朱一鸣等：市场下行压力延续，房企计提资产减值进入高峰期

作者 朱一鸣 克而瑞研究中心研究总监

汪慧 克而瑞研究中心研究员

资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这也在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。

目前来看，市场下行压力延续，房企资产减值亏损的“阵痛”或仍不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。

大额资产减值频现

我们从2021年财报披露来看，多家房企大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，导致房企净利润受到不同程度的冲击，头部房企也不例外。

风险房企成为资产减值的重灾区。据克而瑞研究调研发现，行业内风险类房企为应对流动性困境，纷纷通过降价销售、低价出让资产回流资金，从而面临更大的挑战。数据显示，2021年，华夏幸福(600340)计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城(000671)、蓝光分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。

整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动更多房企在计提资产减值。尤其是2021年下半年，行业陷入流动性困境，购房者信心受挫，市场需求进入寒冬期，销售价格预期、资产评估更加谨慎，因此也导致大额计提资产减值现象普遍。

市场不确定性大，存货或加剧资产减值风险

从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头，长期股权投资、投资性房地产，以及其它减值损失占比一般较小。目前，市场下行压力延续，存货资产不确性也增加。尤其是持有大量存货的企业，不仅资金被占用，增加了企业流动性压力，同时面临的资产减值风险也较高，对企业业绩波动和估值都会产生连带影响。

从目前行业存货现况来看，受政策监管、资金限制，房企普遍收紧投资、加速去化，整体存货量增速持续放缓，头部房企当中，碧桂园、万科、中海等企业的存货总量仍在高位，此外华侨城、建发国际、华发等国企存货量也位列高位区。但由于各个企业战略惯性、库存结构、去化效率不同，未来面临风险也不同。

除行情影响外，存货跌价风险还在较大程度取决于房企自身的存货周转效率以及现房库存积压情况。结合企业存货周转率和现房库存占比(已竣工存货/存货总量)来看，存货周转率低、现房库存占比高的房企，存货资产减值风险更高。

行业底部渐显，资产减值计提或随之收缩

当前，市场仍处于探底阶段，在谨慎性原则下，我们认为合理计提资产减值有必要性，也有房企为保障未来财报业绩的稳定性。

中短期来看，除了计提，加强存货管理、减轻存货压力尤为重要，也是企业止损和控风险的有力抓手。目前债务、现金流是房企的最软肋，这就要求房企在投资方面更加谨慎，若将部分重心转至存货上，通过盘活现有资产、加快出清现房库存，减少资金占用，不失为上策。

同时，在集中供地政策下，各大城市已相继落实控地价、限房价竞拍规则，这也意味项目未来的溢价、升值空间极为有限，储备成本在走高，“囤货”可能会导致资产减值损失增加。因此，坚持提高周转效率，在保证产品品质的前提下，尽可能缩短从拿地到竣工的交付周期，不仅能加快现金回流、提高资金利用效率，也是止损的关键举措。

总体来看，在市场降温、预期走低的背景下，房企计提资产减值进入了一个高峰期。2021年大额计提频现，万科、招商蛇口(001979)、绿地、新城控股(601155)等房企计提资产减值大幅增加，均达数十亿元，这给企业盈利带来不同程度的冲击。

由于存货跌价损失是房企计提资产减值的重头，尤其对于存货周转率低、现房库存占比高的房企来说，存货资产减值压力更大。因此，我们认为“轻”存货是目前很多房企的重任。此外，风险房企作为资产减值的重灾区，也警示了行业安全性经营。总之，保证经营、财务的稳健性是房地产企业避免更大资产减值损失的保障。