贝壳租房：“破”与“立”的探索丨长租·探索者

近期，贝壳于港交所挂牌上市交易，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。

事实上，面对中概股遭遇逼退浪潮，及国内房地产市场的不断降温，二次上市被视为贝壳实现避险的最优解。

不过，打铁还需自身硬，企业的长期价值还有赖于自身的硬实力，因此，在行业深度调整的当下，贝壳向内也探寻到了穿越行业波动期的解决方案。

2021年底，贝壳发布“一体两翼”战略，“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。这也意味着，贝壳将触角伸向家装与租赁赛道。

租房业务作为其中的重要一翼，2月10日，贝壳租房与乐湾公寓投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地，标志着贝壳租房多元化供给的探索，迈出了关键一步，此后，贝壳租房的业务脉络逐渐清晰地展现在外界面前。

那么，被贝壳看好的租房赛道现状如何？贝壳为何选定长租作为发力点？贝壳租房又如何区别于其他住房租赁企业？带着这些疑问，我们与贝壳研究院及贝壳租房的相关负责人进行了对话。

01

谈行业机构化：应着力扫清发展障碍

一直以来，前期投入大、整体回报周期长都是长租行业与生俱来的“硬伤”，也因此，长租赛道上“暴雷”事件层出不穷，这也为住房租赁行业的发展蒙上一层挥之不去的阴影。但在贝壳研究院高级分析师黄卉看来，并不代表机构化租赁的方向是错的。

据悉，美国由专业机构持有运营和机构托管的房源占比为54.7%，英国为66%，德国为48%，日本为83%。相对而言，我国机构化渗透率不足，发展不充分。据粗略估算，我国机构持有管理运营在总市场中的比例不到5%，一线核心城市机构化率也不到20%。

对此，黄卉表示，相比于个人房东，住房租赁企业在租赁产品、租赁服务上都更为专业。“个人散租为主的市场中，法律约束和行政监管的难度大，市场缺乏相应的标准和服务，租客满意程度较低，租赁关系不稳、租期短的问题突出；另一方面，现有住宅以两居、三居为主，而租客更倾向于小户型、低租金房源，供需匹配产生错位。”

黄卉认为，住房租赁企业通过专业化运营能力，能够为租客提供品质化的租赁产品、服务，同时也更易于行业监管，因此机构化发展有利于形成规范的住房租赁市场，让租客住的更安稳、舒适。

不过，不可否认的是，住房租赁企业仍面临盈利空间小，融资成本较高、融资渠道窄等问题，因此黄卉认为，应从两方面为机构化发展扫清障碍：

一是需要加强政策引导和支持，提供土地、金融、税收等方面的优惠，让住房租赁企业能够“算过来账”，提高市场主体的积极性，同时持续完善住房租赁监管体系，积极推进租赁立法，促进租赁市场规范化发展；

二是从市场的角度来看，住房租赁企业要不断探索新的商业模式，在降本增效的同时，持续提升对租客端、业主端或是资产端的服务能力，为租客提供品质化、多样化的租赁产品和服务。

02

谈企业角色定位：保民生与企业盈利并不对立

回顾我国住房租赁市场的发展，从2001年初步培育至今的20余年时间里，住房租赁市场承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具的角色定位。2016年，“租购并举”的提出使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展起来。

今天，我国租赁人口超2亿，且每年数百万毕业生涌入租赁市场，长租显然是刚需，那么，长租企业在实现“居者有其屋”的民生保障方面应该扮演怎样的角色？

对于这一问题，黄卉给出的答案是：产品和服务的提供者。她认为，住房租赁企业作为产品和服务的供给方，应该积极发挥专业、效率的优势，洞察不同收入群体租客的租住需求和偏好，提供品质化的“一张床”、“一间房”、“一套房”租赁房源，以及多样化的租赁服务，同时还可组织各类社区活动，帮助租客更好的融入到城市生活中，持续提升租客在城市中的租住体验。

从一定程度来看，行业的民生属性与企业的逐利本性之间似乎存在天然矛盾，但在黄卉看来，两者并非对立的关系。“住房租赁具有准公共物品属性，要满足庞大的住房租赁需求，不仅需要政府的支持、引导和规范，还需要依赖市场的专业性和效率。”黄卉称，住房租赁本身就是“微利”行业，尽管现阶段行业中多数住房租赁企业仍未实现盈利，但随着未来企业商业模式持续升级，住房租赁行业效率提升，住房租赁准公共物品属性的定位和企业“盈利”属性之间必然会达到平衡状态。

贝壳找房副总裁、贝壳租房战略业务负责人宋春晖也坦言，一定程度上，住宅租赁本身可以说是“不赚钱的生意”，不太可能出现暴利的企业或者商业模式，因此贝壳租房在入局之前便有明确的“微利可持续”的发展定位。

宋春晖说，贝壳对租房市场分两部分看。首先，中国有大量的人口尤其是年轻人是租房用户，租房市场是一个民生产业，在这个民生产业中，贝壳需要贡献出自己的企业力量。第二，租赁并非一个暴利市场，而是一个可以产生持续收益的微利市场，需要坚持长期主义的企业耐心精耕细作，而贝壳始终坚持做“难而正确的事”。

03

谈贝壳租房业务：创造三个价值

自从去年底贝壳确定“一体两翼”战略之后，贝壳便调动各个部门的精干力量专攻租赁业务，据贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊介绍，贝壳租房要做的，就是期望在发挥自身的能力禀赋，为行业和社会创造价值。对此，张珊概括为三方面的价值：

首先，在供给侧，贝壳租房希望通过更多的模式创新和探索，今年能够为市场提供有品质的十万间房源供给。

据悉，目前贝壳租房在供给侧的战略版图中，基本涵盖了当前租房市场的主流商业模型，具体来看，分为四个业务板块：一是继续保持传统的租房经纪业务；二是为长租公寓提供运营服务；三是贝壳推出自营的“贝壳省心租”托管服务，为分散式的小业主、租客提供一站式、专业化的托管服务；四是贝壳也将尝试投资共建房源，根据不同城市政策鼓励方向，结合各城市供给特征，探索多种供给产品。

其次，在用户侧，能够给消费者提供更多的保障和增量价值。今年3月，贝壳租房面向租房消费者和业主正式推出七大“微光服务保障”，涵盖收费透明、租金安全、人身财产保障等多项内容，通过更高标准的品质服务，持续优化消费者的找房体验和租住品质。

最后，在行业侧，张珊表示，希望通过贝壳多年积累的数据，能够给行业带来一些专业的研究，给出更多的市场发展方向建议，推动行业持续、稳定、健康发展。

那么，群雄逐鹿的长租赛道上，贝壳租房选择此时躬身入局的底气何在？宋春晖称，在过去的20年中，租赁一直是贝壳的主营业务之一，贝壳和链家累积服务过近千万租赁需求，所以无论是对租赁行业、对品质服务、对线上线下的运营能力、还是对客户保障、对行业如何实现正循环，贝壳都有着深刻的理解，这也为贝壳以新的姿态进入租赁赛道提供了基础和保障。

入局以来，贝壳始终践行为城市锁住人才、培育城市竞争力的使命，通过更好地盘活存量、创造新供给，并根据自身优势不断探索适应各类人群及各类需求的租赁产品。

以集中式公寓为例，贝壳并没有走传统集中式公寓重资产运营的老路，今年年初，贝壳租房与乐湾公寓合作投资共建的青年公寓项目就是由老旧厂房改造而来，抛开了传统集中式公寓重资金投入快速求回报的思维，将租金降到当地大学毕业生可支付水平，帮助青年人实现职住一体的居住需求。

据了解，截至3月31日，在分散式房源供应上，贝壳已进驻的七城省心租新增收房显著，在集中式公寓探索上，贝壳租房投资运营的首个青年公寓项目乐湾公寓在上海徐汇区正式落地运营，项目总量达2979套，最高满租率达97%；联建公寓作为苏州自主签约的第一个项目，实现了城市公寓项目0-1的突破。

宋春晖表示，住有所居的时代下，贝壳租房致力于紧随时代步伐，运用自身的资源禀赋，帮助行业降低成本、增进效率，真正探索“微利可持续”的可行路径，为供需两端贡献自己的力量。

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