甘伟:集中式公寓才能定义未来丨长租·探索者

2022-05-18 08:19:55 和讯房产 

深圳市公寓租赁行业协会会长、建寓住房董事长、深圳小旦咨询董事长 甘伟

七年时间,对于互联网行业来说并不短,美团从一家初创企业到最终赴港上市也只不过用了七年。然而,对长租行业来说,过去七年,除了受到毁誉参半的关注度之外,并未取得实质性的进展。

“今天这个行业还是处于在混沌中徘徊的阶段,还不敢说已经进入到一个向上成长的曲线。”从2015年到2022年,从职业经理人到创业者,甘伟一直深耕长租领域,风口、暴雷、保租房……经历过长租行业的起落后,他对长租的未来变得越来越笃定。

虽然长租行业目前的盈利模式仍不清晰,但甘伟相信,长租行业未来大有可为。在他看来,分散式公寓仍将占据市场的主体,但真正有潜力的是集中式公寓,无论是孕育出行业的独角兽企业,还是用新标准重新定义长租行业,未来的重头戏可能都在集中式公寓身上。

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二房东模式的弊端

今天,盈利模式不清晰依然是长租企业面临的最大问题,这也是很多长租企业经历风口后陷入困境的核心原因。

如今回过头看,2016年左右涌进长租的企业,多少有些莽撞。“那时候更多是无知而无畏,大家对新鲜事物都抱着试试看的心态,也认为包租没多少钱,后来才发现坑还挺大。”甘伟2015年参与创建了红璞公寓,彼时并不知道长租公寓将会是一个风口,当时只觉得长租未来一定非常有价值。

经历过漫长的试错后,业内逐渐意识到盈利是一个无法解决的问题,尤其无法随着规模的增加而解决,即规模不经济,行业主流的模式是以包租模式为主,大家越来越意识到这种二房东包租模式本身存在很大问题。

甘伟算了一笔账:“利润来自于租金差,收入减去底租、运营成本,再减去改造成本的摊销,大概是这么一个逻辑,装修投入分多少年摊销,运营成本主要是店长管家费用,也是有共识的,一个地方的租金价格在一个地段比较清晰,基本上租2500元的房子,租3500元基本也不太现实。”

他发现,影响利润的最大变量是底租,也就是拿房成本,如果拿房成本高,长租机构的利润就低,反之亦然。然而,在“租售并举”和共享经济的带动下,长租迎来风口,资本大举进入,试图通过抢占规模从而获得行业主导地位,直接推动长租行业进入“收房大战”。

结果就是底租价格大幅上涨,2018年媒体频频爆出机构高价收房的案例,2500元的房子涨到4000元,6000元的房子涨到8000元,屡见不鲜。资本推高房租价格,引发舆论高压,最终政府出手干预房租价格上涨,才使得行业乱象得以矫正。

长租机构则大多陷入亏损状态,中小长租机构相继暴雷,品牌公寓也未能幸免,去年,纽约证券交易所宣布,将蛋壳公寓从纽交所摘牌。今年初,上海市第三中级人民法院裁定受理青客公寓破产清算一案。如今,青客公寓已不符合纳斯达克交易所上市规则中的公开持有股票最低市值规定,退市已成定局。

究其原因,甘伟认为,本质是二房东模式的不可持续,房东和机构之间是一种零和博弈,拿房是低频交易,不像滴滴可以高频交易,一般来说,多次零和博弈才能产生一个市场的约束机制,但房东签约一般是十年到十五年,赚了就是赚了,亏了就是亏了,这种单次零和博弈使得模式本身不成立。

“这个模式可以做成生意,比如,夫妻老婆店在这里开了一栋楼,房东愿意租给我,我就把它租下来经营下去,我做的很好,利润也不错,能够养家糊口。但二房东模式无法规模化复制,能找到100个这样的项目吗?市场竞争必然抬高底租的价格,要规模化的时候,就得牺牲利润,这种模式不可持续。”

02

集中式公寓才能定义未来

虽然长租这条路上的探索非常艰难,但甘伟越来越笃定。2021年他成立了建寓住房和小旦咨询,从职业经理人变成长一名租创业者。

从头来过,甘伟的目标非常清晰,在做轻资产服务的同时,赋能行业。建寓住房是一家与中国建设银行(601939)深度合作的租赁住房服务公司,在投融管退环节中主要涉及的是融资和管理,帮助资方建立很好的业绩闭环。“接下来,可能会跟更多的金融方合作,因为长租行业的大部分机构都缺少资金,尤其是长期的便宜资金,如果金融端可以更多参与进来,行业的生态就会很好。”

目前,建寓住房管理的房源大约2000套,预计年底突破1万间。公司还处于初创阶段,甘伟对规模有自己的想法,长租有着天然的地域属性,从管理效率来说,深耕是最适合的策略,因此,建寓住房当下的重点是深耕深圳。

小旦咨询则专注服务于政府、租赁平台公司、金融机构、国企、品牌房企、租赁运营商等机构客户。“除了金融服务和运营之外,我们还在做培训,做数据,这些可能都属于行业底层的东西,是对行业专业度和规范化的提升,有了底层的数据获取,才能对行业有基本的一个共识和认知。”

甘伟希望,能把行业的整个服务链条打通,而不是简单的做哪一块。“深圳毕竟是一个服务生态比较好的城市,我们把它定义为居住服务业,产品服务,社群服务,有很多服务业是可以去做的,每个角色可能都会孵化出来,针对不同的客群,有不同的服务体系,这个行业的生态才会慢慢的健全起来。“

历经七年,长租行业仍然没有探索出一条明确的盈利模式,不过,方向已经越来越清晰。甘伟给出的答案是集中式公寓。

长租市场当中的主流供应是分散式公寓,不过,由于二房东模式的不可持续性,行业更多会延续大市场、小企业的碎片化状态,能代表长租行业未来趋势的会是集中式公寓,它能够建立规模效应,正如房价的定价权在新房,长租的行业标准未来将会由集中式公寓确定。

从方式来看,集中式公寓既可以来自于存量,比如,当前很多园区等物业被转为保障性租赁住房,也可以来自增量。集中式公寓才能够形成租赁社区,从而提升大家的租房体验。甘伟认为,这种租赁社区是未来这个行业真正进步的一个标志,它能够形成社群。

在甘伟看来,集中式公寓具备一定的盈利可能性,第一,重资产模式,虽然门槛比较高,但目前有成功的个案,通过引进金融机构最终实现退出;第二,轻资产模式,目前仍然处在能力构建阶段,未来更多体现为产品溢价,规模想象力会更大一些。

对于长租的探索,大家都还在路上,甘伟很感慨:“这条路只能依靠企业去探索。”

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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