京沪利好加码，省会城市“半日游”，楼市调控怎么走？

5月，各地方楼市需求端宽松政策持续密集出台，从非热点城市扩展到热点城市，以取消“限购、限贷、限售”、调整房贷利率为主的楼市组合拳持续推出。

据中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，已累积有超过56座城市发布了稳楼市政策60多条，全年房地产调控政策次数高达290次，刷新历史同期纪录。

京沪利好加码 南京取消限购“半日游”

 今日，北京、上海两地也加入楼市调控的队伍中。

据悉，5月23日，北京工行多个网点的房贷部透露，房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%；二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

同时，有消息指出，上海地区部分银行的房贷利率也已按照最新5年期以上LPR下调15个基点，首套、二套利率分别为4.8%、5.5%，此前为4.95%、5.65%。

至此，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的银行房贷利率已经全面下调15个BP。

自今年年初开始，楼市优化政策的热度只增不减，调控氛围从三四线城市传导至二线乃至一线城市。尤其是4月底，中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，是对今年来各地方各种宽松政策的认可，也给予了地方政府更大的调整权限。

由此，5月以来，地方政策放松的节奏明显加快、力度明显增强、城市级能也显著提升。在本轮政策优化过程中，南京这个高能级城市松绑限购政策“半日游”更加引人注目。

5月20日，可能是在“央行5年期以上LPR迎单次最大降幅下调15基点至4.45%”以及“520”的节日氛围烘托之下，南京也顺势对买房人放出了充满爱意的大礼包。

当天，南京房协官微在《我市进一步加大合理住房消费支持力度》一文中披露，自5月20日起本市及非本市户籍居民购买二手住房时，无须提供购房证明。从官微发布的原文来看，南京的限购松绑力度较大，不论本地人还是外地人，无论是市区还是郊区，只要购买的是二手房，都不再需要购房证明，也不限制购房套数。

但“取消二手房限购”新政“官宣”后两小时左右，南京房协官微就将该文章删除。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从二手房角度来看，类似“外来人口没有约束就可以购房”的举措，可能会引起一轮新的炒作，甚至使得炒房需求增加。

无独有偶，5月22日凌晨，湖北省武汉市经开区官方微博发布“全面取消住房限购政策”的消息。但一夜过后，该消息又从官方微博上消失。

但相关知情人事透露，尽管消息被删，但取消限购的政策并没有叫停。一位当地的房屋中介人士也称，“开发商已经告知代理商可以收限购客户的购房资料了。而且在武汉房票资格查询系统的限购区域里也已经没有“武汉经开区”的选项。”

成交转弱 去化承压

据近日国家统计局发布的4月70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，二线城市楼市下行压力犹存。其中，4月份，南京新房、二手房价格遭遇双双下跌，二手房价格更是环比下降 0.6%、同比下降 0.9%，已连续7个月环比下跌。

而武汉4月份新房价格同比也是首次出现下降，二手房价格连续8个月下降。数据显示，武汉新房价格环比下降0.8%，同比下降0.3%；二手房价格环比下降0.4%，同比下降1.9%。

价格下滑，成交也遇冷。据克而瑞研究报告显示，4月南京楼市转弱，成交面积环比下降12%，同比下降62%；武汉市场更是羸弱，4月份成交面积环比下降9%，同比下降69%。 

除价量齐跌之外，武汉还面临着库存高位积压。据克而瑞研究中心统计，武汉4月末狭义库存量超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP2；去化周期也在持续攀升，已超30个月，短期去化承压。  

就未来走势来看，以南京、武汉等为典型的二线城市成交预测数据也不容乐观。据易居研究院智库中心发布的《全国百城住宅成交监测报告》，5月份，二线城市新建商品住宅成交面积预测值为952万平方米，环比涨幅预测为9%，同比涨幅预测为-61%。 

数据显示，二线城市将是同比跌幅最大的一类城市，这也要求此类城市应继续在购房政策方面优化，包括放松限购、降低购房首付比例等，以防范交易数据继续下滑或恶化。

自此来看，成交低迷、库存高企、去化承压等现实压力之下，南京等城市“冲动性”的政策也不无缘由。

地方调控应如何把握

亿翰智库统计分析4月统计局数据认为，当前我国房地产基本盘面仍在加速收缩，5月以来这种下滑惯性仍在持续，政策宽松的速度和力度仍未达预期，预计5月情况好转可能性不大。因此更快速的、更大力度的政策宽松依然具有紧迫性和必要性。

但是，一方面，即使地方因城施策，一揽子组合拳频发，但受各地疫情以及行业深度调整期影响，政策效果尚未显现。南京的政策“半日游”也一定程度上体现出，地方楼市压力较大，在放松楼市的政策上激情满怀，免不了一时“冲动”。

另一方面，经济环境欠佳，人们收入不及心理预期，信心不足，加之楼市政策频繁，部分购房者还爱保持观望状态，想等待最低点的到来。而且，对大多刚需购房者而言，取消限购、限贷，叠加购房补贴等政策并没打在“七寸”之上，高房价才是购房者难以破解的难题。

面对市场的悲观情绪以及地方政策难以短时见效，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示：“凡有一个政策选项，就是一根稻草，一定要抓住。还有降利率、降首付、公积金、补贴等等，把这些稻草拧在一起，不就是爬出低谷的绳子吗？”

他也认为，当下纾困楼市，已没有“一招鲜”的政策了，必须得多措并举。“但为了防止一揽子政策叠加推动后面房价大幅度上涨，特别是下半年疫情完全得到控制后，前面政策叠加效果就会明显显现，因此各城市应该加强调控政策的指导。”李宇嘉说。

而对于像南京、武汉这种人口流入数量较大，住房有刚性需求的城市，中泰证券首席分析师杨畅表示，也可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

此外，在本轮调控中频出新招的湖南，今日又“脑路清奇”，在多城纷纷发力刺激需求端的大潮中，提出从土地供应层面解决去化问题。

近日，湖南印发的《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》表明，各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批。

其中，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内。

而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“湖南此次出台政策虽是前几年各地都曾出现过的，但在当前的调控潮流中也是有些新意的。要促进房地产市场稳定，一是要激活一些购买力，二是改善土地供给结构，可以在实现分母（消化能力）增长的同时，分子（库存规模）变小，从而真正解决去化周期的问题。该政策值得其它去库存周期比较长的城市借鉴。”