资色·榜单丨上市房企人均效能榜：中海登顶“效能王” 建发国际惨遭腰斩

　　对于房企来说，人、钱、地意味着阳光、空气、土壤。

　　而当房企遭遇钱荒，土地红利迅速褪去，留给房企发挥的空间就只剩“人”了。因此，自2020年以来，房地产行业进入“向管理要红利”的新纪元，一方面房企减少支出，深入实施降本增效策略，另一方面，以提高人均效能为终极目的的人员结构优化、组织架构调整便成为房企的共同选择。

　　那么，过去一年，哪些房企人均效能过千万？谁家问鼎“效能王”？为了洞悉房企们运营、管理的水平，和讯房产以人均效能（营业收入/员工总数）为指标，窥探行业的发展态势。

　　50家样本企业2021年平均人均效能为838.69万元，较去年上涨13%。其中，人均效能1000万元以上的有11家，500万到1000万元之间的有16家，500万以下的有23家。

　　2021年，营收超千亿的房企有绿地控股(600606)、碧桂园、万科、保利发展、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、金科股份(000656)、旭辉控股、华侨城和绿城中国，但13家房企的人均效能表现并不尽如人意，均值仅为796.25万元，远低于样本企业均值。

　　不过，13家企业中，中国海外发展独领风骚，以4261万元的人均效能独占鳌头，与排名第二的首开股份(600376)拉开近1100万的差距，是排名垫底的金地集团(600383)的20余倍，是当之无愧的“效能王”。

　　根据年报，中国海外发展去年营收同比大涨30.4%至2422.4亿元，员工人数却由上年的6134人精简至5692人，在发力规模增长中，逐渐提高周转效率。

　　除此之外，其余12家千亿营收之上的房企则表现失色。特别是，华润置地、旭辉控股、华侨城、万科、招商蛇口，人均效能排名均未进入TOP30行列。

　　相较之下，腰部房企更加注重经济效益。2021人均效能超千万元的11家房企中，7家房企营收规模在300亿—700亿。值得注意的是，这其中，首开、滨江、金辉、建业、绿城等都是区域深耕型房企，而它们的共性在于，在员工数量控制合理之下，通过做熟、做透市场获得了更高的人效。

　　放眼整个榜单，也存在着营收量级、人均效能均处于低位的房企。例如：迪马股份(600565)在2021年营收下滑至201亿，员工人数却上涨1000多位，其人均效能为246.4万元；佳源国际营收微增，员工人数大涨1100余名，这也导致其人效下滑11%至228.9万元。

　　从某种角度讲，营收规模较大的房企，为了保持整个“大盘”的有效运转，它们在人均效能上做出了一定程度的牺牲；规模较小的房企，或许因资源调配运转不畅，也导致出现较低的人均效能。

　　而营收规模处于中层的企业，相比较而言，它们则能更好地找到规模与效能的平衡，这或许是外部的生存环境，以及内部的进阶诉求使然。

　　若从增幅来看，则瑞安房地产、蓝光发展(600466)、禹洲集团表现最为突出，增幅分别为277.15%、233.13%和166.12%。

　　具体来看，瑞安房地产2021年得益于物业销售的大幅增长，加上商业物业组合的强势复苏，营收较去年增长282%达175.55亿元；暴雷的蓝光发展在营收腰斩的同时，员工人数由2020年的近2万人骤减至2021年的2791人；禹洲集团在人才培养、组织管理方面则始终处于行业前列，以华东地区某城市公司为例，90名员工扛起了80亿元的年销售额，创效能力显著。

　　不过，在大多数房企实现人均效能增长的情况下，仍有部分企业“不增反降”，如宝龙地产、龙湖集团、中交地产(000736)等14家房企人均效能都有所降低，其中建发国际人均效能腰斩。

　　和讯房产梳理建发国际过往业绩发现，从2016年销售不过亿元到迈入千亿房企阵营，建发规模几乎以每年近一倍的速度增长，2021年建发的拿地扩储步伐足称得上是“纪录制造史”，因溢价过高被上海普陀区政府约谈、刷新广州南沙区地价纪录、创造杭州近两年半以来最高自持纪录……

　　“战功赫赫”的背后是对规模的渴望。2021年，建发国际销售规模翻番，总收入同比涨约25.03%。规模急速扩张必然需要员工队伍迅速扩编，以支持公司正常运转，2021年建发国际员工人数大涨超1.7倍。这也导致，建发国际的人均净利润从2020年的286万元跌到150万元。

　　管理红利时代，对于这家拥有地方国资背景、规模跃进迅猛的房企来说，当务之急是将精耕细作、提升运营效率提上日程。