上市房企2021年报：毛利率跌至历史低点 龙头ROE保持相对优势

中国网地产讯 近日，华泰证券(601688)发布《四维梳理A股重点上市房企2021年报及2022年一季报表现》报告。报告延续20年年报综述报告《利润率和杠杆率的调整之年》（2020/5/12）的分析框架，在A股上市房企中挑选出66家房企（以下统称为“总体房企”，其中包括6家龙头房企、27家中型房企、33家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理A股重点上市房企2021年报和2022年一季报表现。

2016-2018年高价地集中结转对盈利能力的拖累加速显现，各梯队上市房企毛利率和归母净利率自2018年历史高点持续回落，且2021年下滑幅度进一步扩大跌至历史低点。其中虽然龙头房企结算毛利率下降至各梯队最低水平，但凭借良好的管控效率和无息杠杆驱动能力仍保持归母净利率和ROE领先中小型房企。而中小型房企归母净利率加速下探，加权平均ROE已转为负值。

毛利率方面，2021年总体房企毛利率为21.3%，较2020年下降5.8个百分点。龙头、中型、小型房企毛利率分别为19.6%、23.9%、24.9%，较2020年分别下降5.2、7.2、3.2个百分点。

2021年总体房企归母净利率为2.8%，较2020年下滑5.1个百分点。龙头、中型、小型房企归母净利率分别为5.2%、-1.0%、-0.5%，较2020年分别下降3.2、9.2、3.8个百分点。

2021年总体房企加权平均ROE为5.2%，同比下滑8.4个百分点。上市房企杠杆率依然保持高位，净利率和周转率下滑为拖累ROE表现的主要原因。龙头、中型、小型房企加权平均ROE分别为12.2%、-1.4%、-0.5%，同比-6.7、-12.7、-3.7个百分点，我们认为行业整体ROE下行趋势需要等待基本面随行业资金面与政策面向好逐步缓解。