北京售楼处还没有人来

2022-06-10 08:55:52 经济观察报 

经济观察网 记者 田国宝 6月8日一整天,李冉所在的售楼处只有3组客户到访,没有客户到访的时候,她和同事们电话联系老客户约访,“有些客户还和你客气几句,有的客户一听卖房子的,直接就把电话挂了”。

李冉是北京朝阳区一个房地项目的销售负责人,她所在项目于2021年10月开盘,一直卖的不好,400多套房源,到现在卖出不到30套,“想着恢复正常后看房的人会多起来,没想到访客更少了”。

类似情况不仅仅发生李冉的项目上,一家10强房企北京区域的片区销售负责人告诉经济观察网,6月以来,除了极个别位置好、性价比高的项目外,北京多数房地产项目访客量和认购量都出现下降。

也不仅仅是北京,一家30强房企的销售负责人透露,从销售终端反馈的情况来看,6月前几天,除了深圳和杭州等少数几个城市的成交稍有改善外,其他一二线城市情况并不乐观,“照这样下去,6月可能还不如5月”。

今年春节以来,由于新冠肺炎疫情反复等因素影响,房地产城市成交一路下滑,克而瑞数据显示,1-5月百强房企业绩同比下滑59.4%,今年一季度和1-4月同比下滑幅度分别为47%和50.2%。

“之前大家都觉得是居家办公影响,恢复正常后应该会有一波积压的需求释放”,上述30强房企销售负责人表示,但恢复正常后并没有迎来需求释放,而是进一步收缩,“信心和预期一旦出问题了,短时间内很难扭转”。

看房人少了

李冉所在项目的售楼处虽然地处闹市区,但一整天也鲜有购房者前来看房。“这周到现在,到访的也就十来组客户,每天平均下来三四组”,李冉一边说,一边随意的翻着前台的访客记录。

项目由三家房企合作拿地,李冉所在的公司负责操盘。这8个多月时间,她感受到了前所未有的艰难,“原来市场再差,也能卖出去,就是卖得慢一些,现在是真的一套也卖不出去了”。

原来难的是如何让到访的客户交定金,为此她们研究了很多“套路”,但现在这些套路都用不上了,她现在面临的最大难题是如何让客户走进售楼处。

“去年一些买房意愿比较强的客户,今年也没动静了”,李冉说,售楼处恢复营业后,销售人员第一轮联系的就是最有希望成交的客户, 但得到了一致的答案:购房计划有变,近期不打算换房了。

这一结果让李冉犹如掉入冰窖,去年她所在区域已经进行一轮裁员,销售人员只保留了三分之一,“大家在各个项目动态上班,哪个项目卖得好,配置的销售也多一些”。

李冉和丈夫都在房企上班,虽然没有被裁,但两口子的收入减了不少,“从收入来看,等于一个人没工作了”,李冉说,一旦她负责销售的项目还没有起色的话,“轻则变成一线员工,重则失去工作。”

与李冉面临同样难题的还有彭英,她是北京顺义一个楼盘的销售,2022年前五个月,她所在公司销售金额下滑了六成,她所在项目一共卖出不到10套房,“价格降了1万元/平方米,还是卖不掉”。

彭英说,之前项目保留了一部分楼层和户型较好的房源,打算留着等以后卖个更好的价格,没想到市场冷得如此之快,“现在都拿出来当特价房卖了,最可恨的还没人问,我们现在为了拉一个客户来售楼处,各种跪舔都用上了”。

回想起市场急速变化,彭英有些感慨,去年上半年北京楼市好,有时候销售忙起来,一天连一顿饭也吃不上,但今年“闲的让人发慌”,“好不容易来个客户,买不买房无所谓,多待一会有人聊聊天也行”。

上述北京片区销售负责人表示,对大部分房地产项目来说,都期望这次回归正常后能冲一波销售,“很多项目拿证了,等着在这周六(6月11日)开盘,就看能不能冲得动了,冲不动的话,就彻底歇了”。

上述30强房企销售负责人表示,上海等城市都积压了一部分需求,“这部分需求还在不在是个未知数,所以6月是个关键的月份,6月销售能拉起来,说明市场还有需求,大家都还有希望”。

他认为,如果6月成交持续下降或没有实质性转变,说明楼市需求出了问题,“要么老百姓(603883)没钱了,要么是有钱也不敢买房了,因为你不知道未来10年、20年会怎样,所以6月结束了,形势可能就更明朗了”。

需求问题

彭英有一个客户,五一假期看了一次房,约好等下次带着家人一起看,但后来因为疫情影响,一直没有看成,“这个客户自己做点小买卖,手头有点钱,属于首次置业,意向比较明确”。

6月可以看房后,彭英第一时间联系到该客户,但客户告诉她,生意出了点小问题,打算买房的首付款都搭进去了,现在还拿不出来,等过一段时间再说,“当时我和他说,现在哪怕少付一点,先把房子定下来,但对方明显没有兴趣”。

李冉也遇到类似的情况,原本打算换房的一对夫妇,之前来看过两三次房子,但一直犹豫买不买,“每次来看,说明是真的想买,但又不敢买,一直说再看看,当时我们也说,买房是大事,看好了再过来买”。

但是近期李冉又联系这位客户,对方说暂时不打算换房了,“说是他老婆被裁员了,一个多月了还没找到新工作,现在他一个人养家,需要留一部分资金备用,换房需求没有那么急迫了”。

彭英在之前还遇到一个做美容生意的客户,“原来的房子小,留给公婆住,自己一家四口换个大房子,年前来看过一次,意向是全款买,但后来一直忙,没时间来看,前段时间给她打电话,说是破产了,原来那个房子也不一定能保得住了”。

在彭英和李冉的销售过程中,类似的情况占据绝大多数,要么收入降了,不敢买了;要么因为未来不确定性太大,暂时不考虑买房;即便是打算买房的,也因为目前市场原因,多数选择“先看看再说”。

上述30强房企销售负责人表示,之前市场下来,确实有一部分原因是因为购房者对民企缺乏信心,担心买了烂尾,所以大部分出险房企销售额都出现断崖式下降,前5个月,多家房企销售金额降幅超过7成。

“按说,大家都不买民企的房子了,国企和央企的销售额应该上来了,但实际上他们的销售也在下降”,该人销售负责人表示,虽然各地出台了一系列楼市松绑政策,但前5个月市场降幅依然在持续扩大。

申万宏源研究数据显示,截至6月3日,2022年以来45个样本城市一手房累计成交面积同比下降了41%,其中一二线城市降幅分别为38.8%和36.3%,三四线城市降幅分别为59.6%和44.3%。

上述30强房企销售人士表示,市场出现如此大的降幅,并不单纯是某个具体因素,比如民企出险,担心房子烂尾,或者疫情防控影响售楼处营业,“到底什么原因,现在不好下结论,但大概率是供需出了问题。”

其表示,一方面,目前各种救市政策落地时间不长,需要一定时间消化才能反馈到市场上;另一方面长三角因为封控,确实对市场造成影响,现在刚恢复不久,还需要一段时间才能看清楚市场真实需求。

信心在哪

国家统计局数据显示,今年4月,我国的失业率是6.1%,其中年轻人的失业率更是高达18.2%。2022年以来,包括互联网、房地产、金融在内的多数行业均出现规模不等的裁员情况,而裁员首当其冲影响的就是收入。

一家房企的人士告诉经济观察网,近两年来,其所在公司先后几轮裁员比例达到了三分之二,即便是留下来的,薪资水平也下降了50%-60%左右,“像我们这种,现在别说买房了,就是出去吃饭也得考虑一下”。

其表示,裁员、降薪以及对未来的不确定性,使得更多人对消费变得越来越谨慎,尤其是像购房这类大额消费,基本不会考虑了,“收入少了,消费肯定少,像我们这种,说不定哪天公司不在了,很难再找到工作了”。

打工族消费降级,创业做生意的同样日子不好过,今年以来疫情反复,使得各个行业供应出现短缺或成本翻倍,企业层面造成较大的损失;本地餐饮、娱乐、批发、零售等行业也出现大面积闭店现象。

李冉对此深有感触,她负责销售的项目总价均在千万级别,面对客户要么是望京地区互联网公司员工,要么是大公司的高管,要么是自己开公司做生意的老板,“这段时间是没人来看房,不知道下半月会不好好一些”。

她说,这次放开后,不仅仅是来售楼处的人少了,饭店等各种场所的顾客也少了。“除了网红店和相对高档的餐厅,针对普通老百姓的餐饮店,晚上下班回去一路上,感觉大部分饭店,吃饭的人少了很多”。

一位在北京开了多家餐厅的人士告诉经济观察网,等房租到期后,他打算把所有店的都关了,这次禁止堂食给他造成不小损失,“下半年还封不封,明年还封不封,你要说保证不会封了,那没问题,可以继续开”。

对未来的不确定性使得人们的信心和预期都趋于谨慎,这也是当前房地产市场需求出现下降的重要原因之一。

上述10强房企片区销售负责人表示,买房是每个家庭的大事,不仅考验一个家庭的首付能力,更考验的是月供能力,“按揭都是二三十年,北京的房子大部分月供都是两三万起步,没有一个稳定的收入来源,也不敢买房”。

而且,对于一个家庭来说,月供仅仅支出的一部分,培养孩子、家庭开销、赡养老人等都有大量的资金。对未来的不确定性,使得人们尽量减少大额支出,“现在看不到未来形势到底是啥样的,很多人不敢买房”,该人士表示。

上述30强房企销售负责人表示,如果真的是市场需求出问题了,可能会对房地产行业造成较大影响,“现在房企搞债务展期,一个重要前提就是未来市场好转,通过卖房获得更多资金用来还债,如果房子卖不动了,结果可想而知”。

但是他也表示,任何政策从落地消化到显现出效果,都需要时间和过程,“不是说今天政策出来,明天立马就有人买房了,现在各种救市政策很多,但到底能不能传递到市场,目前还是个未知数”。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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