“仙股”华南城易主 郑松兴成功上岸？

作为首个成功引战的出险房企，低调的华南城逐渐受到外界更多的关注。

近日，据华南城（1668.HK）公告，公司已收到特区建发控股支付的19.1亿港元认购金，获得华南城配发的33.5亿股新股,认购价格为0.57港元/股。

认购完成后，华南城已发行股本扩大至114.42亿股，深圳特区建发以29.28%的持股比例跻身第一大股东之列，郑松兴及腾讯控股有限公司分别以20.16%、8.35%的持股位列第二和第三大股东。

从官宣引战到最终成功，历时5个多月，华南城终完成华丽转身，拥抱国资，给自身发展套上了安全锁，晋升为出险房企自救的标杆。从价格来看，每股认购价格0.57港元对于目前股价超0.7港元/股的华南城而言，特区建发做了一笔划算的买卖。

现金流断裂之雷

作为一家综合商贸物流企业，华南城在全国布局大型综合物流及商品交易中心的过程中，以极低的价格获取了大量土地。随着资产结构和业务模式的扩围，华南城逐渐拥有了开发商和运营商的角色，旗下拥有投资开发集团、商业管理集团两大产业集团，在深圳、南宁、重庆等多个城市进行项目开发及运营。

抓住房地产黄金时代的风口，华南城实现规模快速扩张。营业收入从2009财年的2亿港元扩容至2014财年的134亿港元，实现爆发式增长。公司资产从2009财年的93.21亿港元增长至2021财年的1205亿港元。

随后公司的便陷入了业绩的振荡期，到2021财年，其营收仅113.1亿港元，未超越2014财年水平。

从2022财年中报的数据看，华南城的财务指标恶化的并不是很厉害，账上还躺着95.99亿港元货币资金，同时营业收入约为61.66亿港元，同比降幅约为13%。

但同时更应该注意到的是，华南城极高的负债率，已经让公司陷入了极度危险的境地。观察大量破产倒闭的企业，大部分都是现金流出现问题，华南城也不例外。

2022财年中报数据显示，华南城负债总额高达836.9亿港元，较2021财年继续上升，其中流动负债高达510亿港元，占负债总额60.9%。公司短债借款高达145.2亿港元，95.99亿港元的货币资金远远不足以偿还如此高额的短期负债。

再融资渠道不通，叠加市场销售回款下滑，公司“自我造血”能力下滑，华南城的现金流压力暴增。

需要的注意的是，华南城的95.55亿港元的货币资金的成色不足，其中受限资金高达29.57亿港元，与合作项目相关的已质押的定期存款约为12亿港元，扣除上述项后，华南城的现金及现金等价物仅52亿港元。

2022年财年中报数据显示，截至2021年9月30日，华南城计息银行及其他借贷中，即期借款约为60.86亿港元。

仅有息负债一项，华南城的现金及现金等价物也覆盖不了短期负债，而截至2021年9月30日，华南城的有息负债高达221.76亿港元。

分析华南城的过往数据发现，华南城的危机并非从2021年房地产行业下行才显现的，华南城商贸物流业务受电商崛起及国内外环境的影响，业绩增长出现疲态。早在2019年华南城曾出现融资叫停且发行了多笔融资成本超过10%的美元债。发债以及融资成本是检视企业财务较为直接的途径，高融资成本说明了资本市场对其发展风险存在较大担忧。

披上“国资外衣” 郑松兴上岸？

华南城通过举债走钢丝，在发展上升期以高杠杆撬动增长，一旦遇到行业下行现金流即存在断裂的风险，让公司陷入危险境地。相较于部分暴雷房企仍挣扎在自救之路上，抱住国资大腿的华南城显然是幸运的。

同时，特区建发对华南城显得特别友好，没有要求华南城给出业绩承诺，没有派驻董事，郑松兴还是主席，公司原有高管可以继续留任，平稳过度。特区建发对外释放要和华南城实现战略协同，在原有业务基础上做加分项的信息。

据了解，特建发集团的部分资产有可能被装到华南城体系做综合开发，比如一些科技园、产业园等交给华南城做项目管理。

同时，据华南城今年2月披露，已于特区建发子公司鹏城智享达成战略协议，鹏城智享为8座华南城16万个停车位提供智慧安防等智慧化解决方案。

战投未落地，合作先行，如此友好靠谱的“白衣骑士”，郑松兴紧绷的神经可以稍微舒缓一下。

随着19亿港元战投资金入账，华南城也随之易主。但对于特区建发而言，19亿港元拿下华南城29.28%的股权，也是相当划算的。华南城2022财年中报数据显示，公司净资产达到422亿港元，特区建发相当于以19亿港元买下了价值约126亿港元的资产。

摆在华南城和特区建发眼前的担子却也不轻。

业内人士指出，特区建发的国资背景给了华南城融资方面的背书，华南城的融资渠道有望打开，同时融资成本有望降低。但同时需要注意的是，华南城高额的即期债务也给公司未来的发展以及资产价值的变现带来了不确定性。

巨额的即期债务偿还以及展期问题，以及目前华南城销售持续下滑需要华南城及特区建发需要共同承担。入股出险企业，利益实现绑定，如果能一同上岸则可获得超高额的回报，如果未能顺利解决华南城的债务问题，特区建发亦需要警惕防范自身风险，高回报与高风险向来如影随形。