京沪利好加码,省会城市“半日游”,楼市调控怎么走?

2022-05-24 08:30:17 和讯房产  蒲莎莎

5月,各地方楼市需求端宽松政策持续密集出台,从非热点城市扩展到热点城市,以取消“限购、限贷、限售”、调整房贷利率为主的楼市组合拳持续推出。

据中原地产研究院统计数据显示,截至5月20日,已累积有超过56座城市发布了稳楼市政策60多条,全年房地产调控政策次数高达290次,刷新历史同期纪录。

京沪利好加码 南京取消限购“半日游”

 今日,北京、上海两地也加入楼市调控的队伍中。

据悉,5月23日,北京工行多个网点的房贷部透露,房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点,首套房贷利率由此前的5.15%降至5%;二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

同时,有消息指出,上海地区部分银行的房贷利率也已按照最新5年期以上LPR下调15个基点,首套、二套利率分别为4.8%、5.5%,此前为4.95%、5.65%。

至此,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的银行房贷利率已经全面下调15个BP。

自今年年初开始,楼市优化政策的热度只增不减,调控氛围从三四线城市传导至二线乃至一线城市。尤其是4月底,中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,是对今年来各地方各种宽松政策的认可,也给予了地方政府更大的调整权限。

由此,5月以来,地方政策放松的节奏明显加快、力度明显增强、城市级能也显著提升。在本轮政策优化过程中,南京这个高能级城市松绑限购政策“半日游”更加引人注目。

5月20日,可能是在“央行5年期以上LPR迎单次最大降幅下调15基点至4.45%”以及“520”的节日氛围烘托之下,南京也顺势对买房人放出了充满爱意的大礼包。

当天,南京房协官微在《我市进一步加大合理住房消费支持力度》一文中披露,自5月20日起本市及非本市户籍居民购买二手住房时,无须提供购房证明。从官微发布的原文来看,南京的限购松绑力度较大,不论本地人还是外地人,无论是市区还是郊区,只要购买的是二手房,都不再需要购房证明,也不限制购房套数。

但“取消二手房限购”新政“官宣”后两小时左右,南京房协官微就将该文章删除。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从二手房角度来看,类似“外来人口没有约束就可以购房”的举措,可能会引起一轮新的炒作,甚至使得炒房需求增加。

无独有偶,5月22日凌晨,湖北省武汉市经开区官方微博发布“全面取消住房限购政策”的消息。但一夜过后,该消息又从官方微博上消失。

但相关知情人事透露,尽管消息被删,但取消限购的政策并没有叫停。一位当地的房屋中介人士也称,“开发商已经告知代理商可以收限购客户的购房资料了。而且在武汉房票资格查询系统的限购区域里也已经没有“武汉经开区”的选项。”

成交转弱 去化承压

据近日国家统计局发布的4月70个大中城市住宅销售价格月度报告显示,二线城市楼市下行压力犹存。其中,4月份,南京新房、二手房价格遭遇双双下跌,二手房价格更是环比下降 0.6%、同比下降 0.9%,已连续7个月环比下跌。

而武汉4月份新房价格同比也是首次出现下降,二手房价格连续8个月下降。数据显示,武汉新房价格环比下降0.8%,同比下降0.3%;二手房价格环比下降0.4%,同比下降1.9%。

价格下滑,成交也遇冷。据克而瑞研究报告显示,4月南京楼市转弱,成交面积环比下降12%,同比下降62%;武汉市场更是羸弱,4月份成交面积环比下降9%,同比下降69%。 

除价量齐跌之外,武汉还面临着库存高位积压。据克而瑞研究中心统计,武汉4月末狭义库存量超2000万平方米,位列本月末狭义库存总量TOP2;去化周期也在持续攀升,已超30个月,短期去化承压。  

就未来走势来看,以南京、武汉等为典型的二线城市成交预测数据也不容乐观。据易居研究院智库中心发布的《全国百城住宅成交监测报告》,5月份,二线城市新建商品住宅成交面积预测值为952万平方米,环比涨幅预测为9%,同比涨幅预测为-61%。 

数据显示,二线城市将是同比跌幅最大的一类城市,这也要求此类城市应继续在购房政策方面优化,包括放松限购、降低购房首付比例等,以防范交易数据继续下滑或恶化。

自此来看,成交低迷、库存高企、去化承压等现实压力之下,南京等城市“冲动性”的政策也不无缘由。

地方调控应如何把握

亿翰智库统计分析4月统计局数据认为,当前我国房地产基本盘面仍在加速收缩,5月以来这种下滑惯性仍在持续,政策宽松的速度和力度仍未达预期,预计5月情况好转可能性不大。因此更快速的、更大力度的政策宽松依然具有紧迫性和必要性。

但是,一方面,即使地方因城施策,一揽子组合拳频发,但受各地疫情以及行业深度调整期影响,政策效果尚未显现。南京的政策“半日游”也一定程度上体现出,地方楼市压力较大,在放松楼市的政策上激情满怀,免不了一时“冲动”。

另一方面,经济环境欠佳,人们收入不及心理预期,信心不足,加之楼市政策频繁,部分购房者还爱保持观望状态,想等待最低点的到来。而且,对大多刚需购房者而言,取消限购、限贷,叠加购房补贴等政策并没打在“七寸”之上,高房价才是购房者难以破解的难题。

面对市场的悲观情绪以及地方政策难以短时见效,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示:“凡有一个政策选项,就是一根稻草,一定要抓住。还有降利率、降首付、公积金、补贴等等,把这些稻草拧在一起,不就是爬出低谷的绳子吗?”

他也认为,当下纾困楼市,已没有“一招鲜”的政策了,必须得多措并举。“但为了防止一揽子政策叠加推动后面房价大幅度上涨,特别是下半年疫情完全得到控制后,前面政策叠加效果就会明显显现,因此各城市应该加强调控政策的指导。”李宇嘉说。

而对于像南京、武汉这种人口流入数量较大,住房有刚性需求的城市,中泰证券首席分析师杨畅表示,也可以结合自身情况采取不同的加点方式,有利于对需求释放进行精准调控,防止产生房价快速上行的压力。

此外,在本轮调控中频出新招的湖南,今日又“脑路清奇”,在多城纷纷发力刺激需求端的大潮中,提出从土地供应层面解决去化问题。

近日,湖南印发的《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》表明,各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的,应严格控制新增房地产开发用地审批。

其中,对商品住房去化周期超过24个月的市县,暂停新的商品住房用地审批,将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内。

而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县,除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外,暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“湖南此次出台政策虽是前几年各地都曾出现过的,但在当前的调控潮流中也是有些新意的。要促进房地产市场稳定,一是要激活一些购买力,二是改善土地供给结构,可以在实现分母(消化能力)增长的同时,分子(库存规模)变小,从而真正解决去化周期的问题。该政策值得其它去库存周期比较长的城市借鉴。” 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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