毛利率64.1%、8个产城资产包、46亿土储：中国金茂溢价30%收入宏泰发展

6月10日，中国金茂（HK00817，股价2.07港元，市值262.68亿港元）和中国宏泰发展（HK06166，股价2.25港元，市值37.15亿港元，下称宏泰发展）共同发布公告称，将以协议安排方式将宏泰发展私有化，并撤销宏泰发展在联交所的上市地位。

这是继2021年6月中国金茂成为宏泰发展第二大股东之后，对后者持股权的又一次变化。今日，中国金茂相关负责人通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“私有化宏泰发展，将使其业务管理与中国金茂的合作更具灵活性，进一步加强与地方政府的合作。”

此前宏泰发展曾于6月6日停牌，受此利好消息影响，今日该股涨幅达22.28%。

进一步加强政企合作

根据公告，私有化计划实施后，已发行宏泰发展总数约90.10%将由中国金茂持有，约9.90%将继续由利东公司（宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士）持有。

对于注销所有非控股股东持有的宏泰发展股票，中国金茂将付出每股现金2.4港元；对于控股股东，注销股票对价则是每股现金2.13港元。

此价格表面上颇为优厚，比宏泰发展于最后交易日在联交所所报收市价每股1.84港元溢价约30.43%。不过，若从2021年12月31日宏泰发展股东应占每股已发行经审核综合资产净值约人民币3.73元（使用于本公告日期的汇率人民币1元兑1.1746港元计算，相当于约4.38港元），该价格折让约45.23%。

对于此价格，金茂表示不会再涨了：“将不会提高非控股股东注销价、控股股东注销价、购股权要约价或可换股票据要约项下的要约价，且不保留如此行事的权利。”

计划实施后，宏泰发展将根据上市规则第6.15条向联交所申请撤销上市地位，紧随生效日期后生效。

不过，该计划的最终实施还要取决于向国资委或其代表作出或取得申报、备案、登记或批准等先决条件。

根据公告，利东公司最终实益拥有人为赵女士，是宏泰发展创始人王建军的母亲。

对于保留利东公司股份，中国金茂认为，可凭借利东在管理宏泰发展业务及营运方面的经验及长期参与，以确保中国金茂及宏泰发展之间的协同效应及合作利益继续得以实现。

早在2021年6月28日，中国金茂宣布购买了宏泰发展29.9%已发行股份，每股价格为3港元，一跃成为宏泰发展第二大股东，当时宏泰方面称双方“共同开启城市运营的新篇章”。

2021年7月19日，宏泰发展高层大换血，原执行董事及首席财务官黄培坤辞职，非执行董事赵颖辞任，创始人王建军辞任董事会主席职务及不再担任提名委员会主席，但继续担任执行董事。

赵磊获任为执行董事及首席财务官，宋鏐毅获任为非执行董事、董事会及提名委员会主席，二人均来自中国金茂。

中国金茂相关负责人向记者表示：“私有化宏泰发展，将使其业务管理和与中国金茂的合作更具灵活性。同时，中国金茂可以纳入多个城市运营项目、强化产业园招商和投资能力，进一步加强与地方政府的合作，这些也符合中国金茂城市运营业务的发展战略。”

为何是宏泰？

宏泰发展始创于1995年，以产业构建、园区运营和基础设施投资为业务，这和中国金茂的城市运营业务是有重合的。

自2007年起，中国金茂每年落地一个城市运营项目，2015年正式宣布转型为城市运营商，城市运营项目大幅增加，至2021年已累计获取城市运营项目33个，运营模式趋于成熟。

年报显示，截至2021年12月31日，中国金茂土地储备达9323万平方米，新增二级项目土地储备中36%来自城市运营项目。

截至2021年末，宏泰发展提供规划、开发及运营合计服务8个产业城市项目，包括位于河北省廊坊市的龙河高新区、龙河商务休闲度假基地、广阳科技孵化园、永清宏泰产业市镇园区；位于河北省石家庄市的石家庄通用航空产业市镇园区、石家庄藁城宏泰产业市镇园区；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州产业园，以及位于湖北省武汉市的武汉开发区通航产业综合示范区。根据宏泰发展年报，截至2021年末，其待售土地开发项目货值46亿元。

这些可能是中国金茂看中的资产包。

中国金茂相关负责人表示：“基于公司的城市运营战略，以及在长沙、青岛等城市进行城市运营开发的既有经验，中国金茂长期看好宏泰廊坊龙河新区土储价值。近期廊坊调控政策放松，且宏泰股价处于低位，公司希望在此时完成收购，将其私有化退市。”

但根据年报，宏泰发展近年业绩有所下降。

截至2021年12月31日止，宏泰发展年度收入约15亿元，同比减少36.3%；土地开发业务收入约13亿元，同比减少40.4%；物业销售收入约20亿元，较2020年同期减少280万元。

5月5日，标普将宏泰发展长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”。

但宏泰发展所从事的仍旧是一门好生意，其截至2021年12月31日的毛利率是64.1%，这一水平足以令大多数房地产企业艳羡。

对于宏泰发展未来的安排，中国金茂的意图是“维持其现有业务”，但也可能“探索业务、投资或集资机会”，并考虑资产出售、资产收购、业务撤资、重组及/或多元化机会。