西部最火区域3年大涨49%,但我却不敢在这买房了?

2022-06-22 12:04:44 大胡子看深圳 微信号 

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最近这两周,西部有多个新盘开始陆陆续续入市,

一路向西的认知下,最受刚需们关注的多数是宝安的新盘。

一个原因,是因为过去两年宝安的新盘不多,资源稀缺;

另一个原因,是因为宝安最能涨。

在乐有家最新的深圳房价涨跌数据中,宝安是深圳过去3年涨幅最猛的区域,3年涨了49%,远高于其他区域。

虽然整体上涨很多,但其实有一些板块根本没有那么风光!

不知道大家有没有发现,深圳人关注宝安,说来说去都是那几个网红板块,不是宝中碧海就是沙井西乡。

在深圳人心中,其实宝安的板块已经自然而然地分成了3个梯队:

第一梯队:宝中、碧海

第二梯队:西乡航城、尖岗山、新安和沙井

第三梯队:福永、松岗和石岩

前两个梯队最有流量,房价涨得最狠,房价泡沫当然也是最多。

但形成鲜明对比的是,第三梯队这3个板块在宝安完全就是小透明,压根没什么人讨论和在意。

最离谱的是曾经还有人问过我:石岩到底是属于光明还是宝安?

深圳是一个喜欢炒作的城市,如果你没有炒作价值,连你在哪里都不知道!

3个板块的界面,都不太好

但没有存在感也有好处——便宜。

最近这一波供应中,这3个板块都有新盘,而且房价是全宝安最低的一档。

福永润峯云上府,均价4.86万/㎡

松岗深铁璟城,均价4.85万/㎡

石岩宏发悦云花园,均价4.9万/㎡

我接触过很多对宝安有兴趣的买家,虽然嘴里都在说宝中、碧海,但是手里的钱也就只能买福永、松岗。

谁都想上车宝安,但不是谁都能拿下最好的宝中,多数刚需就算是买限价新房,也只能考虑石岩和松岗。

当然,便宜不代表没有未来,虽然很多人不敢在这几个板块买房,

但其实在这3个板块中,有些板块只要买对也有机会上涨,关键是你得选对。

福永vs石岩vs松岗

这3个板块到底应该怎么选?下面我们来做具体的比较。

提醒一下大家,除了这3个板块之外,如果你想了解其他板块的发展前景、具体应该怎么选,可以扫码咨询我们,我们团队现在每周都会出外考察最新市场信息,对板块的市场非常熟悉,每天前10名能免费咨询。

对比一下这3个板块。

首先,深圳核心区之外板块的价值,遵循一个原则:

短期看核心区的外溢;长期看本地的产业。

外溢影响短期外来人口流入,产业决定了人口留存。

因此,这两个维度是板块价值重要的参考。

短期外溢:

短期5年内,3个板块主要的置业人群都是南山的就业人口外溢,而且主要承接的就业地段都是南山科技园和后海片区。

南山这一部分购房人群买宝安,主要考虑就是通勤时间。

松岗和福永现在有已经开通的11号线;

而石岩明年将会迎来第2条地铁线13号线,这条线是石岩第一条直达南山的地铁线。

2-3站距离就能到南山,后续直达科技园和后海。

根据站点和距离测算,3个板块的通勤时间为——

石岩到南山科技园的时间,大概30分钟

福永到南山科技园时间,大概40分钟

松岗到科技园通勤时间,大概60分钟

通勤时间上比较,石岩>福永>松岗

产业

3个板块都不是宝安的核心产业区。

松岗有不少老旧的工业园,多数工业园都还要等着旧改翻新,新产业方面,松岗暂时也没有主导性的产业。

但是,松岗计划中的产业项目比较多,两年前松岗就已经确立了生物健康产业园、环境生态产业园等产业项目,你说一点产业没有也不准确。

严格来说,现在松岗的产业,主要还在画大饼阶段。

虽然我相信深圳的执行力,但是松岗离东莞太近,离“深圳”核心太远,产业上只能靠自己拉拉人气,不指望深圳官方会给多少资源。

福永相比松岗,最大的不同就是能蹭。

第一,能蹭到大前海的概念,福永部分区域属于前海;

第二,靠近沙井,能蹭到沙井会展新城的概念。

对于边缘板块而言,能蹭到网红板块的概念,就是最大的福利。

尤其是沙井的海洋经济和会展经济,一定程度上会带动福永的产业发展。

只要福永老老实实跟着沙井,别整其他幺蛾子,产业发展空间就不会差。

石岩在产业上有野心,片区打算重点培育的是3大产业:

第三代半导体、新材料、新能源与节能环保

但是,石岩的界面很差,老破的房子多、小产权也多,所以最棘手的问题就是旧改,

除了产业更新的推进要看旧改的眼色,另外一方面,石岩的产业基础不强,又没有其他老大哥带,石岩能不能把这些产业做起来还是有很大的疑问。

产业方面排序:福永>石岩>松岗

二手房市场

除了上述两个维度之外,我觉得还有必要比较一下二手的次新房,因为二手次新决定了未来的升值空间。

松岗当下主要次新盘报价价格:

满京华云著一期:报价5.5-6.5万/㎡,成交价为5.4万/㎡

松河瑞园二期当下报价6-7万/㎡,最新成交单价5万/㎡

松岗的次新盘如今平均报价到了6万/㎡,但实际成交价只有5万/㎡左右,这说明业主估价和市场的估值差异很大。

松岗一脚油门就到的东莞长安,现在的单价也就3-4万/㎡之间;

松岗卖到6万/㎡以上,多少有些虚高,5-6万/㎡之间是比较合理的价格。

但现在松岗的新盘最低均价都要4.8万/㎡,二手成交价还不到6万/㎡的话,新房和二手的倒挂空间并不大。

石岩主要次新盘价格:

宏发世纪城成交价6.1万/㎡

汇邦名都花园5万/㎡

石岩真正有参考意义的次新盘很少,现在的房价天花板是宏发世纪城,是对未来新盘最有参考价值的楼盘。

世纪城靠近地铁6号线,配套上也是石岩最好的位置,但它最新的成交价格也就6万/㎡出头,上限不高。

可能很多人会寄希望于13号线,但老实说,13号线地铁毕竟不是石岩第一条地铁线,地铁对房价升值的带动作用会越来越小,因为在此之前,6号线的开通并没有给石岩带来质变。

产业实力不强+差劲的配套和界面,将会长时间局限石岩的发展空间。

福永次新盘价格:

怀德公元成交单价5.8万/㎡

中粮凤凰里成交价6.4万/㎡

金域豪庭成交单价6.4万/㎡

从成交均价看,福永二手次新盘成交价格在6.4万/㎡左右,和其他两个板块相比,优势明显。

其一,福永的倒挂空间在3个板块中最大;

其二,有会展新城的概念和大前海概念的影响,我觉得福永的天花板还能更高,到时候二手成交价天花板涨到7万/㎡不是问题。

综合二手房上涨空间、产业以及外溢3个方面考量,我对这3个板块的最终排序是:

福永>石岩>松岗

除了上述3个板块之外,我们对深圳每一个板块的二手房市场都有研究结论,如果你也想通过最近的成交价格具体分析一下你所关注区域、板块的二手房前景,可以扫码和我们聊聊,前10名扫码可免费咨询。

文章到了最后,如果你说这3个板块配套都不好、界面又很差,刚需自住实在下不去手,怎么办?

如果实在不愿意将就,我建议你去看看同价位东部的房子。

很多时候,与其选网红区域的边缘,不如多看看其他次要区域的核心。

而具体到深圳,与其专注看西部,不如多去东部看看同样价位的新房和二手。

深圳所谓一路向西的概念误导了很多人,最终导致炒西部被炒高、东部被埋没。

同等价位下买福永、松岗,在东部已经可以选到坪山、龙岗中心城核心地段的新房

从升值空间上比较,福永、石岩的房子,真的会比坪山、龙中的核心地段更能涨吗?

别忘了,坪山那些有顶级学位的新房,和周边二手的倒挂也能达到3万/㎡,不比西部那些吊车尾的板块差。

大胡子李老师一直强调一个观点——深圳未来将会是一个多中心城市

多中心就意味着未来每个区都将会有区域核心、都会有房价制高点。

选区域核心板块,会比选边缘板块更有希望。

最后,如果你当下真的很纠结如何选板块、选项目,想对比同价位的项目和地段,可以扫码和我们聊聊,我们会给你具体的建议,其中前10名扫码的朋友可以获得免费咨询优惠哦,先到先得!

-end-

以上为正文,来自湾区区长

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城市分析:珠海 | 佛山 | 惠州 | 东莞 | 中山 | 深圳 | 广州

区域分析:光明 | 龙华 | 罗湖 | 盐田 | 大运 | 布吉 | 沙井 | 西丽 | 前海 | 坂田 | 百花 | 福永

干货:地铁盘 | 土拍 | 房产税 | 学区房 | 保障房

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(责任编辑:马金露 HF120)
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