这个反炒房先锋城市,套死了一堆炒房客!

2022-06-24 12:02:03 大胡子说房 微信号 

  因为多问了两句规划,我就被售楼处销售质问是不是同行。

  在长沙考察,是实话挺憋屈的,都不和你谈规划,也不说概念,更不说板块,上来就和你说价格户型,周边有什么地铁配套。

  如果多问2句,立马引起怀疑,毕竟是暗访,只能把硬生生的行业骚话都得憋回去。

  不得不说长沙,确确实实反炒房城市,将幸福贯彻到底。

  这是长沙考察的第一篇稿子,因为还没结束整个行程,详细的一些板块分析,打算第二篇花个大工程好好写写。

  所以记得持续关注我们,下一站起飞西安。

  今天,盘一盘长沙的楼市基本面。

  在长沙,买房别谈投资,因为真的不配。

  全国强二线城市已经松绑一轮调控了,长沙呢是松了,以租换购,把房子出租出去,可以买第二套房。

  过去你要想买二套房可不容易,首套房不动产权证满4年或网签满6年,才可以买第二套房。

  这个买房周期多长?

  如果你是非户籍,那就是要缴2年社保,然后买新房,等2年交房,等2年下证,再等4年满限售,这个时间就得10年!

  相当于你在长沙买一套房子,就锁定了你10年,一个投资品没有流动性还能叫资产吗?

  我也翻找了一下长沙个别板块的涨幅,不是特别精准,但可以做参考。

  2017年长沙梅溪湖的金茂湾价格1.1-1.2万/㎡,现在二手房挂牌均价1.7万,5年时间涨了6千/㎡,以130㎡来计算,折合5年涨了55%,共78万。

  也不是不涨,但和那些翻了几番的城市相比,真的好少。

  另外看岳麓区市府板块,2010年均价5000元/㎡,现在均价1.5万/㎡,12年涨幅126%,共130万。

  还有网友分享他2012年的时候花20多万买了个小2房,2020年的时候卖掉45万,8年时间涨了20万。

  他说也不是不涨,就是这个年涨的利率,不如去买只股票,甚至余额宝刚开始的利率都还有7%。

  在长沙买房,只要你买的早,多少还是赚点,最惨的还是从2017年后入坑的。

  2017年长沙升级最严调控之后,后面几乎砍掉一大批购买力,一套楼盘本来有2000个有名额的购房者,结果限购升级,2000变700,购买资格腰斩,房子还怎么卖。

  最惨的还是坑惨了一批开发商,很多开发商只能卖着卖着卖到交房,又因为限价、去化又慢,为了利润只能降标准,还出现了一大批烂尾楼。

  全国停工、延期、烂尾问题项目最多的城市可不是郑州,而是长沙。

  如果你还有印象,长沙北辰中央公园可是出过交房日小区惊现塑胶“人工湖”的。

  那些在2017年之后入手长沙房子的,如果能准时交房,恭喜你,如果交房品质还不错,再次恭喜你。

  但我想灵魂发问,你买的房子涨了吗?

  或许有一小部分板块还能继续上涨,但多数顶多涨幅和通胀对冲。

  大家会说,房价不涨所以长沙人民的幸福感才强啊。

  如果全国一样,大家房价都不涨,长沙幸福感自然强,问题就在于长沙不涨,但同时期其他城市房价在飙涨,而你们不是站在一个城市去竞争的,是站在全国去竞争的。

  相当于你的财富被其他城市在疯狂掠夺啊。

  谁的钱不是辛辛苦苦赚来的,大家都拿去买房了,结果你的涨了几倍,我的根本不涨。

  你房子不涨你怎么置换,尤其是全国置换,而你孩子未来去一线城市打拼,你又有资金支持他首套置业吗?

  以上,你要是还不认可。

  我想再说一点,长沙的房子不仅不涨,还不好卖。

  哪怕是刚需,都不可能一套房子住到老,始终会有置换需求的吧,当你想换房的时候,你有想过你的房子好卖吗?

  昨天,一位粉丝在我们文章下方留言:

  长沙二环的房子,挂牌5年还没卖出去,我打开链家,虽然不至于5年那么夸张,但挂牌6个月、1年的楼盘确实也不少。

  长沙这几年开始控制供地,但又因为限购严格,本地改善也没办法短时间买二套房,这导致长沙的二手房市场一直不够火热。

  毕竟长沙房价基本不涨,缺乏投资氛围,市场基本就是刚需市场,二手房要等着本地人消化,可长沙出了名的低收入高消费,老百姓(603883)普遍的购买力水平不高。

  如果不是为了孩子教育,多数本地人也不着急去买房。

  所以市场热度一直炒不起来,不温不火。

  长沙买房,既不涨,后期流动性也不高,不动产,真的就变成“不会动的资产了”。

  如果你是长沙刚需,又真的想知道长沙买哪,也可以直接扫下方二维码添加我们的微信,一起详细聊聊。

  长沙新房,极度内卷。

  130㎡的房子只是刚需户型,改善户型普遍180㎡以上。

  很明显,长沙市场,正加速进入了改善市场。

  这次看盘,基本都是改善型户型为主,北辰三角洲最小户型130㎡,梅溪湖二期的绿城最低180㎡,市府北的新城最小面积也是140㎡起。

  开福区中心也都是160㎡起,如果要小户型的话,得往外围走一走,才能看到98到130之间的“刚需”户型。

  之前买了长沙的同事还调侃说,在长沙,没有140㎡的房子不叫房子。

  看来真的是因为单价便宜,才足够任性。

  现在整个长沙市场,还是比较明朗的。

  核心区其实没多少新房,而且都是大面积,用首付预算就已经筛出一批客群,就是以改善为主。

  其次就是相对热门的板块,比如武广新城、月亮岛、高铁西站、天心这些板块能找到小户型,且单价较低的项目,这些就基本是小年轻上车的选择了。

  所以地段和户型面积基本给长沙新房市场分开了天然的分水岭。

  现在长沙的新房已经进入改善市场,这意味着接下来买新房的购房者要特别注意2点:

  1、户型不能太小,否则未来二手市场没有竞争力

  2、产品、户型的设计品质高要高,长沙现在多数二手房的容积率高、户型设计感差,且多是塔楼设计,如果新房是板楼、密度低、得房率高,未来二手房市场流动性户更高。

  长沙,到了一个拼品质的时代了。

  长沙是个反炒房的城市,没有外来炒房客,一个纯粹想靠本地人撑起来的市场,究竟靠什么?

  稀缺景观以及学区。

  这两点在长沙就是硬通货,前者针对改善客群,后者针对所有长沙市民。

  如果能望湖、靠山、靠江、再配上好学校,这样的楼盘基本能捅破长沙房价天花板。

  比如梅溪湖靠湖和学校,有小区最高能挂牌3万。

  如果只能在稀缺景观和学区中选,那学区更重要。

  市府板块能读麓山国际实验小学+长郡双语实现初中的,哪怕没有湖和山,最高也到了2.9万。

  洋湖靠着长郡双语洋湖中学、雅礼洋湖中学、麓山洋湖实验学校(九年制),加上搭配密度低的优势,二手价格也上到了1.8-1.9万,这和梅溪湖二期的绿城新房价格差不多了。

  整个长沙市场,如果带有好学校的小区就能比周边价格高出2000-5000元/㎡。

  所以买长沙的房子,以上这2点至少得有1点,在后期转手的时候才有溢价空间。

  越是没有炒房客的城市,越会回归本质。

  最后,回答一个所有人想知道终极问题,长沙适合投资吗?

  只要长沙接下来在调控这块依然采取不放松,就意味着外来热钱不会流入,长沙房价的涨幅就始终有限。

  在长沙买房,顶多做到保值而已。

  如果你抱着买房赚钱这目的买长沙,我建议你还是别了。

  这真的是让炒房客有去无回的城市。

  至于在长沙的刚需怎么选,还是看下篇文章吧。

  这次来长沙,臭豆腐和茶颜悦色必须整一波,过程中还吃了各种辣菜,结果连吃2天,广东人肠胃就受不了,喉咙痛发烧,忽冷忽热差点起不来。

  所以夏天千万别贪嘴,天气热肠胃弱,出来考察,身体健康第一位。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:崔晨 HX015)
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