楼市“松绑潮”下市场有待修复 如何推动房地产业信心复苏？

《投资者网》谢莹洁

编辑 吴悦

楼市正在迎来一轮政策“松绑潮”。中原地产研究中心统计，仅在5月单月，就有超过100个城市发布稳楼市的调控政策，多地放松限购限贷，但市场反响并不积极。

业内呼吁，在本轮各地楼市放松政策中，要跳脱出单一放松限购或信贷政策的思路，尝试规避“住”和“防炒”之间的刻板矛盾。应以城镇化为切入点，重点支持有利于居民生活品质改善的地产模式。

近期中办、国办也在发文，要求推进以县城为重要载体的城镇化建设。如何真正松绑楼市？放松政策能否传导至微观市场？未来数月将是市场见底反弹的关键窗口期。

因城施策支持楼市

时至今日，中央层面仍在不断释放宽松表态信号，要求各地“因城施策”支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行。以期刺激楼市需求修复、市场回暖。

4月29日，中共中央政治局会议仍强调“房住不炒”定位，但明确提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

自2022年3月初以来，已有超过130个城市出台包括降低房贷首付比、放宽限购限售门槛等在内的楼市调控松绑政策。

各地针对楼市出台的放松政策，可划分为首付比和房贷相关政策，以及限购限售两大类。此轮各地楼市放松政策中还出现了一种全新的方式，即面向多孩家庭放松限购或给予购房补贴，刺激家庭释放改善性购房需求。

楼市松绑背后，房地产行业作为经济增长的支柱，已成为普遍共识。北师大房地产研究中心主任董藩指出，房地产不但是支柱产业，还是主导产业，也还是先导产业。这三大地位，在整个国民经济当中只有房地产业具备。

根据国海证券(000750)的测算，2021年，房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值为28万亿元，占GDP的24.5%。其中，2021年房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元，占GDP的10.9%。房地产事关国计民生，在拉动经济增长、支撑地方财政收入、信用创造、促进消费、解决就业、财富积累、改善民生等方面均发挥着关键作用。

政府增信房企融资

各地因城施策支持楼市之时，房企融资也在松绑。中国人民银行行长易纲表示，今年前四月，企业新发放贷款平均利率4.39%，是有统计记录以来的低位，要尽快矫正对民营房企的信贷收缩行为。

4月，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。

进入5月，上交所党委召开专题会议称，将继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。

民营企业公开市场融资功能逐渐恢复，监管部门要求首先保障符合标准的民营房企：其一是债务结构稳健，偿债压力低；其二销售基本盘稳定，业绩增长能力强。

以行业龙头碧桂园为例，2021年，公司权益销售金额5580亿元，权益销售面积6641万平米，较2020年相比基本保持稳定，滚动回款率维持在90%以上。

同期，碧桂园三道红线指标持续优化。截至2021年12月31日，其总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，现金短债比约2.3倍，企业短期债务压力减轻。整体的资产负债结构得到改善，净负债率下降10.2个百分点至45.4%。

凭借着较强的销售韧性，以及不断优化的三条红线指标，碧桂园成为首批政府增信的示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，成功发行规模5亿元人民币债券，这足体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。

县域市场为楼市添动力

数据统计显示，楼市放松政策陆续推出后，市场反应并不热烈。

多名受访者指出，在楼市过热期推出的限制性调控政策，在当下市场信心不足、需求疲弱的局势中确已不合时宜。但也有反对观点指出，为了房地产行业长远稳定发展，“房住不炒”不可动摇。

如何根本上解决“住”和“防炒”之间的刻板矛盾？业内呼吁，在本轮各地楼市放松政策中，应跳脱出单一放松限购或信贷政策的思路，尝试从城镇化入手支持楼市。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康认为，房地产业仍将是中国发展的支柱产业。我国户籍人口城镇化率现在只有45%。未来几十年里，还有几亿人要从农村进入城镇成为市民，这与房地产行业密切相关。房地产行业的成长性空间仍然可观。

县域市场的房地产发展动力不容小觑。作为深耕三四线城市的代表性房企，碧桂园历年财报为此提供了强有力佐证。

2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%。权益合同销售额排名前十的城市，大部分为强三四线城市，盐城、金华、南通的销售额超过80亿元，惠州、佛山的销售均超110亿元，东莞更是高达148亿元。

在此背景下，碧桂园营收稳步增长，2017年至2021年分别达到2280.57亿元、3811.22亿元、4867亿元、4639.2亿元、5241.8亿元。

2022年1月，住建部发布了《“十四五”建筑业发展规划》（以下简称《规划》），阐明“十四五”时期建筑业发展的战略方向。

（住建部关于十四五建筑业发展规划的通知）

“十四五”建筑业发展规划从完善智能建造政策与产业体系、夯实标准化和数字化基础、推广数字化协同设计、大力发展装配式建筑、打造建筑产业互联网平台、加快建筑机器人研发和应用、推广绿色建造方式等七个方面引导发展，着重强调了BIM技术的集成应用；行业级、企业级、项目级、行业监管等建筑产业互联网平台建设；部品部件生产机器人、施工机器人以及运维机器人的研发与应用等。

近年，不少企业致力于数字化转型，如碧桂园的博智林建筑机器人已进入批量施工应用全新阶段，同时这在中国乃至全世界建筑行业内均属首创。

截至2022年5月底，博智林旗下已有23款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份（直辖市、自治区）；累计应用施工面积超1000万平方米。

（外墙喷涂机器人在作业）

这也意味着，随着新型城镇化的加速推进，城市住房需求特别是改善性住房需求持续释放，县城居民生活品质进一步改善的展望下，智能建造将成为未来发展的重点项目。

碧桂园总裁莫斌为此写下注脚：“碧桂园相比同行最大的优势就是公司业务覆盖全产业链，因此相信博智林的市场竞争力会越来越强，也希望积极融入国家多层次住房供应体系，参与地方保障性住房建设。”