楼市寒冬之后,川渝房企都怎么样了

2022-05-13 21:01:00 西部城事 微信号 

文丨西部菌

曾经的楼市调控“模范生”长沙也坐不住了!

日前,长沙宣布楼市新政:存量房出租后不纳入家庭住房套数。此举既增加了租赁房源供给,也会释放一部分购房资格,被指是“最聪明的一次调控”。(详见长沙,绝了)

长沙的动作,其实是今年以来楼市调控放松的一个缩影。相关统计显示,截至目前,今年已有上百座城市放松房地产调控,几乎每一天都有城市推出楼市新政。

事实上,不止是市场端暖风频吹。最近一段时间,政策端、房企端都释放了一系列积极信号。

然而,房企的压力仍不可低估。

近日,随着苏州2022年首轮集中土拍落槌,22个重点城市中,已有18城完成今年首轮集中土拍。但在各地土拍规则明显放松的情况下,房企拿地的积极性却依然“冷淡”。各地土拍市场上的主力玩家,均为国企和地方平台公司。

典型如苏州,本次土拍的15宗地均由国企竞得,并且多数为苏州本地企业,外来企业仅大悦城(000031)、招商蛇口(001979)、中铁建和深圳天健四家。

这一普遍现象背后所反应出的民营房企压力,无需多言。

前几天,西部菌分析了包括川渝在内的西部上市银行的表现(详见西部9家上市银行对比!成渝距离金融中心还有多远),这次就再来看看在当前的地产寒冬下,川渝房企到底表现如何

01

根据克而瑞2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜,全口径销售金额进入T100的川渝房企共有8家,分别是:

龙湖(10)、金科(18)、新希望(000876)(39)、中交(44)、华宇(52)、东原(62)、阳光大地(85)、领地(98)。

其中,千亿级房企仅有3家:龙湖接近3000亿,金科接近2000亿,新希望破千亿。

当然,川渝千亿级房企原本应该还可以多一家——蓝光。发展到目前这一步,确实让人惋惜。

从营收来看,同样仅有2家破千亿:龙湖破2000亿,金科破千亿。

紧随其后的是,新希望接近400亿,华宇接近200亿,领地刚好150亿。

在赚钱能力的重要指标——净利润上,龙湖超200亿,金科超60亿,新希望超30亿,华宇接近20亿,与东原地产的上市母公司迪马股份(600565)的净利润相当,中交地产(000736)则仅有2亿多。阳光大地不明。

并且可以明显看出来,川渝两地房企在规模、赚钱能力等综合实力来说,还是存在一定差距的。

02

目前,川渝上市房企,相对主流的仅有龙湖、金科、蓝光、中交、领地。

而考虑到龙湖总部早已搬离重庆,真正的本土上市房企更是仅有金科、蓝光、中交和领地四家(财信发展(000838)也上市了,但体量太小)。

在当前的大环境下,它们也几乎不可避免地遭遇了不同程度的压力。

比如,金科,作为目前川渝地区名副其实的“地产一哥”,2021年营收首破千亿,并且保证了所有公开市场债务100%兑付,但也首次出现了“增收不增利”现象。

蓝光的情况,大家应该都很清楚了。

具有央企背景的中交地产,最近遭遇了一些风波。

领地虽然在2020年底成功上市,但2021年即遭遇了挑战,销售目标任重道远。

其他未能上市的房企,也各有各的烦恼。

比如,新希望地产虽然背靠大树,后劲十足,但今年1季度也在行业形势突变的大环境下,销售出现了下降。

华宇地产素来以稳健著称,但错失房企扩张的“黄金年代”和上市风口,也着实让人惋惜。

03

整体上来看,当前这轮市场行情下,川渝房企要成功穿越周期,的确需要好好努力。当然,目前最重要的或许不是扩张,而是企稳。

不过乐观来看,川渝房企的未来还是值得期待。

一是,多数房企的体量都不算大,杠杆率并没有一些头部出险房企那么夸张,具有“船小好调头”的比较优势。

二是,在成渝地区双城经济圈,陆海新通道等多重国家战略的加持下,川渝地产市场的潜力仍值得看好

三是,政策支持方面,川渝地区,尤其是重庆、成都两大中心城市,依然有利好待释放

比如,在市场端,最近很多人就在关心,重庆、成都会不会跟进其他城市推出放松限购的政策?

此外,在房企端,政府到底会给出多大援手,目前也还有很大的想象空间。应该说,现在从上至下对于地产市场和房企的松绑趋势是很明显的。

上个月召开的中共中央政治局会议就提出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展

上个月底,央行还召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构举行专题会议,主题就是不良资产处置和为房企纾困,首批涉及12家房企。

首批12家纾困房企包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛、阳光城(000671)、融信、佳兆业及富力。

在中央的政策导向下,地方层面对优质民营房企的纾困支持力度也在加大。

如媒体报道,截至今年2月,已有包括北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地的国资对出险房企进行援助,涉及资金超过百亿元。

04

这方面,川渝两地其实也一直在探索。

比如,去年蓝光出现险情后,就传出“在政府部门牵头斡旋下,蓝光正谋求债务重组及股权转让等事宜,并与部分公司和机构进行了接触,包含国资控股企业”。

虽然截至目前仍未有明确的后续消息,但说明国资是有援助意向的。

另外,去年底,成都市住建局发布的《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》提出:

促进房地产平稳健康发展,协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。

这同样给房企释放了积极信号。

在重庆,目前最受关注的就是金科了。

据前不久《21世纪商业评论》报道,重庆方面的援助,自年后就开始了,具体措施包括:

分批发放纾困资金,以借款和质押项目股权的形式给到金科,目前已有3亿元纾困资金到位;

牵头重庆市的国企入股金科,正在接触的入股对象包括重庆市两江新区的平台公司;

阶段性入股金科的项目公司,给项目增信背书,方便银行贷款。

至于后续的进展,目前还有待观察。西部菌表示乐观。原因如下:

首先,金科在重庆的地位摆在那,不仅是重庆本土房企的头牌,还连续两年拿下“重庆民营企业100强榜首”的桂冠。如果国资要出手援助房企,在重庆,金科的可能性无疑是最高的。

其次,金科目前的基本面依然堪称稳健,国资在此时伸出援手,时机比较好,有利于各方的利益最大化。

如根据最新公布的年报信息,2021年金科销售金额连续3年位居行业前20,全年经营性现金流量净额已连续四年为正。

再者,很多人可能忽略了一点,重庆也有这方面的经验

比如,前几年重庆汽车产业整体承压,后重庆方面及时出台了一揽子的扶持纾困措施,成功助力重庆汽车产业走出低谷。

05

说到房地产企业,很多人的感受可能有点复杂。比如,不少人认为,它在区域发展中的重要性,似乎远没制造业企业那么强。

但这其实是一种误解和偏见。要知道,高层已经明确,房地产是支柱产业

尤其在当前整体经济下行压力下,房地产市场能否稳健,大到对于国家,小到对一座城市,都可以说有着不可替代的作用。这也是为何这个行业的任何风吹草动都如此牵动人心的原因所在。

近期,从上至下的一系列针对地产行业的利好政策释放,也直接说明它在国家和地方发展大局中的分量。

这其中,房企的健康发展,自是关键一环。且不说一家房企的发展好坏,与地方经济,包括城建、基础设施、金融等多方面都深度勾连,哪怕是在微观层面,它也与购房者能不能顺利拿到房,个人就业机会等也息息相关。

此外,大型房企在走向全国市场的过程中,也实际是一个地方影响力和软实力输出的过程。

所以,面对出险房企,在力所能及的情况下,很多地方政府都会积极伸出援手。

与东部沿海地区相比,川渝房企的整体实力和全国影响力并不算突出。但在房地产行业遭遇大变局的当下,若能够平稳前行,未来并不排除弯道超车的可能。

无论如何,作为全国经济“第四级”,我们都希望川渝能够拥有更多有全国影响力,质量、规模和口碑双赢的房企,能够真正为川渝代言

祝川渝所有房企,都能够成功穿越周期,早日迎来“柳暗花明又一村”。

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