广州房贷利率下调的市场门道

一场轰轰烈烈的楼市松绑大潮正在上演，房贷利率作为楼市调控的重要手段正在发挥着重要作用。

5月15日，央行和银保监会发布重磅消息，首套房商贷利率最低可较LPR下调20个基点，随后宣布LPR再降低15个基点，也就意味着首套房商贷利率最低可以做到4.25%。

轮番利好消息下，于近期出手的购房者享受到了真金白银的优惠，按照LPR基准的4.45%计算，100万商业贷款30年，所需要支付的利息较之前5.4%的利率少了21万。

据90度调研发现，在实际执行过程中，银行和开发商拥有较大自主权，一手房的利率普遍较二手房高；拥有政策利好却难享受利率优惠，个别网红盘因为利率难降，让一些新手业主不得不走上投诉之路。

广州一二手房现利率差

从选房到签约、再到银行放款，不到一个月的时间，李亮可谓是享受了多重政策红利。

5月上旬，经同事推荐，李亮敲定了一套广州黄埔区的二手房，因市场下行，总价降低了40万元。在房屋选定后，5月中旬，首套房利率迎来松动，选定贷款银行的第二天，LPR再降15个基点。不到一个月的时间，广州房贷利率大幅下调，李亮的房贷利率最终敲定在4.65%，约300万的商业贷款，30年利息节省了超40万元。

差不多同时购买一手房的张俪则没这么幸运，黄埔区某网红盘于5月上旬开盘，开盘时的房贷利率为5.4%，后来经历房贷利率下调，但是该网红盘的房贷利率最终无法随市场降低，部分业主选择接受了高于市场的利率，也有部分业主选择投诉进行博弈。

据90度了解，该现象并非孤例，广州某国企开发商位于黄埔的楼盘同样出现上述现象，新手业主因为高利率向上投诉寻求解决之道。

据张俪介绍，银行其实还留有降低房贷利率的途径，如果能做到银行的黑金用户则可将房贷利率降低至4.45%，门槛则是账上一个月日均余额达到50万元，或者需要账面资金达100万的凭证。

对于刚需客户而言，买房首付已经掏空了几个口袋，难以有50万元的闲置资金，该方案对于刚需客户而言难度较大。

据了解，目前广州市场房贷利率水平不一，在利率下行过程中，即便是同一个银行新房和二手房的房贷利率存在一定差距。黄埔有个别项目仍在执行5.05%、4.85%的利率。

目前广州新房不少银行已经下调到4.85%，二手房主流利率在4.65%。个别外资银行则更低，例如民生银行(600016)最新利率已经下调至4.45%，同时有少数银行首套房利率正在悄悄的按照最低的4.25%执行。

市场逻辑变化与利率走向

降低房贷利率可降低购房成本，增加楼盘对客户的吸引力，同时银行也可获得更多贷款业务，加快市场回暖的步伐，可达成多方共赢，在目前的市场环境下，下调房贷利率也符合政策基调。为什么却出现一手房房贷利率降幅低于二手房的情况呢？

广州某一按揭公司负责人分析指出，利率是根据市场调节的，存在差距是正常的。5月初房贷利率还是5.4%，因为5月是房贷利率下调的集中时期，申请时间对利率有很大影响，可能申请时间差一天，利率都会不一样。

同时，该负责人指出，如果银行和开发商已经完成审批，则房贷利率上浮的BP值是不变的，能调整的就是LPR，将会跟随市场下调而调整。

这是申请和审批时间带来的利率差异，同时还存在其他原因。

另一按揭公司负责人表示，一手房贷款是开发商指定的几家合作银行，购房者的选择并不多，开发商为了快速回款，银行只能提高利率给他们放款。个别网红盘在市场中仍拥有较为强的话语权，所以购房者只能在房贷利率方面做出让步。

银行在审核流水、放款速度甚至监管资金方面给予开发商便利，开发商则承诺给银行高利率，这是其中一种可能性。业内人士指出，也有开发商顾虑利率下调后，早一批高利率购房的业主不乐意，过去也一直存在楼盘降价后被砸售楼处的现象。

据了解，为了确保房贷利率和开发商原本约定的保持一致，部分开发商在银行放款之后会找银行进行利率核对，确保利率没有降低。

在房地产政策密集出台下，政策将跟随市场进行持续优化和调整，目前的房贷利率也是暂时的，还将伴随市场进行优化。以此来看，一手房和二手房利率差的存在可能也是暂时的。

据央视财经5月31日消息显示，继续推动实际贷款利率稳中有降。在用好前期降准资金、扩大信贷投放的基础上，充分发挥市场利率定价自律机制作用，持续释放贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降。

LPR是市场形成利率，因此仍然有下降的空间，长期LPR降低可以视作房贷利率降低。同时，多位业内人士表示，目前市场情况下，房贷利率还存在继续下调的可能。

（注：文中李亮、张俪均为化名）