5月70城房价环比总体延续降势 李宇嘉：热点城市回暖速度会加快

　　6月16日，国家统计局公布2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

　　总体来看，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。

　　具体来看，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。从各线城市看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

　　5月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。从各线城市看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

　　从5月份房价指数环比涨幅数据看，有9个城市房价同比下跌幅度超过了5%，属于房价方面比较疲软的城市，包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，总体上看，此类城市中三四线城市较多，且属于旅游资源略丰富或中西部的三四线城市，也说明此类型城市的市场下行压力相对大。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，5月70城房价数据表明新房市场一线、三线城市价格均改善。深圳新房价格环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，这带动一线城市新房价格整体环比涨幅扩大，二线城市新房价格环比跌幅与上月持平，三线城市的新房价格环比跌幅收窄。对整体市场而言，三线城市新房价格环比跌幅收窄释放的积极意义更大。

　　同比来看，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个。

　　5月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.7%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.7个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅比上月均扩大0.7个百分点。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，前期一揽子纾困政策密集布下，特别是疫情管控趋于放松，资金面改善对购买力的拉动效应更加显著，但这种效应主要在一线及二线热点城市比较明显，表现在一线城市新房价格反弹最明显。比如，近期一线城市高价住宅（豪宅）交易回升，带动价格上涨。二三线城市在政策放松（比如限购、限贷、限售、税收）方面的空间最大，新房市场也开始触底，预计也将在未来2个月左右出现触底反弹的趋势。

　　不过，结合统计局公布的数据，70城有53个城市的二手房价在下跌，43个城市的新房价格在下跌，李宇嘉称，这意味着多数城市的新房或二手房价在下跌。“目前，热点城市新房看房量增加，但转化率比较低，导致很多开发商不得不继续降价促销。二手房价格跌幅大于新房，这对于从二手房到新房的复苏路径来说，并不是好消息，卖一买一的改善需求受到冲击，对新房市场也形成了拖累，一线城市二手房价格涨幅收窄说明了这一点。近期，二手房挂牌增加，对二手房价继续形成制约，并可能会会传导至新房。”因此，李宇嘉认为，楼市复苏的路径并不稳定。

　　李宇嘉预计，下一步，随着5月份定向降低LPR的实施落地，纾困疫情及地产政策松绑等开始见效，如果再加上民企开发商债务处理能加速，复工和竣工交付能加速，市场对开发商无法交付的担心下降，预计热点城市回暖速度会加快，特别是，当能看到从豪宅回升到全面市场回升的走势，这才能实现整体市场的复苏，也就是新房市场从一线城市到二三线的复苏。另外，预期复苏后，刚需和换房能更多选择存量房，带动存量市场稳定，二手房市场跌幅收窄或止跌，才能对新房市场复苏形成进一步的支撑。