花式松绑限购 多地为多孩家庭、人才购房亮起绿灯

　　“杭三条”降低了杭州楼市的限购门槛，并针对多孩家庭放松限购。这成为近期楼市政策松绑的新方向。

　　据机构不完全统计，今年以来，已有20余城优化住房限购政策，部分城市或区域全面取消限购；部分城市降低限购门槛，最明显的是降低社保年限要求；另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭等人群优化限购政策。

　　不过，针对需求端的限购松动对楼市的影响有限，政策尚未完全发酵，市场修复之路仍显曲折。在业内人士看来，未来，核心一、二线城市限购政策较难全面退出，弱二线及三、四线城市或将全面取消限购。偏向鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

　　今年以来，已有20余城优化住房限购政策。

　　多孩家庭可多购一套房，一举两得

　　“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。”4月29日，中央政治局会议强调上述观点后，各地“因城施策”的楼市政策井喷。

　　5月17日，杭州推出“杭三条”，包括符合条件的三孩家庭，限购的住房套数增加1套，参加公开摇号购房时，参照“无房家庭”优先摇号；对落户本市未满5年的户籍家庭取消缴纳社保满2年的规定；对非本市户籍家庭的购房资格，将连续社保时间由4年降为1年。

　　“虽然杭州的政策力度并不大，但是杭州作为当下楼市热点的代表，出台稳定楼市的政策，代表了本轮救市政策将全面升级，可谓市场一个转折点。”中原地产首席分析师张大伟表示，在今年前4个月全国土地出让收入排名中，杭州以827亿元位居榜首，但是，杭州新房和二手房价格倒挂，新房需要摇号，二手房市场挂牌井喷，出现了大幅调整的苗头，此时出台宽松政策非常及时。

　　张大伟认为，“杭三条”政策也值得其他城市借鉴，既然杭州这样的热点城市已出台楼市政策救市了，其他城市有救市举动也在意料之中了。

　　值得关注的是，“杭三条”对于多孩家庭放开限购，在当前楼市中具有一定的代表性。无独有偶，5月14日，东莞也明确，对于生育二孩或三孩的居民家庭，允许新购一套房，其中非本市户籍居民家庭需提供3年内累计2年以上社保。

　　此外，5月13日，南京对于户籍居民家庭也提出，生育二孩及以上家庭可新增购买1套商品住房，并享受最优惠贷款利率等支持。5月9日，扬州针对生育二孩及以上家庭在市区购房者，也不再实行限购政策。

　　事实上，早在4月，无锡就提出多孩家庭可在限购区新购一套住房，此外，父母投靠也可多买一套；四川达州出台的政策也显示，二孩、三孩家庭购买第二套新建商品房的视为首套房，同时贷款额度可提高10万元；沈阳也明确对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭，可在限购区域内再购买1套房。

　　对于多个城市出台针对二孩、三孩家庭的购房政策，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，这是近期以来松绑政策的一个新方向，达到了一箭双雕的效果，将楼市政策与国家生育水平结合起来，既促进了合理购房需求的释放，也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。

　　限购放松，前提条件各有千秋

　　如果说“杭三条”是降低限购的门槛，以及针对特定人群放松限购，那么近期其他城市的限购政策松绑的措施愈加丰富多样。

　　5月16日，成都推出的新限购楼市新政中，对于拟在中心城区购房的人，近郊住房不再纳入家庭住房总套数计算。此外，无住房且2年内无住房转让记录视为无房居民家庭。

　　在中指研究院四川公司研究总监苏宇看来，今年一季度，成都商品住宅成交量同比下降20%，企业推盘意愿不足，但客户需求仍支撑成都市场成交总量在全国处于第一梯队。面对外部环境变数大，经济下行，消费者购房意愿减弱，换房需求延迟释放明显，以及刚需客群观望情绪加重等情况，目前成都产业人口快速涌入，因此对于保障新增人口合理住房需求的优化政策出台，具有迫切性。

　　5月15日，海口针对落户海南省的引进人才购房，提到自落户之日享受本地居民同等待遇；而未落户在海南省无自有住房的，在海南省累计缴纳12个月社保，可购买1套住房。

　　值得关注的是，长沙近年来的限购政策一直很平静，调控松动现象几乎没有，今年长沙也加入政策松绑大营。但是长沙新政的高妙之处在于，将租赁市场和买卖市场联动起来，5月11日，长沙提出存量房盘活用作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

　　据中指研究院不完全统计，今年以来，已有20余城出台优化住房限购政策，无论是什么样的条件，基本是围绕着部分城市或区域全面取消限购，部分城市降低社保年限要求，另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭、外地人等群体优化限购政策。

　　比如，大连高新区、南京六合区等放松限购政策，允许外地户籍购买住房；苏州降低非户籍家庭购房社保年限要求，由三年内连续2年社保改为累计2年社保；沈阳放宽非本地户籍家庭购房门槛，取消相关社保证明。

　　另外，还有福州放宽普通住宅的限购要求，秦皇岛调整二手房购房资格核验要求。郑州、兰州、九江等城市允许父母等亲属投靠新购一套房等。

　　哪些城市限购有望全面宽松？

　　当下，房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石，房地产市场的稳定异常关键。事实上，2022年以来全国已有超百城优化房地产政策。大多从限购、限贷、限售和购房补贴等方面促进合理购房需求释放，尤其是优化住房限购政策成为重要手段。

　　不过，这一波政策优化对于市场的作用不及预期。尤其是4月份，在全国多城疫情管控趋严的背景下，市场回温态势受阻。

　　“从政策端来看，中央到地方频频表态房地产，释放了积极的政策信号，但是从实际来看，政策尚未完全发酵，市场修复之路仍显曲折。”陈霄这样表示。

　　据5月18日国家统计局发布的数据显示，4月，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一、二、三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

　　“根据简单算术平均计算发现，自2015年12月份以来，首次出现房价同比下跌态势，这意味着4月份房价出现拐点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样称。

　　陈霄也表示，4月份房价指数表现出房价首次出现拐点，虽然一大波政策出台，但是政策也要有发酵的过程，此时需要警惕。

　　对于后续市场的走势，陈霄认为，仍需要实质性宽松政策的加持，预估松绑调控的城市将会继续扩围，并且政策举措不再局限于需求端，供给端和需求端双管齐下是大势所趋，市场修复进程是缓慢和曲折的。

　　严跃进也认为，在房地产市场面临下行压力的情况下，各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进，否则对于后续市场的稳定会有冲击。

　　具体来看，易居企业集团CEO丁祖昱表示，在“一城一策”框架下，目前核心一、二线城市限购政策较难全面退出，政策层面集中在人才落户、降低非户籍家庭社保年限要求，刺激刚需的购房需求释放。相比之下，弱二线及三、四线城市或将全面取消限购。此外，更多疲软城市将通过财税刺激托市，下调房地产交易税费，并实行购房补贴，鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

　　“疫情对于房地产市场的影响不小。虽然救市政策井喷，但有力度的政策不多，一线城市没有相关举动，目前市场信心依然不足。”张大伟表示，当下，全国楼市须重磅救市政策，在稳定疫情的前提下，限购应该全面宽松。