首付5％就能买房？长沙楼市在下什么大棋

伴随上市公司半年报披露进入冲刺阶段，不少房地产企业嗅到了“618”的商机，纷纷加大打折促销的力度。近日，一则“某央企地产公司在湘推出‘首付5%起、首年0月供’活动”的消息，引起市场广泛关注。

据保利发展湖南公司微信公号“湖南保利会”16日消息，湖南保利推出“618有质青年购房节”活动，包括对长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目同步开展 “首付5%起”“首年0月供”等活动。

第一财经记者17日从保利发展湖南公司了解到，该消息属实。活动期间，在上述地市的指定项目，购房者可以等到交房后再付清其余首付，并向银行申请按揭贷款。而在楼盘交付前，购房者无需申请贷款并承担月供。

“但能够做到0月供的只有个别地级市。目前，在长沙，保利发展共有17个楼盘，但大都为商业性公寓项目，仅一处在售住宅类项目。其中，商业性公寓可以做到首付5％，但住宅项目最多只能做到首付10％。”保利发展湖南公司某销售经理对第一财经称。

保利发展湖南公司方面称，该活动是相应政府号召，为消费者降低置业压力。近日，湖南省有关部门印发《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》，其中明确“采取支持人才购房、财政补贴、展销促销等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策”。

严格的限购政策一直是长沙楼市保持平稳的关键原因。目前，长沙在除浏阳市、宁乡市以外的六区一县实行限购。根据限购地区的贷款要求，首套房商业贷款最低30％。

上述该名销售经理提及“首付10％”的长沙北中心保利时代项目正是在限购区域。

不过，首付10％并不意味着只需要缴纳10％的首付款，而是一种分期支付首付的概念，具体来看，购房者可分三期支付，最终结清日期在10月20日。

根据该销售经理介绍，若在该项目处购买一套面积为112平方米的毛坯房，单价大致为10600元/平方米，首付30％，即357200元。按照活动，在购房者缴纳500元定价的三日内，公司会核实该购房者的贷款资质，若满足条件，则可签定金合同，待三期首付金额交满后，再进行银行面签。此时，商业银行才能办理按揭贷款，开发商实现回款。

对于记者“延长回款周期后，是否会出现项目款不够，而导致的烂尾或无法按时交房等风险”的问题，该名销售经理称，“保利有这个经济实力做出这样的分期活动。”

事实上，目前，在长沙限购区内，保利并不是唯一承诺可延期付首付的开发商。

第一财经从当地多名房地产中介人士处了解到，目前，在长沙，如中建、国欣等房企的部分楼盘也可分期支付首付，首次缴纳首付款比例最低也为10％，首付款交满时限一般是2～3个月。

“这一种首付缴纳形式在长沙一直就有，但以往更多是小范围交易，做成海报宣传的并不多。”一名贝壳找房长沙销售经理告诉第一财经，6月份以来，受半年业绩考核的压力，更多新盘采取这一促销形式。除首付分期、0月供外，降价促销也很常见。比如，长沙北中心保利时代项目若按精装房出售，则单价在12500元/平方米以上。

一系列销售促销活动的背后，是当地购房需求有待进一步激活。5月以来，长沙新房市场活跃度有所提升，但同比仍处于低位。

根据亿翰智库统计， 5月，长沙新房新增供应52万平方米，较上月减少28%，而成交了64万平方米，较上月增长29%。但与去年5月相比，长沙新房成交仍然处于低位。2021年5月的话的成交量在100-200万方左右。

为进一步提振楼市，4月20日长沙市开始放开落户门槛，5月份再放楼市“大招”，先将限购家庭购买第二套的间隔时间从6年降为4年；随后，允许将存量房盘活作为租赁住房。

不过，上述楼市新政大都针对于二手房市场，在长沙，目前刚需族和首改族入市仍面临资质和资金的双重限制。

一方面，长沙市区仍实行大范围的限购政策，本市和非本市户籍人口购房资质较其他城市仍然相对严格；另一方面，今年以来，长沙新房价格稳中有升。根据国家统计局70城月度房价数据，1～5月，长沙新房涨幅在0.1％～0.4％的区间，5月当地新房价格涨幅为0.2％，高于二线城市平均水平。当月二线城市新房价格环比下跌0.1％。

亿翰智库数据亦显示，在2022年以前，当地新房成交均价大概1万元左右，现在是13000元左右。

长沙当前房贷利率同样较高。据上述贝壳找房销售经理回忆，目前，长沙首套房贷利率最低在4.9%～5.0％左右，虽较限购之初（2017～2018年），有明显下调，但和其他二线城市相比依然较高，二套房贷利率变动则更小。

“无论是从供给类型，还是需求政策来看，长沙新房市场都更利好于改善族。”该名贝壳找房销售经理称，在供给方面，目前，长沙新房市场推出的更多为改善型楼盘。比如，长沙北中心保利时代项目即是近期推出、带看量较高的中高端项目。与周围其他新盘相比，该项目价格单价要高出1000元左右。