“地荒着、房空着、车放着”,这些地方现在我劝你别买!

2022-05-25 11:57:44 大胡子说房 微信号 

  开篇前给大家伙提个醒,记得关注我们的备用小号。

  近期总有文章写着写着就会突然不见,为避免失联,大家记得先把备用号关注起来!

  上次从郑州回来,心里就一直有个感慨:

  规划的力量真的无敌啊,连郑东新区这个曾经的“鬼城”都被盘活,成了房价上涨的潜力板块。

  今天,我们就来聊一聊那些起死回生的“鬼城”。

  2015年前后,全国住房库存堆积,但是很多新区却少有人居住,到了晚上漆黑一片,这些地方就被通俗地叫做“鬼城”。

  先把时间拨回7年前,彼时“鬼城”是房地产行业的关键词。

  曾经一份知名的中国十大鬼城名单如下:

  看到这个名单的第一眼,就会发现不少熟悉的名字:郑东新区、惠州大亚湾、贵阳金阳新区......

  没想到,这些区域居然也“榜上有名”。

  然而多年过去,这些曾经名声在外的“鬼城”,现在早已换了模样。

  来,先看数据再分析:

  如图所示,如果把全国平均值作为参考点,仅有京津冀新城低于全国平均增长率;

  当中的郑东新区和金阳新区,分别是全国平均增长率的3.15倍和2.49倍。

  人来了,带来最直接的影响是什么?

  曾经堆积如山的房子,正在被快速消耗。

  消耗速度加快带来的直接影响,就是房价像坐了火箭一样上涨。

  比如郑东新区2015年开盘的瀚海晴宇,开盘价1.7万元/㎡,而到2020年时最高卖到4.5万元/㎡,涨了2.6倍;

  比如金阳新区,均价从曾经的5000元/㎡,涨到2020年时最高的1.5万/㎡,涨了3倍;

  再比如惠州大亚湾,从2015年时的5500元/㎡,涨到如今1.7万元/㎡,也涨了3倍。

  意外吧?

  这还真应了那句,曾经你对我爱答不理,如今我让你高攀不起。

  谁又能想到曾经无人问津的鬼城,如今却成了房价上涨的香饽饽。

  鬼城摇身一边就成了房价上涨领头羊,那是不是现在遍地的新区都能冲进去买了?

  我劝你谨慎,今时可不同往日。

  所谓的“鬼城”和“空城”依旧遍布全国,成了很多人买房投资路上的大坑,如果你刚好有投资需求,建议你扫码添加我们的房产置业老师,进行免费咨询,避免踩坑。

  “鬼城”变身人气新城,到底靠什么?

  表面上看,是人口。

  但更深层次其实是产业。

  而产业落不落地,看什么?

  城市规划的力度。

  ——简单理解,zf给到规划集中全市甚至全省之力去引进产业,最后还要拼命抢人。

  就像上面那些最终崛起的新城规划,都是如此。

  最终形成了一个完美闭环:规划——产业——人口——房价上涨。

  而我们都知道,在中国一件事情能否办成,就看政策给不给力。

  ——想要发展新区,必须有一个宏大的规划。

  举个例子,倘若郑东新区不叫这个名字,房价还能涨吗?

  再比如东莞松山湖、合肥滨湖新区等,不都是一纸政策之后的顺势腾飞吗?

  这叫什么?

  这就叫规划的魅力。

  当然,只有规划后期没有发展起来的新区也不少,差别就在于后续产业的布局和人口的流入情况能否跟上。

  我们挨个重点来看。

  首先,产业布局:

  一个地方想要有钱,光靠卖地肯定不行,牛逼产业的布局和发展才是最核心的动作。

  举个最简单的例子,北上广深为什么能够聚集那么多人口?

  就是因为工作岗位多,薪资水平高呀!

  所以想要发展,必须要有足够多的岗位,和足够高的薪酬。

  而在新区规划的初期,一定是大量卖地建厂,吸引企业入驻,释放工作岗位。

  而能赚钱了,人口自然就慢慢聚拢过来。

  如图所示,卖出了土地建厂,企业入驻,工资开始上涨,最后人口也开始流入。

  其次,人口引进:

  人口想要大量流入,光靠产业自发吸引还远远不够,还要“抢”!

  目前中国行政意义上的600多个城市中,有180个城市的人口在流失,中国三分之一的国土面积人口密度在下降。

  人口形势出生率本就不容乐观,大城市还在源源不断虹吸。

  因此新区规划想要避免人口流出、最终沦为“鬼城”,必须“抢人”。

  什么降低落户门槛、给予住房补贴、一次性补助等各种政策手段,统统用上。

  很多城市已经先后出台了诸多人才引进政策:

  其次,房价上涨:

  根据规律,当工资超过其他同级别城市后的4-5个季度,人口流入就会明显加快。

  工资上涨了,人口大量流入,住房需求当然就大大增加,房价当然就会蹭蹭涨了!

  经过这么一番整理就明白了:

  有规划布局、有产业发展、有人口流入,最后才有房价上涨!

  从空城到新兴潜力板块,城市财富和房价的增长,却始终逃不过“短期看金融,中期看土地,长期看人口”的定律。

  在城市人口的自然增长率直线下滑的今天,产业的发展才是未来人口流入的关键。

  现如今,再去讨论那些已经复活的“鬼城”和潜力板块,多少有点马后炮的感觉。

  毕竟,情况已经变了!

  现在想要再发展一个新区,瓶颈越来越明显了,所以现在去赌新区,风险太大。

  为什么?

  一是因为周期太长。

  郑东新区发展了10多年才成功崛起;

  合肥滨湖新区从2006年开始规划,经历了十几年才发展成熟;

  贵阳金阳新区则是从2000年就开始规划......

  如今再去投资一个新区板块,这样的回报周期,显然太过漫长。

  二是因为产业增长会出现天花板。

  上面说了,一个新区想要发展起来,光有规划还不够,还得引进产业。

  但我们都明白,每年不可能有那么多新产业的诞生。

  实际上很多城市产业的规划都已经出现了严重的同质化现象,什么大数据、新能源生物医药,几乎每个城市都在搞。

  而形成规模的只有少数几个早期布局的城市,大多数城市只能陪跑。

  三是因为人口增长也很难继续维持。

  现如今全国城市间的抢人,已经白热化。

  经过10余年发展,才填满人口的新区,未来10年后的新区又要靠哪些人来填满呢?

  现在的趋势是人越生越少,房价越来越贵,人口只会往一二线城市成熟板块更加集中,新规划的板块,很难抢到人。

  所以说,过去的5-10年,买对了新区涨幅确实很猛,但从现在开始,难度却越来越大。

  但如果真要买新区,最后给大家几点建议:

  1.一线和强二线城市,才有能力盘活新区。

  城市能级直接决定了新区的规划高度和落地情况。

  一二线城市在区域内的辐射范围更广,甚至还会拿到国家级政策的支持。

  但最终想要发展起来,还得需要有钱投资,而一二线才有这样的财政实力。

  2.有产业的城市,才有转移的希望。

  这里所说的产业不是无中生有,而是依靠城市本身就有的产业,不断发展变强。

  比如青岛海尔依靠原先的家电产业链成功向工业互联网转型;

  合肥凭借原先的汽车制造,引进蔚来,向新能源行业进军。

  总而言之,有产业基础的城市才有转型升级和实现外溢的可能性。

  3.现在还有人口增长的城市,才有人口流动的必要。

  还有人口流入的城市,才可能实现城市中心的变迁,新区的发展才有机会。

  换句话说,新区的人口需要从城市内部其他地方迁移过来。

  而那些人口还在不断流出的城市,发展新区的可能性能有多大,你品!

  最后,我想提醒大家一点:

  曾经的部分新区确实是房价上涨的潜力股,而如今的新区可能就是遍地的大坑了,投资跟着规划没错,但规划能否落地又是另一回事。

  遍地的新区规划,千万擦亮眼睛。

  在楼市全面放松的当下,千万不要乱买房,顺手关注一波大胡子说房,任何买房问题,欢迎随时骚扰。

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(责任编辑:冀文超 )
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