杠杆前行。

  《巴伦周刊》中文版认为,具备如下三个典型特征的房企,有望在下一个十年继续维持健康发展。

  第一,杠杆稳健,财务风险可控

  高杠杆的路径已经走不通了。无论是碧桂园这样的民营房企,还是中海这样的国企,或者国有资本具备支配地位的房企,它们在过去的很长时间里一直维持着行业内较低的杠杆率,这能够帮助它们在面对行业收缩的年度有效抵抗危机。

  以碧桂园为例,财报显示,截至2021年12月31日,公司现金余额约1813亿元,可动用现金储备充足;总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元,其中短期债务的占比下降至25%,现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%,相比2020年年底优化了10.2%。

  稳健的经营实力、较优的偿债能力,使得碧桂园获得了资本市场的认可和支持。当前,碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。

  再如中海发展,财务上更为审慎,即使不扣除预收账款,其资产负债率长期维持在60%的水平,相比那些需要大量预收账款帮助实现融资和现金流平衡的房地产企业来说,中海发展这一数据格外突出。

  对比来看,去年出现流动性兑付危机的开发商显然在杠杆上过于激进了。融创中国2021年上半年末的净负债率则为86.6%,整体杠杆水平居于高位;摩根大通发布的报告也指出,截至2021年上半年,恒大的净负债率至少为177%。不过从整体来看,房企“三条红线”的档位普遍实现压降,各家都在不断地主动控制有息负债规模,从而实现新周期下的平稳过渡。

  第二,融资渠道畅通,低成本融资

  很长时间以来,作为资金密集型企业,房地产企业对于融资的需求极其旺盛。有能力的房地产企业大多积极实现上市——无论是在内地还是在香港,以获取更大的资金渠道优势。事实也证明,越早上市的房地产企业往往具备行业内更大的规模和影响力。

  目前来看,总资产规模排名居前的国内房地产企业,上市多在2008年以前完成,融资渠道较为通畅。但是,由于经营上的问题,个别企业作风激进,导致房企之间最终呈现分化。

  展望未来,随着政策对房屋预售款监管的加强,有能力维持并开辟更多融资渠道的房地产企业将同样具备资金渠道优势。

  此外,作为高负债的行业,将融资成本维持在低位,是任何一家房地产企业的健康生存之道。融资成本的高低与融资渠道有关,更与房地产企业自身的财务风险或者杠杆水平有关。

  仍以碧桂园为例,2021年财报显示,其加权平均融资成本较2020年年底下降了36个基点至5.2%,保持了较低的水平,具备明显的成本领先优势。

  低融资成本首先意味着低财务费用。以2021年为例,贷款利率每增加或者减少50个基点,将直接导致公司上升或者下降8.38亿元的财务费用(假设其他因素不变且未资本化),节约的费用就是公司的利润。低融资成本更是外部机构对碧桂园低财务风险的认同。通常来说,企业借贷利率(即企业融资成本)是无风险利率与风险溢价之和。更低的融资成本反映了更低的风险溢价,也就意味着公司的财务风险更低。

  第三,奉行可持续发展战略,积极推进数字化

  当前的房地产企业处于时代发展的交叉口,房地产企业须在一个基于人口老龄化且速度放缓的市场环境里,完成低碳与数字经济的转型,这便加剧了房企的困难和挑战。

  房地产与建筑行业实际是碳排放大户,是钢筋、水泥等高耗能产业的集合体,这意味着任何一家房地产企业都应该积极关注气候变化,并在日常的运营过程中融入“可持续发展”的理念,积极奉行低碳战略,加强能耗管理,推进包括绿色建筑、装修服务以及废物回收利用在内的低碳运营。

  实现低碳运营的一个关键要素便是利用数字化,即积极利用数字技术赋能业务。

  国内大型指标性房地产企业大多已在数字化领域进行探索。例如,中海发展旗下的领潮供应链平台已经于2021年4月上线。该平台抓住了数字化供应链发展的新趋势,力图通过科技为采购赋能,促进企业降本增效。

  碧桂园的数字化转型走的是一条差异化的路线——将数字化的突破点放在了与房地产行业紧密相关的建筑业上。

  中国拥有全世界最大的建筑市场,从业人员超过6亿,年产值约30万亿。建筑市场规模巨大,但这一行业不仅苦、累、脏,而且属于高危险性职业。因此,在人口老龄化的背景下,招工难成为当前面临的突出问题。据国家统计局数据显示,自2015年以来,我国建筑业从业人员增长速度连年下滑并出现负增长情况;从业人员中50岁以上农民工所占比重已经超过26%,农民工群体老龄化趋势明显。

  黄奇帆此前就表示,作为中国经济发展的支柱产业,建筑业在数字化时代的发展空间依然巨大,但这个空间绝不是靠盖房子、修高速公路来实现的。在第二个百年奋斗阶段,建筑业必须要转变发展思路,激活数据要素潜能,打造具有开创性的万物互联时代的中国式数字建筑产业。

  除此之外,政策层面对此也予以积极鼓励。2022年1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出,要推动建筑业向工业化、数字化、智能化转型升级。一些具备前瞻性眼光的行业领军企业已经在这些领域投入大量的人力物力财力,并在建筑机器人、产业互联网等领域取得了阶段性成果,迈出了关键性步伐。

  博智林外墙喷涂机器人在作业

  碧桂园旗下子公司博智林研发的建筑机器人,集数字化和智能化于一体,通过技术赋能解决建筑业痛点,推动“中国建造”迈向“中国智造”。目前,在研的建筑机器人近50款,广泛适用于包括混凝土施工及修整、砌砖抹灰、外墙高空喷涂等诸多领域。

  以混凝土浇筑为例,这是建筑工地最脏最累最苦的工序之一,高强度且熬人,经常需要工人连续作业12个小时以上。

  采用博智林建筑机器人,整个混凝土施工班组人员可由传统的12人减少至8人,节省三分之一的人工,由于减少了危险环境下的人工操作,整体施工过程中的安全系数也得到了大大提高。与此同时,标准化、体系化的智能建造系统也能显著提升整体施工的质量与效率。以测量机器人为例,机器人2分钟就能完成单个房间实测,作业效率较人工提升了2-3倍,其采用先进的AI测量算法处理技术,能在1小时内完成超300平方米的实测实量作业,测量精度在±1mm内。

  可以说智能建造的应用与推广,在保障施工安全、提升施工质量和效率、降低劳动强度、重塑行业尊严等方面起到了重要作用。由于机器人在智能操作系统控制下,能够根据不同场地的用料需求实现精准配料,从而减少材料浪费与施工环境污染,在实现“碳达峰”“碳中和”的目标背景下,积极助力“双碳”目标的实现。

  截至2022年4月底,已有21款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖27个省(直辖市、自治区)超350个项目,施工面积已经超过900万平方米。这是一场行业的巨大变革,说明“机器人建房子”的建筑行业革命已经开启。未来,这将会逐渐改变人们对房地产的传统印象,在高科技的加持下,为其贴上前卫、环保、智慧的标签。

  历经2020年“三条红线”以来的调控,特别是2021年的去杠杆、去金融化的调控政策,房地产企业正处于重塑发展信心的关键时刻。中国城镇化依然具备较大发展空间,以及较好的结构化发展机遇。值此之际,有幸活过2021年的房地产业,更应该积极践行“房住不炒”的政策要求,审慎经营,坚持低碳路线,积极推进数字化建设,唯其如此才能行稳致远。

  文 | 《巴伦周刊》撰稿人王亦儒、梁沐

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(责任编辑:冀文超 )
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