积极偿债 民营房企静待市场回暖

碧桂园、龙湖以及美的置业三家民营房企在信用保护工具的保驾护航下成功发行公司债券的同时，一些曾被资本市场和投资者冷眼相待的民营房企也对外界展示出强烈的求生欲。

2022年5月23日，融信中国一笔7亿美元的美元票据利息先于宽限期结束前支付；更早之前，雅居乐于2022年5月20日也公告称，目前已全额偿还33.447亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额。

两家民营房企逆境之中仍保持积极的偿债态度，为资本市场塑造了较好的形象。

去年下半年以来，受到部分房企遭遇流动性问题的影响，投资者信心趋弱，评级机构也屡屡对资金面偏紧的房企下调评级。在销售、融资的双面夹击下，民营房企不得不直面生存问题。

面对债务高峰，各家房企所采取的应对方式也不尽相同，但在大环境平淡的当下，投资者毫无疑问会更青睐偿债意愿更高的房企，而且随着近期政策面的不断优化，它们将很有希望成为市场回暖的受益者，这也是对它们奋力过关的回报。

再度过坎

雅居乐一开始拿到的剧本，对比同行并不见得有多好。

去年下半年，在行业逐渐转向之际，雅居乐先于其他同行启动业务及架构的调整，将其旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。

对组织架构的动刀，在当时并不被视作是一个十分积极的信号，市场对雅居乐的资金面一时间也疑虑四起。

与此同时，三大评级机构之中的穆迪、标普，也对雅居乐投出非信任票。就在5月17日，穆迪还再度宣布将雅居乐的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，还将雅居乐的评级展望从列入观察名单调整为负面。

种种可能扰动资本市场的信息，虽然对雅居乐有过影响，但它扛下来了，偿债节奏有条不紊。

2022年5月13日，雅居乐公告称，已完成了约692万张境内债券的回购、转售，本金总额约6.92亿元；此前3月2日，雅居乐也公告称，票面利率6.7%的5亿元优先票据将在3月7日到期，其已将足够资金存入受托人指定的银行账户，用于赎回未偿还的4.365亿美元优先票据的本息。

也正因为雅居乐的“坚韧”，资本市场和投资者对本月到期的贷款偿付情况尤为关注。这是由于，雅居乐今年到期债务规模有约295.8亿元，在销售面表现不佳的情况下，雅居乐的压力不可谓不小。因此，5月份的这单银团贷款，具有指标性意义。

雅居乐最终再过一关，投资者也给予较高评价。从雅居乐即将到期的美元票据价格来看，市场目前也较具信心。雅居乐将于2022年8月31日到期美元票据目前价格坚挺，显示投资者对之偿债的预期较好。

“这真不容易。其实就是扛，硬扛，雅居乐扛住了。”一位境外的债券投资者在接受21世纪经济报道记者采访时评价称。

同样地，融信中国也是有力扭转情绪的代表之一。

事实上，融信中国的资金面并不受市场看好，而且从偿债节奏来看，它受到的挑战也并不小。融信中国于2022年5月23日兑付的这笔美元债利息，事实上支付利息的日子应该是4月25日，融信中国是在宽限期内完成兑付，在最后一刻保证了不出现违约情况。

但也正是这种努力的姿态，让资本市场对之的信任也相应有所提升。

复苏在途

许多面对偿债高峰的房企仍然在奋力爬坡上坎，是因为它们对未来仍然是有期望的。的确，政策面、融资面都在逐渐回归常态，一切正在慢慢变好。

在一家华南房企总部任职的中层管理人士告诉21世纪经济报道记者，这几个月销售不太好，但老板比较坚定。“咬咬牙还各种钱，最近金融机构对我们的态度，相比前面几个月，是有缓和的。”

这种坚持，的确是有盼头的。

就如市场此前预期，通过启用信用保护工具让民营房企发行公司债的名单之后会逐渐放开一般，目前这种迹象已经十分明显。

5月24日，新城控股(601155)2022年度第一期中期票据发行文件发布，债券注册金额为30亿元，发行金额上限为10亿元。这笔债券将由中债信用增进公司和上海银行(601229)联合创设信用风险缓释凭证。

“碧桂园等三家发债都觉得是个示范作用，以后应该都会这么发，这个名单能扩容，市场是会有反应的。”一位不愿具名的地产分析师对21世纪经济报道记者分析称。

合理的融资需求得到回应，在各地政策的不断优化之下，销售面好转也十分可期。

据21世纪经济报道记者此前不完全统计，5月以来已有超过60个城市推出稳楼市政策，以提高公积金贷款额度和降低首付比例为主。这也使得今年出台稳楼市政策的城市超过150个，且对一二三四线城市均有覆盖。

而政策的作用，也已经显出些许威力。

以南京为例，在新政落地之后的一周，市场已经有反弹的趋势。根据南京网上房地产数据显示，2022年5月第三周，南京新房二手房成交量反弹，创近10周来的新高；当周新房累计认购1144套，累计成交1470套，成交量环比上涨29.7%。

从企业层面来看，销售也在缓慢爬升中。据21世纪经济报道记者从一家TOP40的房企处了解到的销售情况，截至2022年5月25日，这家房企的销售额相比上月环比增长约10%；而根据货值计算，预计到月底，环比增长约有10%-20%，触底回升正在进行。

销售面逐渐回归，房企紧绷的资金链就有望得到缓解。

方正证券在近期的一份研报中也称，今年5月，央行先是下调首套房贷利率下限，随后5年期以上LPR下调15BP至4.45%，之后多地下调首套房贷利率。历史经验来看，按揭利率下行将促使商品房销售面积回升，从而改善房企的经营性现金流。

最困难的时候或许真的已经过去了。