合凡的地产雷池

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文/乐居财经 吕秀伦

因为与佳兆业的“抢保险箱”事件，合凡资产一战成名。眼下，它和这家华南房企的恩怨还在继续，7月，双方又要迎来法庭上的再一次交锋。

房地产私募股权基金曾作为地产商的重要融资输血渠道，而在市场下行情况下，原本“蜜里调油”的关系似乎也在发生变化。除了与佳兆业的纠葛不断，合凡也在不断频频退出恒大、正荣、融创、当代置业等问题房企的项目公司。

在合凡的自保生意经中，一旦合作方出现问题时，它便迅速进行避险措施，迅速抽身。背后老板姜海透露，曾做过蓝光、协信、泰禾，但基本上是发现已经进入到P2P模式，或者出现现金流已经匹配不了未来债务的时候，就会提前退出。

对外，构筑一道防火墙；对内，姜海眼里也容不得一粒“沙子”。他开始通过掏空和腾挪的把戏，逐步撇清与“限高”合伙人之间的关系。

姜海弃“子”

姜海又有了新动作，抛弃了曾作为“合凡系”的重要平台——合凡咨询。

5月11日，合凡咨询（全称“广州合凡投资咨询有限公司“）股东序列生变，姜海（72%）、伍方方（18%）悉数退出所持有的公司90%股份，王富稳接盘。同日，姜海卸任公司法定代表人、经理一职。

变更后，合凡咨询由王富稳、潘雪霞二人各持股90%、10%。在股权上，随着关键人物的退出，合凡咨询与国内顶尖房地产私募基金“合凡系”撇清了关系。

往往作为接盘者，有着不可小觑的资本版图。然而，接盘者王富稳却并非如此，他名下仅有合凡咨询这一家对外投资企业，也并未在任何企业担任高管职务，颇为神秘。

不过，合凡咨询缘何会被姜海、伍方方二人“抛弃”？

姜海有着自己的算盘。转手前，合凡咨询已逐步被掏空。乐居财经查询获悉，合凡咨询成立于2014年7月，注册资本100万元，主营房地产咨询服务、投资咨询服务、房地产中介服务、房地产估价等业务。

值得注意的是，合凡咨询曾是“合凡系”主体企业合凡（广州）股权投资基金管理有限公司（下称“合凡股权投资”）二股东，持有30.0088%股份。去年9月27日，合凡咨询退出合凡股权投资。

不止如此，合凡咨询于去年9-10月集中退出的企业达4家，包含广州合凡贰号管理咨询合伙企业（有限合伙）、广州合凡私募证券投资基金管理、上海巨瑞管理咨询等。

其中，大多数接盘方指向姜海。例如，合凡咨询退出广州合凡贰号85.7143%股份，姜海悉数接盘；又如，合凡咨询退出所持有的上海巨瑞管理100%股份，姜海、伍方方接盘（各持股90%、10%）。

此外，广州合凡私募则被姜海转手予刘荣。据乐居财经了解，刘荣也是合凡的老伙伴，双方共同合资了3家公司。

由此可见，在易主前，姜海已经将合凡咨询旗下不少公司进行转移。王富稳接手后的合凡咨询规模已“大不如前”，该公司目前旗下仅剩2家在业子公司，分别为广州合凡管理咨询合伙企业（有限合伙）和惠州市景恒实业。

一边悄悄撤离合凡咨询，另一边姜海还在密谋成立新公司。

3月中旬，广州合凡控股成立，注册资本1000万元，由姜海、伍方方、罗耀聪分别持股76.346%、21.624%、2.03%。

目前，广州合凡控股名下有一家子公司（广州方恒企业管理），两家孙公司（深圳合凡财富管理、广州巨瑞投资咨询）。

其中，深圳合凡财富是5月刚从深圳合凡资产管理名下转让而来。深圳合凡资产管理并不简单，它是合凡系中拥有私募基金管理牌照的唯二公司，成立于2014年，由姜海、皇甫毅然、伍方方分别持股52%、33.5%和14.5%。

而另一家广州巨瑞投资咨询也有皇甫毅然的影子。目前，该公司正在注销备案，清算组负责人为姜海。

皇甫毅然是何人？以至于姜海需要费尽心思，极力撇清与他的关系。

据乐居财经获悉，此人背景有一层神秘色彩，据传其来自江西九江的皇甫家族，曾是绿地恒欣的总裁助理，还是多家投资、资产公司的法定代表人。然而，皇甫毅然近年来麻烦缠身，成为了一名不折不扣的“老赖”。

目前，皇甫毅然被法院2次列为被执行人，被执行总金额达4058.5万元，历史被执行人信息更是高达33条；与此同时，他还被法院6次列为失信被执行人，失信总金额达5476.15万元。

例如，因借款合同纠纷，江西安义农村商业银行向法院对皇甫毅然等5个相关当事方提起了诉讼。安义农商行表示，2018年2月，其与皇甫毅然签订了《个人借款合同》，约定金额490万元，其余4位当事方提供连带责任担保。

但在合同履行期间，皇甫毅然未按期结息，经安义农商行多次催收，仍未能按约结息。最终，2020年7月，法院判决皇甫毅然偿还借款490万元，以及相关利息等。两个月后，皇甫毅然等成为被执行人；去年2月，他们成为失信被执行人。

作为“老赖”的合作伙伴，无异于是给公司抹黑，或许这也是姜海不愿意看到的，也是他想极力撇清与皇甫毅然关系的原因。

把“伞”收回

除了内部腾挪转移，合凡系与外部房企的关系也在发生微妙的变化。

作为国内顶尖的房地产基金企业，合凡与生俱来的角色就是扮演房企的金主。官网显示，其累计投资地产项目超过100个，主要聚焦珠三角、长三角地区和省会城市的项目，涉及超过50家交易对手，包括优质国资房企以及头部民营房企。

在最为直观的股权出质方面，合凡充当碧桂园、融创、弘阳、新力、祥生、阳光城(000671)等数十家房企的金主。其原则上不做总成本超15%的项目，只与大中型开发商合作。

例如，2018年7月，碧桂园地产集团将广州碧创房地产价值4160万元股权数额出质予合凡股权投资；今年1月，融创旗下北京融创建投房地产集团将北京融创兴业地产价值1.2153亿元数额质押予合凡股权投资。

不过合凡与房企之间的股权出质也并非一帆风顺。6月初，恒大地产集团一笔股权出质显示为“无效状态”，而质权人指向深圳合凡资产管理。

数据显示，该笔股权出质登记日期为2016年12月，出质人为恒大地产集团贵阳置业，出质股权数额为4.371亿元。并于2018年2月撤销，撤销原因为主债权消灭。

“主债权消灭”是指根据担保物权的不可分性，主债权的部分消灭，担保物权仍然存在，担保财产仍然担保剩余的债权，直到债务人履行全部债务时为止。

不过，如今显示恒大股权出质无效又是何种原因？

据乐居财经获悉，2020年9月，恒大地产集团贵阳置业竞得乌当区东风镇的GD（20）023-GD（20）028共6宗地，成交价共计24.58亿元。但紧接着一年后，恒大突发暴雷，深陷债务泥潭无法自保。

母公司遭殃，旗下公司不可避免要受到牵连，恒大贵阳多个项目也陷入停工状态，业主维权不断，同时恒大地产集团贵阳置业也被司法案件缠身。由此看来，揭不开锅的恒大，主动还合凡钱的可能性不大。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，股权出质无效有两个原因：一方面是在出质程序上未能满足相关形式要件和程序要件的法律要素而导致股权出质无效；另一方面是被出质股权所包含的财产权力被虚置或者并不包含应有的财产权力从而导致股权出质无效。

目前，深圳合凡资产管理旗下还有一则与恒大相关的股权出质。据乐居财经了解到，2017年，恒大地产集团南宁将防城港恒大金碧房地产价值2000万股权数额出质予深圳合凡资产管理，且仍在有效状态。

除了无效股权出质外，合凡也在不断退出房企项目公司的股东序列。

例如，6月1日，合凡股权投资退出所持有的正荣旗下正裕（佛山）置业发展49%股份；此前3月，合凡股权投资还退出了另一家正荣旗下企业正琎（苏州）商业管理49%股份。

数据显示，进入2022年，仅合凡股权投资一家，就退出了5家企业。包含融创旗下北京融创兴业地产、海南融创致远置业，弘阳旗下湖州弘阳房地产开发等。不难看出，上述这些房企均为当下资金链上有问题的企业。

姜海曾表示，做过蓝光、协信、泰禾，但基本上是发现已经进入到P2P模式，或者出现现金流已经匹配不了未来债务的时候，就会提前退出。

在这里P2P模式是指，“融资利率很高，期限很短，又是刚兑，但投资项目赚钱很少或者是亏损，而且杠杆放得很大，当规模足够大的时候会出现一个问题，就是资金和项目是错配的。”这也是姜海认为越来越多头部房企暴雷的原因之一。

对簿公堂

在风调雨顺时，你好我好大家好，房企可以借助财务杠杆冲规模；但一旦遇到环境突变，基金公司则最先把“伞”收回来，迅速切割风险，有的甚至走到对簿公堂的地步。

不久前，法院公告表示，因股权转让纠纷，合凡股权投资起诉广州市佳业辉鸿房地产开发、佳兆业集团（深圳）、佳兆业大湾区实业发展一案，将于7月7日开庭审理。

不过，这并不是合凡第一次与佳兆业交锋。去年11月，双方的纠纷闹的沸沸扬扬，合凡曾向外界公布，佳兆业将双方共同保管相关材料的保险箱盗窃，并进行报警。此后，双方各执一词。

具体来看，去年3月，合凡与佳兆业集团（深圳）有限公司（下称“佳兆业深圳”）、关联方澎湃置业签署投资协议，约定前者发行“合凡容祥伍号私募股权投资基金”，并通过向澎湃置业增资，取得其45%股权，依约应募集及支付7亿元的投资款。

截至去年5月27日，合凡募集的投资基金金额仅为3.462亿元，仍未足额支付投资款项。然而，合凡股权投资提出了诉前财产保全申请，请求查封、冻结或扣押的资产体量却远高于此，合计约5亿元。

其实，在合作方出现资金流动性问题时，合凡第一时间埋伏铺垫搜证，起诉佳兆业，希望提前退出合作项目，并要求收取投资本金20%的高额违约金，以期得到高额的投资回报。按年化计算，其收益率高达50%左右。

佳兆业对此向合凡函告，合凡未能依约配合履行包括但不限于配合用印等事项，已违反协议约定。基于其无故提出退出股权、超额查封及造成公司严重的经济损失，佳兆业宣布解除两者的投资协议，并将恢复协议签署前证照及银行账户管理状态。

其中提到的“配合用印”事项，还涉及两者另一段戏剧化的情节。

在投资过程中，合凡资产派驻投后管理人员进行日常管理，共管方式为将共管证章照物品放置于保险柜中，双方同时持有保险柜的开箱钥匙，只有双方同时在场的时候才能打开保险柜。同时在共管地安装监控摄像头，双方均有权接入随时查看保险柜情况。

合凡资产称，去年11月22日晚上，其投后人员发现放在佳兆业集团办公地嘉里中心的存放共管证章照的保险柜的监控摄像被无故关闭，后发现该保险柜不知下落，目前里面的共管证章照物品亦不知去向。

而这也只是合凡诸多房企利益发生分野的一个缩影。此前合凡还与恒大、仁禾等房企玩起了同样把戏，并与碧桂园等房企对簿公堂。

起诉—和解—撤诉，是合凡惯用的“伎俩”。以仁禾地产为例，合凡股权投资向法院申请冻结宁波用六资产管理、宁波仁禾房地产开发等银行存款2.43亿元元或查封、扣押其相应价值财产，同时将其诉至法院。但最后，合凡又离奇撤诉。

在企业借贷纠纷方面也是如此，深圳合凡资产管理起诉广西防城港佳润房地产，之后双方达成和解协议后，合凡又撤诉。

一边是与开发商之间的恩怨纠葛，另一边，合凡自身也屡遭处分。

例如，去年12月，中国证监会广东监管局网站公布的关于对合凡股权投资采取出具警示函措施的决定。合凡股权投资在募集管理合凡资产-仁禾壹号私募投资基金过程中，存在向投资者宣传年化优先回报率，未向投资者披露重大信息等情形。