肖俊杰：构建全生命周期产业生态系统

2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。

大家好，很高兴与各位分享一下max科技园18年的一些成长经验。公司成立于2004年，18年时间专注于做高端的科技园区，陆续在全国各地建成了16个科技园区并且成为城市的标志性建筑。Max科技园有四大基石：择址、产品、招商、运营彼此依托、彼此成就。

选择一个优质的城市，是一个项目成功的关键。我们在全国各地寻找最优质的土地，从2004年开始我们陆续在北京、青岛、南京、武汉、苏州、上海、合肥做项目，在这些城市中我们只选择地铁附近、具有潜质的优质土地。

在产品方面，我们区别于常规的开发形式。常规的企业先有土地再进行设计，我们是先用两年时间组织研发。当产品非常成熟的时候，我们再落位于每一个城市、每一个项目中。

举例来说，这是我们的第一条产品线——人文科技派。当时聘请了全球顶级的产业园设计大师——帕金斯·威尔进行设计，在建筑中使用了大量的陶板和U型玻璃，在2004年的时间点看是非常超前的。

第二条产品线——古典学院派，这条产品线研发的背景是2005~2006年有大量的海归人士回国创业，我们也希望能够为这些优质的客户提供他们需求的办公场所，古典学院派就此诞生。这条产品线聘请了清华大学吴良镛的团队为我们打造，整体是三段式，石材拼接，顶部是金属铝板形成标准的三段式。整体儒雅大方，在优雅中体验学院的记忆。

第三条产品线——城市未来派。这条产品线的研发背景是基于当时北京的雾霾比较严重，希望能够研发一条符合当时客户需求的绿色建筑。所以在这个产品线中我们做了大量的灰空间，非常重视空气、大自然与建筑的互动，把建筑与景观很好的融合在一起，做了很好的绿色建筑。

第四条产品线——现代中式派。当时研发的背景是随着国家民族复兴，希望能够做一些符合我们东方文化和中国文化的建筑特质的产品。这条产品线设计理念为“太极”，象征创业伊始。我们用了劈岩砖和屋顶的金属板进行搭配，来实现徽派建筑的效果。

这四条产品线也是屡获国际大奖，在2019年获得了英国的包豪斯金奖，之后又获得了美国工业建筑大师奖和德国的创新建筑优胜奖。

第三个基石——招商。我们在18年的时间里，形成了300多人的招商团队，陆续招商到700多家企业，积累客户34000多组。对招商而言，我们的核心竞争力是内部管理。借鉴当时红军打仗的“三三制，核心要素是“高激励、高淘汰”。高激励的程度简单来说就是招商顾问的薪资有可能高于总经理级，总监级薪资可能高于副总裁甚至总裁。招商团队薪资上不封顶，且每个季度薪资均有调整，有可能会增加10%甚至到20%。淘汰也是招商队伍中非常重要的一点，公司非常流行的一句话：兄弟归兄弟，钢刀对钢刀。三三制是三个人一组，每个季度末末位淘汰，而且是整编制淘汰。整体而言，三三制保障了我们招商团队高激励、高淘汰的狼性文化。

在17年的时间里，我们陆续服务了700余家企业。主要的目标客户群体是1000万~5000万的中小企业，我们也招商到了18余家上市企业和70余家国家级的高新技术企业。还有20余项园区企业专利技术等等。这是我们招商到的一些优质企业，包括SPX、宝马、韩美制药等国际国内的优质企业。目前我们的客户储备大概有34000多户，且每年有5000余户的增加。

对招商来说，我们有几点经验与各位分享：①龙头引进。我们的北京·天筠项目当时先招到了韩国的韩美制药这样在其行业中的“巨无霸”企业，再以此为依托招商其上下游的优质企业。②产业集群，量变引起质变。北京·泰达项目定位于文化创业类，寻找同样类型的优质企业，陆续寻找到这种类型的中小型企业进而形成企业氛围。这个项目也在2020年被北京市评选为优质的产业集聚地。③闲置资产，腾笼换鸟。对很多企业在经营中出现困难或问题时，我们可以以双方都能够接受的方式进行资产回购，从而再引进新的企业进来保证我们的园区始终在一个高品质、高能量级的状态。

整体而言，我们是依托于政府的需求和项目区位的优势，再结合我们max科技园自身积累的经验，共同打造产业园的核心竞争力。

Max科技园第四个核心竞争力——运营。运营目前也是积累了有500多个员工，陆续服务了20多个园区，我们的目标是在2026年实现总园区服务量达40个。我们运营的八个关键字：专业、敬业、敏捷、赋能。将政府利益、业主利益和园区利益三方面做到共赢，来提升区域经济的价值。在运营链条中分为两类：一是七条业务主体线，里面包含产业规划、设计、前介咨询、企业招商、智慧物管、资产管理、企业服务。二是三条配套业务线，包括园区餐厅、人才公寓、园区商业。在整体的园区生态里，我们分为两类，一是基本的功能配套体系，里面有物业服务平台、配套服务平台、信息共享平台、政务办理平台。同时我们还有四大增值服务体系，分别是资产管理平台、政策服务平台、金融资本平台、资源嫁接平台，共同形成max科技园的运营产业载体，实现智慧化的园区生态体系。

在八大运营平台中，园区服务是基础、产业服务是驱动、商业服务是保障。我们的八大运营服务是构建发展的加速器。其核心一点就是以客户为中心，与客户共生长。在我们企业中客服是企业中最重要的部门，对所有部门具有一票否决权，对每一个员工、每一个领导的升职加薪具有一票否决权。

我们的目标是在未来的5年，在10个优质的城市实现20个优质的产业园区。

刚才跟各位分享了我们企业发展的四大基石，我们整体的定位就是做高端前沿的科技园区。我们的目标就是把国内最具潜力的土地以max独有的方式分配给最具活力的企业。以上就是我们max18年的分享，谢谢各位。

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