房租大涨逼走租客？上海真实的租赁市场是这样的……

疫情逐渐消退后的上海租赁市场，迎来了意想不到的状况，不少租客在社交平台上表示，正在租住中或续约时，遭遇了房租上涨的问题：比如有房租在5000元的房子提价1000元，涨幅高达20%。

据第一财经记者采访了解，上述非理性涨价的案例确实存在，但更多位受访租客反馈显示，租期内未遇到房东涨租的情况，续租时则多为正常涨幅或不涨。

据上海中原地产提供的数据显示，6月上旬，该公司租赁业务量同比增长约32%。租赁活跃度超出市场预期。

业内人士分析，疫情期间，人们的普遍的预期是，疫情过后会有人离开上海从而带来租金水平下滑，然而这样的预期并没有出现，相反，上海市场平均租金水平自去年下半年下行之后，到近期重新出现上涨趋势，从而让市场产生了租金大涨的感觉。

多位受访业内人士向第一财经分析，封控两个月期间，不少租赁需求被积压，也催生了不少新的租赁需求，如更换有品质的小区，或从群租状态转为单人租住等。此外，开学季的到来也促使学区内的租房活跃起来，“学区房集中的区域涨价幅度在10%左右”。

租房市场众生相

近日，关于上海房租上涨的信息见诸各大社交平台，也有自如租客反映，续约租金的涨幅在7%或更高。

第一财经了解到，类似的情况确实存在。一位在浦东新区滨江附近居住的租客，月租金在5000元，遭遇了房东千元的提价，最终选择了换租；另有租住在青浦区徐泾板块的租客也在合同到期后，因房东大幅涨价而搬家。

不过，在十余位受访的租客中，大部分在租或即将续租的租客反馈，并未遇到涨房租的情况。“我们的房子最近到期，疫情前就跟房东说要续签，”有在世纪公园地铁站附近居住的租客表示，“因为疫情，新合同一直没来得及寄，但房东并未提出涨价。”

有房源位于宝山区的房东告诉记者，手中一套75平方米的房子，租金在3500元，租客原本已是租住第二年，之前谈好租金上涨300元，但租客表示几个月没有进账，“疫情期间的确也不容易，最后减免了一个月房租。”另有一位房东也考虑到疫情，让租客延期缴纳房租。

有部分租客的房租上涨则在可以接受范围内。在陆家嘴(600663)附近生活的一位租客，与三位朋友在合租一套四室两厅的大户型，她告诉记者，房子原本的续租期在4月份，疫情期间没涨，“8月份开始，房租涨1000元，涨完之后房租在1.4万元。”

有多位中介表示，近期房东挂牌的房租有所上涨，但涨幅在正常的区间内。“一居室的价格比去年大概涨了300元左右，两居室的涨幅约为500元。”长宁区中山公园板块的某大型中介向记者透露。

据链家披露的信息显示，6月以来，中山公园板块的房源租金有所上涨，涨幅约为3.5%。

不过，这一挂牌价格并不是最终成交价，有租客表示明显感受到议价空间的存在，“挂牌5500元，成交可以在5000元左右”。位于普陀区长寿路的一套一室户，挂牌价在6200元左右，该房源的中介表示，大约可以降至5800元。

从一位中介发布的房源信息来看，部分位于市中心区的高价房源出现明显降价，一套位于永康路附带独立花园的房源，租金从2.8万元降至2.5万元。另有活跃在浦东新区内的中介表示，目前租金上涨并不明显，“毕业季的大潮还没来。”

相较于房租的变动，当前上海租赁市场更明显的特点是快速成交。“2点去看房，4点让中介去定房，房子已经租出去了。”有租客表示。

据上海中原地产数据显示，6月上旬的租赁业务量同比去年上涨了32%，成交量明显增加。“我们门店复工这几天主要都是做租赁业务，”上海中原地产内部人士向第一财经表示，“一周门店成交在5-6套。”

“现在有一部分的房子，还没退出来就被预定了，”上述中山公园板块的中介告诉记者，“因为过去三个月基本上没有客户订房，6月一复工，前几个月的客户量放出来了，所以变得特别快。”

房租意外地上涨

尽管一线房源租金涨跌互现，但综合克而瑞、诸葛找房等机构监测数据，当前上海的租金仍处于上升通道。

据克而瑞租售数据，5月份，上海个人房源租金为102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一个每平米月租金破百元的城市；环比上涨6%，涨幅排在55城前三。而4月份，处于疫情管控期的上海，个人房源租金环比涨幅也在3%。

克而瑞租售研究总监李见林告诉第一财经，当前上海租赁市场上，个人房源是绝对主体，占比在95%左右，这部分房源的租金变动对整体租金水平有明显的影响。

对于当前的房租上涨，李见林认为，按照时间节点，四五月份时，许多高校毕业生已找好工作，将离校租房，是房租上涨的传统节点。而受疫情影响，这一需求延迟到了五六月份。

疫情还带来了市场需求的变化。从防控需要到物资发放，更多的租客意识到需要相对独立的空间，不少租客在疫情结束之后，会倾向于换到有独立卫生间和厨房的房源。

“有上述配置，并且面积不大的房源，也就是四、五十平方米的一房一厅，”李见林表示，“这类房源是市场供应的主力，但原本的需求量也很大，在上海的租赁市场结构上，一直处于供不应求的状态。”而对于这部分换租的需求，相当于“产品升级”，也在一定程度上带动了房租上涨。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，当前租赁市场的活跃受到毕业季及新增需求的影响，“比如需要换有品质的小区，或者原先是群租的，现在发现必须合租或者单人租住。可见，市场复苏是必然的。”

此外，近期也是开学季，很多家长会倾向于在学校附近租房，以便孩子上学。“例如盛大花园租金挂牌价格上涨5-7%不等，因为学区因素，叠加房屋品质也不错，房东有涨价的意愿。”卢文曦表示。另有中介人士表示，部分学区集中的区域房租涨幅可能在10%左右。

在需求大量释放的同时，上海房源供应则明显不足，从新增房源来看，上海5月新增房源19304套，环比降2.80%，同比下降56.99%。

据李见林透露，受疫情影响，4月、5月份的新增房源都不到2万套，过去上海的月均房源供应则在5万套，高峰时期挂牌量可以达到7万套，当前市场的供应明显不足。

在卢文曦看来，市场实际上是从封冻格局中走出来的，双方有相互博弈的过程，租金也有自然增长的过程，所以即便挂牌价格合理上浮也并不意外。“当前大部分业主比较理性客观地挂牌，涨幅比较微弱。对房东而言，能租掉是最重要的，毕竟多挂300-500元后，万一没有成交，空挂1个月就损失好几千元。”

事实上，将时间线拉长，当前上海租金的涨幅并不算多。“从2020年到2021年7月份，上海的房租一直都是上涨的状态，有些板块可能同比涨了20%。”有业内人士分析回忆道。有租客表示，2020年小区内房租在1.3万-1.5万的房源，同户型在2021年6月挂牌价达到了1.9万元。

不过，“在一番管控之后，上海的租金从去年7月份开始有所下调，2022年一季度环比下跌。疫情期间，我们的预期是，人员处于不流动的状态中，按照常理来说，租金应该延续向下的趋势，但是实际上是没有的。”上述业内人士表示。

“其实，房租一年一涨，一次涨几百，在上海很正常。”在上海中山公园板块的中介告诉记者，“只不过今年受疫情影响，大家原本觉得房价可能会跌，但是现在却涨了，都很意外。”