环深房价竟然超10万/㎡!这里的楼市已经疯了!

2022-05-28 12:01:27 大胡子看深圳 微信号 

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真是活久见!

最近大湾区开始出现了一个奇葩现象:

临深城市的板块,竟然有楼盘报价过10万/㎡,都要超过深圳了!

这个疯狂的板块,我相信大家都很熟悉了,那就是在东莞屡创房价奇迹的松山湖,

得益于这两个月东莞孜孜不倦地放开调控,松山湖的二手房市场如今是迅速“死而复生”。

最夸张的当属松山湖标杆的二手楼盘——万科虹溪诺雅

正常来说,这个楼盘这几年的二手成交价在6-7万/㎡左右。

然而就在前几天,我看到有消息称诸葛找房平台上万科虹溪诺雅有房源挂盘单价超过13万/㎡。

一开始看到这个消息,我是不信的。

为了搞清楚行情,我到了这个平台查找了信息,又问了一下当地的中介。

发现虹溪诺雅确实有房源报价超过10万/㎡!

而且,有这个价位的还不止一套!

在诸葛找房的平台上,有3套房源的报价超过10万/㎡!

一套是175㎡的5房单价13.1万/㎡,总价2300万;

一套168㎡的5房总价2200万,单价13万/㎡;

还有一套是97㎡的3房,单价13万/㎡总价1280万。

而在链家的平台上,我也问到了一套168㎡的5房户型,单价接近12万/㎡,总价2000万。

因为万科虹溪诺雅的户型产品非常杂,所以这几套单价过10万/㎡的房子,情况其实也有差异,有些是真价格,有些则是忽略了使用面积的价格。

像168㎡单价12万/㎡这一套就是3层复式的户型,产权面积虽然只有168㎡,但实际的实用面积有400㎡。

所以折算下来单价也就5万/㎡,可以说是非常便宜。

但是像97㎡1280万这套就不一样了,户型并没有高赠送、得房率也没有超过100%,其他相似户型单价才6.5万/㎡左右,现在这套单价却挂到13万/㎡,都要赶上深圳豪宅地段的新盘了,除了贵也没啥可说的。

在价格高之外,最近这个小区的房子涨价还特别快。

比如虹溪诺雅一套80㎡的两房,一个月前的挂牌还是480万,如今同户型已经涨到550万,一个月时间涨了70万!

96㎡户型之前还是630万,现在报价700万,也涨了70万。

不止是虹溪诺雅,松山湖其他盘的价格涨得也快。

锦绣山河之前193㎡成交价1059万;最近同户型成交价1248万,涨价接近200万。

而锦绣山河整个小区最近的单价,也正在从6万/㎡慢慢往7万/㎡的方向走;

松山湖北部的万科金域松湖,之前93㎡的成交价只有370万,现在已经涨到了400万。

说了那么多,不难看出,松山湖二手房的价格已经逐步回归到一年前的最高峰!

片区内最好的那一批小区,单价逐步开始突破到7-8万/㎡之间,局部像虹溪诺雅这样的盘已经出现10万+/㎡。

这个价格体系,实际上已经和深圳很多区域相差无几。有这个预算能买松山湖,也肯定能够上深圳一部分板块。

如果你现在纠结不知道应该买松山湖还是深圳,可以扫描下方的二维码咨询,我们会根据的你的情况给你提供详细的买房建议。

再看看松山湖的新房市场。

东莞住建局最新的新房网签数据显示:

4月份松山湖网签均价已经达到53108元/㎡,创下历史新高!也是整个东莞第一个新房价格破5的区域。

松山湖新房价格突破新高,主要得益于4月推出的万科松悦花园这个楼盘。

这个项目4月份推出了大平层和别墅产品,总价最低都要1500万。项目均价大概只有4.8万/㎡左右。

和深圳很多区域一样,松山湖的新房和二手倒挂价差也在2万/㎡左右。

再加上松山湖本身住宅土地供应就很紧张,在2021年之前,长达10年时间没有新盘出售。

这导致松山湖的新盘,一直备受东莞本地人和外地人的”关爱”。

4月另一个开盘的新盘深业松湖云城,加推了91套,但登记完成冻资的有231组。成为东莞今年第一个要摇号选房的新盘。

显然,松山湖新房的热度也在明显回升。

这还不是终点。

前几天,东莞公布了在下个月将集中出售的8个地块,其中有一块就是位于松山湖的地块

东莞公共资源交易网

这块宅地去年就曾挂牌,但是不同之处在于:

去年的时候,政府还要求地块销售均价不得高于48500元/㎡(精装修);

今年,这个规定不见了!

也就是说,官方不再限该地块的新房售价。

当政府开始让利开发商,推动新房价格市场化,未来松山湖新房的价格,势必会水涨船高。

这就是松山湖新房市场未来的趋势。

去年限价的新盘,均价都在4.8万/㎡左右,比如中海·松湖林语,项目精确的均价为48517元/㎡。

以后这样的价格,很可能不复存在,起码最近这两年的新地块,一定是不限价的。

随着新房价格的放开,将来松山湖新盘价格均价涨到6万/㎡不是痴人说梦,因为市场会慢慢填平倒挂的价差。

松山湖的新房比部分深圳的限价新盘还要高,以后可能会是常态。

无论是新房还是二手,松山湖的房价都开始疯狂了起来。

但越是这种市场疯狂的状态下,买房人越是得冷静。

其实大家都应该能看到,松山湖楼市如今最大的问题是:

价格已经没有性价比了,买房红利也越来越小。

一方面,东莞新房虽然还有倒挂,但是打新难度非常大。

就拿深业松湖云城的打新来说,3.2:1的登记率,相当于3.2个人抢一套房,现在的深圳,除了海德园这种豪宅盘,还有哪些新盘能有这样的抢房氛围?

所以,我们必须认清一个事实——

松山湖新房的打新难度,已经超过了深圳当下大多数楼盘。

另外从价格上看,以后松山湖新房5-6万/㎡,而在深圳,光明、沙井甚至坂田的新房也是这个价格,两者相比,孰优孰劣大家肯定都有判断。毕竟后面这些板块都姓“深”。

另一方面,松山湖二手房的价格也很贵。

现在松山湖最好的小区,单价在6-8万/㎡之间,而且松山湖很多大户型,多数望湖有优越湖景的房子动辄就是120㎡以上,总价都上1000万。

有这个钱还不如在深圳的外围区域,比如大运、红山、沙井、坂田这些区域买次新房;

就算是去核心区,1000万也能捡一个不错小区的笋盘了。

比较来比较去,买松山湖的性价比都不高。

当然,性价比是一点,现在松山湖还有一个问题是成长性。

华为入驻松山湖已经超过10年了,名企带来的一波产业红利已经被房价消化。

换言之,就是当下这些产业已经推着房价涨了一波了,没法继续拉动房价了。

而其他的学校、配套、环境这些因素,在松山湖也基本都兑现了。

因此,经过这10年的发展,松山湖现在已经成为一个成熟的片区,但成熟也就意味着没有概念和想象。

没有概念和想象,房价到了高位之后,就限制了进一步上调的空间。

从成长性和性价比这两个方面来看,当下与其买松山湖,真的不如搞名额买深圳。

松山湖房价就算是涨到10万/㎡,终究只是东莞的一部分,涨过了头是会跌回来的,而深圳那些很有价值的板块,不仅价值更坚挺,限价之后价格还更便宜。

所以,当下手头有资金,我还是建议大家买深圳而不是追松山湖。

此刻深圳有不少新房的价格很实惠、很有性价比,我们整理了深圳几个性价比高的新盘名单,想了解可以扫描下方二维码咨询。

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以上为正文,来自湾区区长

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(责任编辑:崔晨 HX015)
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