出租房子可换“房票”！2100万人口热点大城，放大招了

5月31日，成都出台8条楼市新政，对购房条件、住房转让、公积金首付比例和贷款等政策进行优化。

包括缩短购房所需社保缴纳要求，缩减新购房限售年限至取得房产证满2年或合同备案满3年，家庭唯一住房转让增值税免征年限“5改2”，降低10%的公积金贷款首付比例，提高公积金贷款额度、二孩以上家庭和将自有存量住房用于保障性租赁住房的群体可新购买1套住房等。

另外，新政还鼓励成都银行(601838)业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低房贷首付比例和利率定价水平。

半个月内两次出手

此前成都在5月16日就进行过一次房地产政策优化，其中需求端政策调整主要是近郊区（市）县住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，将无房家庭认定标准中的住房转让记录要求缩短至2年，政策力度温和，对整体市场影响不大。

与上次政策优化相比，本次成都政策调整主要聚焦于需求端，政策力度明显加大，与杭州、苏州、武汉、长沙等热点城市新政有一定相似之处。但细看政策发现，成都在加大政策力度支持合理住房需求的同时，也设置了一些约束性条件或限制性措施，意在减少市场投资需求和炒房现象。

图源：证券时报

总的来看，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，本次成都新政主要从需求端出发，多角度促进购房需求释放。伴随着新政刺激和全国市场逐步恢复，预计成都市场将加速修复。

优化购房和限售政策

政策调整前，成都的楼市调控相对严格，如将限购政策细化到区，在限售3年基础上将热点楼盘的限售期延长至5年，建立二手房成交参考价格发布机制等等。

由于成都经济社会发展基本面较好，人口吸引力强，2010年到2020年成都人口增加近582万人，增幅达38.49%，2021年末成都常住人口进一步增加至2119.2万人，是我国人口流入最多的城市之一，购房需求相对旺盛。

因而在较为严格的政策调控之下，成都挤出大量投资和炒房群体，楼市总体平稳运行。但去年下半年开始，在严格的政策调控、行业下行压力、疫情不确定性、个人就业和收入不稳定等因素影响下，成都房地产市场也受到一定影响。

从国家统计局数据看，今年前4月成都房价维持涨势。另据CRIC中国房地产决策咨询系统数据，今年前4月全国30个重点城市商品住宅成交5637万平方米，同比下降48%；同期成都商品住宅成交480平方米，成交面积居30城之首，但较去年同期下降26%。

5月16日，成都优化家庭住房总套数认定标准和无房居民家庭认定标准，与其他重点城市近期推出的政策相比相对温和，从采访来看政策投射到市场上的效果比较有限。

5月16日之后，杭州、武汉、太原、济南等地出台楼市新政，涉及限购社保要求、支持多孩家庭购房、降低首付比例、提高公积金贷款额度、缩短限售年限等多个面向。

5月31日，成都聚焦需求端，再发8条新政，从调整购房条件、支持多孩家庭购房、缩短新购房限售年限等多个方面进行政策优化，力度大，针对性强，力图激活刚性和改善性住房需求，推动行业平稳运行和健康发展。

如在限购方面，成都旧政策规定落户未满24个月需连续在拟购房限购区域缴纳12个月以上社保，未落户需连续缴纳24个月以上社保方可在中心城区购房。新政取消了前者的社保要求，将后者的社保要求缩短至12个月。

新政同样对近郊区（市）县购房要求进行调整，成都户籍家庭或在成都就业的非成都户籍家庭均可在近郊区（市）县购房，取消了非成都户籍家庭购房的社保要求。

与很多城市类似，成都新政也支持二孩及以上家庭住房需求，明确其可在现有限购套数基础上新购买1套住房。

另外，成都也进行了住房交易增值税免征年限、公积金贷款首付比例和贷款额度等调整。

如果仅从政策本身来看，成都这次政策的力度比较大，但也设置了一些限制或约束条件，防止炒房现象发生。

比如在调整住房转让增值税免征年限方面，规定只有在转让家庭唯一住房时，增值税免征年限才可以从5年缩短至2年。

再比如在缩短限售年限方面，规定只有新购买的住房，才可以在取得房产证2年或合同备案3年进行转让。这表明已购住房的限售政策照旧，人才公寓、重大产业化项目配套住房、登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、以人才名义获取购房资格购得住房的限售年限不变。

个人住房改保租房可新购1套房

在成都的8条新政中，关于个人存量住房转保障性租赁住房的内容在其他城市比较少见。由于政策形式新颖，之前长沙推出类似政策时引起业内广泛关注和讨论，甚至有人将其称为“奇招”。

《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》明确，支持个人将存量房屋盘活供作租赁住房，用作租赁住房的房屋不纳入家庭住房套数计算。

长沙政策规定，个人存量住房作租赁住房，可委托企业运营，也可自行出租运营，但都要纳入服务平台监管，建立租金监测体系，运营年限不低于10年，期间可转让，但须维持租赁性质不变。

政策发布后，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称，该政策一方面满足了有房人群对住房再次购置的需求；另一方面，政策能有效落实“房住不炒”。这是房子在“住”和“防炒”方面的有效协调，避免“住”和“防炒”二者之间冲突，实现二者协同的有效手段。

成都本次新政中的相关规定与长沙存在一定相似之处，都意味着个人住房“住改租”可在一定程度上突破现有的限购政策框架，而且也设置了一系列具体要求。

成都新政规定，居民自愿将自有存量住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

成都本次新政发布后当地住建局还发布了12条“政策一问一答”，其中有5条是对个人住房用作保障性租赁住房的解释和补充，包括住房用作保租房的家庭不论次数和住房套数，仅能新增一次购买1套住房资格，该类房源申请方式，租金标准的确定，房屋监管途径，出租人违规处置规定等，涉及内容广泛。

与长沙相比，成都个人住房 “住转租”的新政更聚焦，并非针对所有住房，而是主要面向青年人、新市民，租金不超市场租金水平90%的保障性租赁住房；运营的最低年限要求更短，为5年；长沙在运营年限内可以交易，但成都规定要封闭运营，不能在运营期内交易等等。

保障性租赁住房是“十四五”住房建设的重点，2月9日，成都住建局相关负责人在发展保障性租赁住房银政战略合作协议签约仪式上表示，成都计划“十四五”期间通过新建、改建、改造、盘活存量等多种方式多渠道筹集建设保障性租赁住房30万套（间），其中2022年计划筹集建设6万套（间）。

盘活存量是筹建保障性租赁住房的重要方式，成都本次新政有助于盘活部分个人闲置房源，缓解新市民、青年人等群体住房困难问题，客观上也为房屋出租人新增购买1套住房资格。

整体而言，成都本轮新政发布后不同群体看法各异，多位受访的当地房企人士认为政策更利好改善群体，降低有购买力群体买房或换房的社保要求等，“让部分想买的人再多张房票”。而很多刚需群体由于自有资金有限，当下收入和工资不稳定，“上车”意愿不大、难度不小。

“对成都改善性需求影响可能更大些，很多刚需担心的是工作稳定性和未来月供能否还上的问题。”成都某知名开发商投资人士表示。

亦有购房者认为目前市场预期尚不明朗，新政后还要观察市场走向，有了购房资格也不着急买房。

受访房屋经纪人则认为当前限购、限售等规定有所松动，买卖双方均会增加。“今天我们店的人都出去带看了。”当地一位房屋经纪人称。

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