资色丨远洋稳健性探究解析：经营、融资、轻资产化

近日，来自中国银行(601988)间市场交易商协会官方平台信息显示：远洋集团30亿元定向发行债务融资工具(PPN)，已完成注册。与此同时，“19远洋01”债券完成转售，金额9.5亿元。持续的现金流入，侧面反映出一家房企的财务状况和信用资质。

在专家看来，在近期一系列稳地产、优化资金监管的政策影响下，一种资本信心与市场信心双增长的新循环已经在优质房企身上显现出来。从远洋的案例不难发现，要在当下率先建立信心新循环，有两个关键：一是要保障现金流稳定优势；二是要具备多重经营能力。 

融资渠道畅通 远洋流动性充足

自2021年四季度以来，由于债务违约事件频发，投资者对房地产行业信心明显不足，房企在融资市场的表现并不乐观。而作为素来低调的稳健型老牌房企，远洋集团却通过多样化融资渠道，进一步增加现金流入。

5月20日，据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司统计，“19远洋01”债券发行规模为17亿元，需回售金额为13.3亿元。其中，9.5亿元债券已完成转售，剩余3.8亿元金额债券已注销。

债券回售后转售，是指在回售期后发债企业对被回售的债券进行二次销售的行为。一位债券市场从业人士对记者表示，今年地产债的市场投资者比去年更重视风险管理。从四季度以来，即便上调利率，部分房企的债券转售情况也并不理想。“19远洋01”的转售情况，明显是优于同行的。他进一步表示，一定程度上而言，债券转售与发行债券相似，能从侧面展示企业的实力，凸显出对该债券及企业信用资质的认可。 

事实上，在房地产行业这轮调整周期，远洋集团是极少数维持“投资级”评级的房企。4月6日，国际知名评级机构穆迪确认维持远洋集团长期发行人现有的“Baa3”评级；3月30日，另一家知名评级机构惠誉也确认远洋集团维持BBB-评级，两个评级均为投资级。 

与此同时，面对着年初严峻的融资环境，远洋集团仍然保持着畅通的融资渠道。1月，远洋集团成功增发2亿美元票据；3月，远洋集团发行20亿元PPN；4月，远洋集团再度发行2亿美元绿色票据，票面利率3.8%。至此，远洋集团提前两个月完成上半年融资计划。4月底，远洋集团提前偿还5亿美元债，未来两年内无美元债到期压力，债务结构进一步优化。 

进入5月，随着融资政策的暖风频吹，稳健型的远洋在融资端也展现出更主动的作为。据媒体报道，5月19日，远洋集团30亿元定向发行债务融资工具(PPN)，已完成注册。优质的信用状况和稳定的现金流入，也让一家企业有了可持续发展的底气。

三大经营能力 增强资本市场信心

破而后立。当前，房地产市场正在重拾正轨，房企、投资者、置业者信心正逐步恢复。在分析人士看来，在经历过一轮调整期后，基本面良好、具有稳定发展能力的房企，将是投资者关注的重点。而远洋集团所呈现出的三大经营能力，有助于其在未来发展中获取更大优势。 

第一大经营能力，来源于均衡且较为充足的土地储备。 

截至2021年末，远洋集团二级开发土地储备5314万平方米，分布在一二线城市。惠誉在最新的评级报告中指出，远洋集团拥有优质的土地储备，可以支持三至四年的发展。同时，远洋土地储备分布均衡，“南移西拓”区域（华东、华中、华南、华西）占比超五成。分析人士称，这有助于企业摆脱单一市场的波及，从而实现安全发展。2022年1-4月，远洋集团实现协议销售额近220亿元，业绩保持稳定。 

第二大经营能力，来源于较为稳健的财务状况和优于同行的信用。如在境外评级机构方面，远洋集团维持穆迪和惠誉的投资级评级；境内评级机构方面，维持中诚信国际和联合资信的AAA级信用评级。截至2021年底，远洋集团“三道红线”指标保持全部达标，连续3年处于“绿档”，已获批尚未提用授信额度超过人民币2300亿元。 

亿瀚智库研究员于小雨表示，远洋集团持续保持财务稳健，融资通道畅通，融资成本维持低位，并因此具备了更强的竞争优势，未来发展看好。 

第三大经营能力，来自其他房企难以复制的轻资产化战略，能够保证持续的现金流入。 

所谓轻资产化，是远洋在保留项目运营管理权的同时，将持有的重资产置换为现金。早在2021年10月，远洋集团便联合数家国际投资人成立14亿美元核心写字楼基金，推动不动产轻资产化。今年4月，远洋集团与大股东合作的颐堤港一期项目的轻资产合作计划也正式落地，合作金额约为30亿元。此外据媒体报道，5月，围绕北京某核心持有型物业，远洋集团与险资企业亦达成合作意向，金额规模约50亿人民币。据此推算，通过推进轻资产化，远洋集团回笼资金将超100亿元。 

不过在分析人士看来，远洋的这种“造血”模式并不容易复制。一方面，远洋拥有一批优质持有物业，堪称家底殷实。截至2021年末，远洋集团持有物业可租赁面积约392万㎡，在建面积近170万㎡，集中在一线及新一线城市的核心商圈。另一方面，远洋集团在持有物业领域，拥有专业的运营管理经验，也往往能够得到合作方的认可。 

当前，虽然政策暖风频吹，但房地产行业风险仍未出清，市场信心短时间内难以快速回归。远洋集团，能否在这轮行业洗牌期巩固、扩大先发优势？亦是一件值得行业观摩的事。