昔日地王项目卖价比楼面价低1万/平 厦门楼市“高价面粉”为何卖成“低价面包”？

　　几年前的厦门总价地王项目，现在卖不出楼面价了……

　　在今年二批次集中供地前后，厦门已连续出台涉及限购、落户、优先购房等方面的多项松绑政策，但对市场仍无明显触动。如果依旧延续目前的局面，在供应大幅增加之下，厦门岛内外均价还存在下行压力。

　　克而瑞数据显示，2022年5月，厦门商品住宅成交金额为48.72亿元，环比下跌7.58%，同比下跌75.38%，仅少数项目凭借早前开盘成交的大量兑现，在业绩上有小幅增长，整体供求仍处低位运行，随着成交放缓，库存周期呈持续拉长趋势。

　　土地市场的表现可以窥见房企对未来市场的预期。从5月底厦门二次集中供地成交情况可以看出，房企参与度和溢价率都在今年首轮集中供地的基础上继续明显降温，而这还都发生在土拍规则已经宽松的情况下。

　　地王项目卖得比楼面价还低

　　据中原地产厦门研究院统计，5月厦门住宅供应6.3万平方米，成交13.8万平方米，环比下跌8%，同比下跌73%，成交均价36375元/平方米。

　　6月9日，福建资深地产评论人、好房测评局负责人吴寅在电话接受《每日经济新闻》记者采访时表示，5月岛内基本没有纯新盘入市，岛外项目成为主力。但今年以来，岛外市场整体（形势）就不是特别理想，因为刚需和改善现在不敢轻易出手购买。虽然岛外有个别项目因为总价低或有核心资源销售不错，但整体看无论成交还是上客量都没有出现一个很好的反弹。

　　克而瑞数据也显示，厦门新房供应在连续断供3周后，本周（5.30-6.5）才供应商品住宅6.75万平方米，成交3.44万平方米。

　　记者发现，位于岛外的海投自贸国际是厦门“面包便宜过面粉”的地王项目之一。项目地块在2016年被海投以高达57亿元总价拿下，很长一段时间内都保持着厦门总价地王纪录，地块折合隐形楼面价37013元/平方米。

　　6月9日，记者以购房者身份电话咨询时了解到，海投自贸国际目前销售均价在26000元/平方米起，这已是优惠后的均价，比楼面价便宜了约10000元/平方米。

　　从土地市场来看，厦门二次集中供地在首批次的基础上继续降温，岛内地块成交楼面价均在40000元/平方米上下，岛外则在18000-28000元/平方米。

　　要么调低定价，要么控制总价

　　在二次集中供地前后，厦门还接连出台了涉及限购、落户、优先购房等多项松绑政策。厦门本地户籍二孩及以上家庭可购180平方米以下的第三套住宅，非本地户籍缴纳6个月社保即可在岛外购房，岛内在此基础上需另外提供全日制本科证明即可购房。

　　近日，厦门市住房保障和房屋管理局还发布岛内思明区、湖里区新建商品住房销售新通知，增加优先购房人（符合限购且无住房和交易记录）界定，由房地产开发企业先组织《购房意向人登记名册》内的人员，按照优先购房人和普通购房人两个类别先后组织选房销售。

　　6月1日，厦门又放松了岛外落户政策，学历门槛大幅度降低，岛外四区还可以按相关规定实现买房落户。

　　“落户放松就相当于限购政策松绑，虽然此举可以创造出一部分需求，但现在的市场行情下，可能更关键的是要创造城市之外的需求，才能回归到比较良性的循环中去。如果市场底部这部分房源很难找到人交易出手，就可能会影响中高端的改善。”吴寅表示。

　　克而瑞也指出，5月厦门市场下行压力持续、整体表现保持低迷，TOP10房企5月单月仅实现销售权益金额34.78亿元，同比降低74.6%，降幅进一步扩大，处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平，触底回稳预期或将推至第三季度。

　　“应对的办法要么是新盘在定价时进行一定幅度下探，这可能会吸引到一波需要换房的中高端改善需求；要么是控总价，现在岛内新房主力户型多在140平方米上下，如果把面积段控制在100平方米上下，降低总价水平，一方面可以保住均价，另一方面也能触及市场上对总价敏感的改善群体。”吴寅认为。