李宇嘉：70城房价明显下跌，稳房价面临巨大压力

　　5月18日，国家统计局网站公布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

　　对此， 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，

　　一是新房首次同比下跌。根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%。环比跌幅扩大，显示开发商继续打折促销，也显示目前购房意愿低。同比为2015年12月份以来首次下跌，也是77个月以来首次房价出现同比下跌。充分说明，房地产市场面临下行较大的压力，尽管各地各类稳房价、稳预期的措施很多，但并未止住房价下跌。

　　二是下跌城市再次增加。（1）新房环比方面，有47个城市房价下跌，比3月份增加了9个，房价下跌城市在3月份减少以后，4月份再次扩大。新房同比方面，有39个城市房价下跌，比3月份增加10个，自去年5月份以来下跌城市持续增加。分城市看，房价同环比下跌城市主要是内地非热点二线城市和三四线城市。比如，大理、南充和哈尔滨、昆明、太原等。（2）二手房方面，4月份70城中二手住宅销售价格环比下降城市有50个，比上月增加了5个；同比方面，有56个城市房价下跌，比上月增加了9个，下降城市数比新房多，显示二手房市场比新房更弱势，主要原因是疫情对二手房冲击更大。另外，新房促销，中介代理新房更积极，有的城市（如杭州）新房价格比二手房还要低，导致二手房下行更明显。

　　（3）总体上看，目前70城超过一半城市房价下跌，意味着全国房价整体在下跌。尽管有疫情阻隔，导致买房需求满意实现，但疫情持续造成信心下降、预期转弱，以及二手房跌价，导致大家对后市看淡。同时，一批次土地供给市场也相对冷淡，房企债务风险继续释放，显示开发商信心也不足，而买房需求下降，也导致资金链进一步紧张，倒逼降价促销，保卫现金流。

　　三是一线城市涨幅明显回落。4月份，一二三线城市的新房环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%。同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市都呈现了降温态势，其中一线城市同环比涨幅明显下降，主要由于上海、广州、北京疫情在4月份比较明显。三线城市压力最大。二手房价格与新房类似。

　　此外，李宇嘉对后市进行判断认为，房价明显下跌，稳房价面临巨大压力，前期地方纾困的作用下降。4.29政治局会议和央行23条纾困措施后，政策调整进入第二轮，即从地方为主到地方和监管部门合力纾困，即全面降低利率，降低首付比例等，提振市场信心，并从非热点城市转向热点城市，从一般小打小闹到四限全面松绑。随着上海疫情全面得到管控，预计6月份抗疫进入收尾阶段，前期纾困疫情及楼市的一揽子政策将在下半年全面显现。