楼市呈现“皇帝不急急死太监”矛盾格局

2022-05-26 09:05:59 谭浩俊 微信号 

近段时间以来,各地稳楼市政策密集出台,中原地产研究院统计数据显示,截至5月20日,当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日,哈尔滨也加入稳楼市行列,发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。

在卖方市场格局下,主导市场的是生产者和经营者,消费者只能被动接受,没有市场话语权。如果谁要想争市场话语权,就会立刻被生产者和经营者“踩死”;在买方市场格局下,决定市场走向的,是消费者。即便生产者和经营者再努力,话语权也在消费者一边,是消费者说了算。消费者不行动,生产者和经营者只能干瞪眼。

楼市目前就正处于买方市场阶段,决定市场走向的话语权已经转向消费者,而不是开发商,也不是地方政府。要知道,在过去相当一段时间里,楼市都处于卖方市场格局,供应多少商品房、供应什么样的商品房、价格如何确定、有没有优惠政策、商品房质量如何,都是开发商说了算。而地方政府为了土地收益,也是积极配合开发商在做着各种拉高地价、抬高房价的行为。而消费者只能被动接受,还要加快消费。不然,怎么可能会出现房价非理性上涨现象呢?

这种看起来由市场决定、由供求关系决定的现象,实则背后隐藏着太多非市场因素,隐藏着太多利益因素。恰恰是这些与市场格格不入的因素,主导了楼市的变化,主导了房价的变动,主导了居民的消费取向,导致相当一部分居民成为了“房奴”,与此同时,又诞生了一大批“房叔”、“房婶”、“房哥”、“房姐”,形成住房资源配置的极不合理——总量差距不大,结构严重失衡,有钱人用“囤房”投资,没钱人靠负债购房,或者租房,形成住房资源的严重浪费。

经过十多年的严厉调控,特别是“房子是用来住的、不是用来炒的“定位确定后,终于看到了房价平稳的希望,购房者也变得越来越理性。而随着开发商普遍陷入资金链泥潭,楼市的话语权也开始向购房者倾斜了。可是,地方政府又坐不住了,纷纷放松了楼市调控政策。有的放松了限购限售,有的降低了首套房比例,有的降低了房贷利率,更有补贴契税、补贴购房款的,甚至出现鼓励炒房现象,一时间,楼市又回到了调控前。

不过,从实际情况来看,这种看似对开发商非常有利,对市场非常有利的现象,感觉并没有能够把市场从买方拉回到卖方,对楼市来说,仍然呈现的是买方市场格局,购房者在主导着市场的变化。因为,依据以往的经验,一旦政府放松政策,市场就会立刻出现火热状态,房价也会随之上涨。但是,这一次不同,尽管地方放松楼市调控的力度很大,对购房者来说,受刺激的效果却很不明显,更多的购房者都处于等待观望状态。

不能不说,这是购房者成熟的标志,也是购房者不再容易被忽悠的表现。更多的购房者学会了用眼睛观察、用脑子思考、用理性判断的方法,思路和思维不再被调控政策的变化牵着鼻子走,而是随着自己的内心和理智行。很显然,在开发商普遍相当困难、资金链随时会断裂的情况下,等待观望,无疑是倒逼房价下跌最有效的手段。为什么楼市调控政策全面放松,市场仍然低迷,说到底,就是购房者理性回归的表现,是购房者变得越来越理智、越来越有耐心的标志。

民间有句俗话,叫做皇帝不急急死太监,讲的就是这个道理。尽管地方政府很为开发商着急,为市场低迷着急,可是,真正的主角——购房者不着急,他们并不想去关心开发商和市场,他们需要的是何时出手购房才最合适、最恰当。自然,楼市调控政策是否放松,对购房者来说,也就不重要了。即便有的地方出台了鼓励炒房的政策,面对市场的持续低迷,炒房者也不敢太造次。否则,也会受到严重的利益伤害。

这也意味着,地方政府放松楼市调控政策,只是一厢情愿,或者说安慰开发商。在买方市场格局下,尤其在广大居民已经饱受房价上涨痛苦、饱受“房奴”痛苦后,是不大可能再“配合”政策松绑而购房的。用有的居民的话说,“就是不买,看开发商怎么办”,这样的购房定力,才是市场未在楼市调控政策松绑下恢复的主要原因之一。因此,地方政府真的关心楼市,就不要有替代开发商的行为,应当让开发商通过降价来激活购房者的购房动力,提振市场信心。地方政府放松楼市调控,只会适得其反,会让购房者更加反感。有形之手对市场的干预,一定要把握好分寸,不然,只会自讨没趣。

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(责任编辑:冀文超 )
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