资色·榜单丨上市房企销售均价榜：信达地产“涨势”坚挺 华润置地玩转以价换量

　　　　房地产发展几十年，规模一直是房企挥之不去的梦魇，销售业绩排名在很大程度上影响着企业在融资、拿地等多方面的表现，为此，房企每年斥巨资购买业绩排行榜上的名次已是行业公开的“秘密”。

　　但今时不同往日，越来越多地产人认识到，大不等于强，排名靠前不等于安全。市场冰封，企业受困于钱荒的背景下，销售均价的意义正在凸显出来，成为衡量企业抗压能力及竞争力的重要标志。

　　那么，2021年地产企业中，谁家项目卖得贵？谁家项目卖得便宜？谁家又逆势起飞？和讯房产将从《2021年上市房企销售均价变动榜》（以下简称为“榜单”）中揭晓答案。

数据来源：wind、公司公告。

　　信达地产、滨江集团“涨势”坚挺

　　50家房企2021年销售均价增幅均值为5.8%，遗憾的是，仅20家房企销售均价增幅高于行业均值，其中表现最为优异的当属销售均价增幅近4成的信达地产，此外，滨江集团以34.7%的增幅位列榜单第二位，信达地产和滨江集团也是榜单中仅有的两家销售均价增速超30%的企业。

　　这一结果或许令很多人感到意外，销售额仅325.18亿元的信达地产如何做到逆势“涨价”？滨江集团又是如何保证销售规模和销售均价双双提速？细究下来，两家企业却走在了不同的路径。

　　作为一家央企背景的上市房企，自成立以来，在融资条件赋予的规模扩张优势面前，信达地产对于规模似乎“无欲无求”，自2018年，信达实现上市以来的最好销售成绩，但也仅为309.68亿元之后，信达地产一路开倒车，到2020年，信达全年销售规模降至210.33亿元。

　　尽管对于规模“清心寡欲”，但信达地产的央企底色还是体现在了谋篇布局上。近年来，信达地产持续深耕发展潜力城市，2021年公司新增储备计容规划建筑面积175.73万平方米。截至2021年末，公司储备项目计容规划建筑面积237.87万平方米，在建面积564.16万平方米，其中大部分位于二三线城市。

　　目前，合肥、杭州、嘉兴、芜湖、铜陵为信达地产提供的收入占比较高，且均为经济活跃、具有潜力的城市。

　　不仅如此，顶着“地王收割机”的名号，信达地产捕猎优质项目的脚步并未停止。此前，市场有消息称，融创中国拟出售京沪两地物业，而接盘方正是信达资产，双方正在洽谈中。

　　据悉，此次出售的两项资产，系融创收购的泛海控股(000046)旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益，这两宗地块也都是曾引起外界广泛关注的地王地块。

　　2021年，滨江集团销售均价高达47607元/㎡，这个价格差不多是其他房企两倍，是销售均价超2W的房企中为数不多的民企。

　　滨江集团主要布局“三省一市”，即浙江、江苏、广东和上海，这几个区域都是中国经济最发达的地区，滨江项目集中在这些高房价的地区，整体销售均价自然高。但滨江集团销售均价的大幅提升更多地还应归因于产品定位的差异。

　　众所周知，滨江集团大多拿核心地段项目，擅长做中高端项目，走的是精品路线，专注做豪宅，良好的口碑和品牌效应使得滨江拥有一大批忠实拥趸，产品不愁销路。例如，限价摇号的项目，滨江经常能做到1:20，远高于周边项目的1:5的比例，在非限价区域，在周边项目滞销的情况下，滨江的项目溢价20%也是常有的事。可见，当行业回归理性，市场一定会奖励认真做产品的房企。

　　以价换量打赢业绩“保卫战”

　　除了城市布局和产品定位不同，不同房企战略不同，也会影响到项目销售均价的变动。

　　从榜单上来看，在体量偏小的信达地产、滨江集团之外，销售均价增速过低或许是销售额TOP10房企共同的痛。

　　TOP10 房企中，仅万科、保利发展、绿城中国销售均价增速高于行业均值，不仅如此，碧桂园、招商蛇口(001979)、华润置地销售均价出现下滑，华润置地更是以10.4%的跌幅排名倒数。

　　实际上，近几年华润置地的业绩“保卫战”颇为艰难。2019年，华润置地销售金额约2425亿元，相比2017年40.8%和2018年38.5%的销售增速，2019年15%的增速可以说相去甚远，到2020年，华润置地销售额2850.35亿元，同比增长17.54%，完成当年销售目标的108.79%，再到2021年，华润置地销售额3158亿元，增速再度降至10.8%，擦线完成业绩任务。

　　不过，考虑到疫情影响和融资等多重压力，作为第一梯队的代表，华润置地仍然体现出“逆周期”的生命力，而这种生命力正是得益于价格上做了适当的调整，通过以价换量的方式冲刺业绩，产品明确定位刚性改善性需求，找到了对的路子。

　　过去一年，房地产行业在去杠杆的大背景下，不断有大型房企接连出现违约、暴雷等风险，这些风险归根结底都是现金流出现了问题。在此背景下，销售回款成为房企现金流转的基本保障，也是房企平衡偿债节奏，防范风险的基石。

　　因此，去年很多房企为了回血纷纷加大了促销力度，高周转房企更看重去化速度，一旦项目去化速度低于预期，可能就会降价促销，以价换量，以加快项目去化速度。

　　同样受战略调整影响的还有排名垫底的中国金茂。实际上，这几年中国金茂的销售均价正在年年递减，2021年其销售均价已由2018年的25537/㎡降至17842/㎡。明源地产研究院分析称，中国金茂销售均价的下降，很大原因在于市场下沉，此外，近两年，金茂也开始顺应市场主流需求，提升刚需产品占比，这样一来，销售均价也会随之下降。

　　例如，去年年底，北京第8座金茂府西山金茂府开盘，开盘最低单价5.1万/㎡，被称为是北京价格最低的金茂府，而此前，金茂是北京高端住宅市场的常客，其打造的金茂府项目多为10万+级别。

　　除了以上原因，供货节奏不同、布局调整、政策影响等都会导致销售均价指标的波动。但随着市场及行业对产品越来越重视，销售均价为研究企业发展打开了另一扇窗，未来也将引起更多关注。