资色·榜单丨上市房企销售均价榜:信达地产“涨势”坚挺 华润置地玩转以价换量

2022-06-15 19:22:16 和讯房产  常丹丹

    房地产发展几十年,规模一直是房企挥之不去的梦魇,销售业绩排名在很大程度上影响着企业在融资、拿地等多方面的表现,为此,房企每年斥巨资购买业绩排行榜上的名次已是行业公开的“秘密”。

  但今时不同往日,越来越多地产人认识到,大不等于强,排名靠前不等于安全。市场冰封,企业受困于钱荒的背景下,销售均价的意义正在凸显出来,成为衡量企业抗压能力及竞争力的重要标志。

  那么,2021年地产企业中,谁家项目卖得贵?谁家项目卖得便宜?谁家又逆势起飞?和讯房产将从《2021年上市房企销售均价变动榜》(以下简称为“榜单”)中揭晓答案。资色·榜单丨上市房企销售均价榜:信达地产“涨势”坚挺 华润置地玩转以价换量

数据来源:wind、公司公告。

  信达地产、滨江集团“涨势”坚挺

  50家房企2021年销售均价增幅均值为5.8%,遗憾的是,仅20家房企销售均价增幅高于行业均值,其中表现最为优异的当属销售均价增幅近4成的信达地产,此外,滨江集团以34.7%的增幅位列榜单第二位,信达地产和滨江集团也是榜单中仅有的两家销售均价增速超30%的企业。

  这一结果或许令很多人感到意外,销售额仅325.18亿元的信达地产如何做到逆势“涨价”?滨江集团又是如何保证销售规模和销售均价双双提速?细究下来,两家企业却走在了不同的路径。

  作为一家央企背景的上市房企,自成立以来,在融资条件赋予的规模扩张优势面前,信达地产对于规模似乎“无欲无求”,自2018年,信达实现上市以来的最好销售成绩,但也仅为309.68亿元之后,信达地产一路开倒车,到2020年,信达全年销售规模降至210.33亿元。

  尽管对于规模“清心寡欲”,但信达地产的央企底色还是体现在了谋篇布局上。近年来,信达地产持续深耕发展潜力城市,2021年公司新增储备计容规划建筑面积175.73万平方米。截至2021年末,公司储备项目计容规划建筑面积237.87万平方米,在建面积564.16万平方米,其中大部分位于二三线城市。

  目前,合肥、杭州、嘉兴、芜湖、铜陵为信达地产提供的收入占比较高,且均为经济活跃、具有潜力的城市。

  不仅如此,顶着“地王收割机”的名号,信达地产捕猎优质项目的脚步并未停止。此前,市场有消息称,融创中国拟出售京沪两地物业,而接盘方正是信达资产,双方正在洽谈中。

  据悉,此次出售的两项资产,系融创收购的泛海控股(000046)旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益,这两宗地块也都是曾引起外界广泛关注的地王地块。

  2021年,滨江集团销售均价高达47607元/㎡,这个价格差不多是其他房企两倍,是销售均价超2W的房企中为数不多的民企。

  滨江集团主要布局“三省一市”,即浙江、江苏、广东和上海,这几个区域都是中国经济最发达的地区,滨江项目集中在这些高房价的地区,整体销售均价自然高。但滨江集团销售均价的大幅提升更多地还应归因于产品定位的差异。

  众所周知,滨江集团大多拿核心地段项目,擅长做中高端项目,走的是精品路线,专注做豪宅,良好的口碑和品牌效应使得滨江拥有一大批忠实拥趸,产品不愁销路。例如,限价摇号的项目,滨江经常能做到1:20,远高于周边项目的1:5的比例,在非限价区域,在周边项目滞销的情况下,滨江的项目溢价20%也是常有的事。可见,当行业回归理性,市场一定会奖励认真做产品的房企。

  以价换量打赢业绩“保卫战”

  除了城市布局和产品定位不同,不同房企战略不同,也会影响到项目销售均价的变动。

  从榜单上来看,在体量偏小的信达地产、滨江集团之外,销售均价增速过低或许是销售额TOP10房企共同的痛。

  TOP10 房企中,仅万科、保利发展、绿城中国销售均价增速高于行业均值,不仅如此,碧桂园、招商蛇口(001979)、华润置地销售均价出现下滑,华润置地更是以10.4%的跌幅排名倒数。

  实际上,近几年华润置地的业绩“保卫战”颇为艰难。2019年,华润置地销售金额约2425亿元,相比2017年40.8%和2018年38.5%的销售增速,2019年15%的增速可以说相去甚远,到2020年,华润置地销售额2850.35亿元,同比增长17.54%,完成当年销售目标的108.79%,再到2021年,华润置地销售额3158亿元,增速再度降至10.8%,擦线完成业绩任务。

  不过,考虑到疫情影响和融资等多重压力,作为第一梯队的代表,华润置地仍然体现出“逆周期”的生命力,而这种生命力正是得益于价格上做了适当的调整,通过以价换量的方式冲刺业绩,产品明确定位刚性改善性需求,找到了对的路子。

  过去一年,房地产行业在去杠杆的大背景下,不断有大型房企接连出现违约、暴雷等风险,这些风险归根结底都是现金流出现了问题。在此背景下,销售回款成为房企现金流转的基本保障,也是房企平衡偿债节奏,防范风险的基石。

  因此,去年很多房企为了回血纷纷加大了促销力度,高周转房企更看重去化速度,一旦项目去化速度低于预期,可能就会降价促销,以价换量,以加快项目去化速度。

  同样受战略调整影响的还有排名垫底的中国金茂。实际上,这几年中国金茂的销售均价正在年年递减,2021年其销售均价已由2018年的25537/㎡降至17842/㎡。明源地产研究院分析称,中国金茂销售均价的下降,很大原因在于市场下沉,此外,近两年,金茂也开始顺应市场主流需求,提升刚需产品占比,这样一来,销售均价也会随之下降。

  例如,去年年底,北京第8座金茂府西山金茂府开盘,开盘最低单价5.1万/㎡,被称为是北京价格最低的金茂府,而此前,金茂是北京高端住宅市场的常客,其打造的金茂府项目多为10万+级别。

  除了以上原因,供货节奏不同、布局调整、政策影响等都会导致销售均价指标的波动。但随着市场及行业对产品越来越重视,销售均价为研究企业发展打开了另一扇窗,未来也将引起更多关注。

(责任编辑:刘宝丹 HO023)
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