暴雷房企的房子,要顶着风险抄底吗?

2022-06-24 17:51:36 大胡子看深圳 微信号 

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要说今年的坂田啊,怪事真的特别多。

先有低总价上车网红盘的和成金竹带深实验学区,旁边的二手房一度奔上8w有倒挂的消息传了个遍。

然而无奈现在各种负面,网传老板两个亿的官司在身把钱欠了,你都不知道这个楼盘最后能不能建。

毕竟原先预计要积分,现在入围甚至不满4成。

但入围最高积分97.9,也不知道这个人是啥心态,准备了这么久最后打了个不要分的盘。

另一方面呢,信义御山居这个万年渣男盘,现楼终于在i深圳上可以看见。

可惜热情在看到这个价格之后,也终究是昙花一现。

单价6.999万/平,还剩10块钱到7万,是给我们刚需人民留下最后一点情面吗?

比正常的坂田价格6.2万/平还要高8000+,与红山同级别的价格实在是难以成立,上面怎么能备案备得下来的?

这次我真的不想有争议,我只觉得,等这个盘,四舍五入亏了一个亿。

大多数人只会觉得,超过6.5万/平的坂田想让我买单,那不太能够。

那么在坂田,到底还有没有便宜大碗有价值的新盘可以考虑了呢?

上周我们亲身去坂田实地踩盘,和大家分享了在坂田的考察。

当天晚上就有粉丝朋友联系老师,关注公众号很久,看到我们讲到自己在的区域,希望听一些我们的意见。

自己在坂田工作生活很久了,现在揣着钱想买房,价格不能贵,但面积不能小,环境不能差,未来还要卖,所以还得要能涨。

我确实沉思了一会,你还别说,还真有。

顺便提一句,希望我们考察到你关注的区域,或者你手握的预算不知道怎么买房的,都可以留言或者扫码告诉我们,每天前十名有免费咨询,但先到先得。

当时粉丝带着全家人的希望,兜里揣着120万首付,出发了。

但看完了坂田新盘但心里真的纠结的很。

想要景观,想要交通便捷,想要送孩子学校方便,想要配套方便,想要住得舒服,最后还想要发展潜力大,最最最重要的就是,便宜。

哪头都舍弃不掉,哪头就很纠结。

但我仔细一想,眉头一皱,貌似真的有个盘

项目体量大,大社区,周边环境视野无遮挡,坐拥无敌山水豪宅景色。

建设中的雪象体育公园,预计明年建成

上班做地铁去福田南山半个小时,早晨送孩子上学,目送就行,因为学校就在家门口,周末休息时间想逛逛商圈,步行10分钟就有周围2个大型商圈。

怎么样,这个生活的幸福感指数,简直蹭蹭涨。

从投资的角度来看,未来规划齐全,现在入场处于价格低位,周围的二手房卖7万,倒挂差2万/平。

我寻思这世界真有这又便宜又好的房子让你买,你真的敢买吗?

不说那些弯弯绕绕的了,我说的这个有价值的项目就是坂田的云望府。

上周我们把坂田新盘逛了一遍之后,独独对于这个盘我非常纠结。

对于开发商本身的问题,可能大家会有很多顾虑,但针对于楼盘本身,我看完之后是认可的。

一番纠结之后,我决定和大家一起分析,也欢迎大家在留言告诉我们你的想法。

首先我们先来明确坂田这个区域的价值划分。

摊开地图,我们把坂田以布龙路为界可划分为南北两个片区,分别承担着不同的职能。

坂田南是坂田商品房最为集中的区域,大社区聚集,适合养老;坂田北片区则多以产业规划为主,坐拥华为,人流聚集,旧改集中,城市面貌更新大。

有旧改就有城市面貌更新,所以说,谁能忍得了前期工程的浮躁,当然就能扛得住后期的暴击。

其中最大的项目是坂田北的坂雪岗科技城,5年计划投资超1000亿元。

总占地面积约22.18平方公里,聚集了天安云谷、神州智园、云里智能园、宝能科技园、上雪科技园等125个产业园区。

有产业就有人员聚集,就需要周围的配套相应建设起来,我想没有人会质疑坂田北的区域价值,因为这是源源不断的人流流入支撑起来的价值。

而项目位于华为坂田基地的东侧约2公里,正属于坂田中更有产业基地价值的坂田北。

云望府标注位置为一、二两期地块位置

这就是前文我提到的,如何看待一个区域有发展的潜力和概念,且有概念也正在推动落地。

现在市场陷入横盘期,如何买到保值抗跌的区域,才是我们应当锚定的价值高地,如果你不了解哪里是有价值的区域,不知道怎么穿过表象看到价值,补课冲刺的机会来了!扫码咨询老师,仅限前十名免费。

首先锚定了价值区域,那接下来是选择能涨的标的。

根据粉丝的要求,在坂田北的整体区域选筹中,云望府是配套环境最好的。

因为最先吸引我的就是这个大片大片的的山景和托坑水库。

在见惯了城市里高楼耸立的写字楼之后,确实是对这样的山景水景眼前一亮的感觉。

看到这个山景,我一时间想到了同在坂田的星河银湖谷,高楼层可以看到银湖山,雅宝水库,作为山水大宅,最高成交价格已经突破10万+/平。

银湖谷实拍

现在站在云望府32层高的售楼处,感受当下的景色,看着同样的山景水景。

特别是销售当时突然灵魂发问了我一句:你喜欢看山还是看水?

这就是用刚需价格感受10万+豪宅的景观吗?

当时直接我的DNA就动了,出了售楼部就直奔这个大公园而来。

后期还会从公园直连到小区内部,建一座网红桥,项目距离公园举步五分钟可达,简直就是自家后花园的程度,简直不要太舒服。

除此之外,交通配套也非常方便,10号线出发5站到五和枢纽,7站到深圳北站枢纽,9站抵达福田。

目前已经开通的地铁10号线距离项目750米,我实地走了一趟,11分钟的路程可以接受。

同时,五期规划的27号线从坂田直达南山前海,最近的站点雪象南站就在项目出门500米。

想要逛街,步行10分钟就有15万平米的佳兆业城市广场,及20万平米的天安云谷商业和15万平米的天虹广场。

虽然买爱马仕不行,但买买菜逛逛街是够了。

早晨起来得先送孩子上学,小区门口便规划有幼儿园、小学,实在感觉不行,一路之隔就有雪象小学,再走两步就是深圳大学附属坂田学校。

不说可以目送式送上学,起码不用每天一大早奔波的骑着电瓶车大包小包的送孩子上学。

特别是分流后学校特别远的家长,应该会非常懂我的感受!

整体来说,项目配套上可以说没有缺点,都很能打。

当然,最最最心动的还是这个价格。

最近这两年行情陷入横盘期,坂田的新盘开盘价格也逐渐回落。

近期入市的新盘备案价回到了均价6.2万/平的水平线,甚至还有万年捂盘王来拉高这个水平线。

然而这次云望府的价格有非常大的惊喜——最低5万起,均价5.4万起。

旁边的二手房城市广场7万+的价格,这里里外外就有2w+/平的倒挂。

5万/平买坂田95平三房,最低总价480万+,让人很难抵抗这个诱惑力啊。

这个项目最大的心动点就是便宜,但为什么这么便宜,应该大家猜得到,因为佳兆业这个开发商。

那目前的开发商佳兆业是怎么样呢。

首先,深圳首创,是唯一一个购房者把购房款打到龙岗住建局指定公证处的专项账户监管的项目,专款专用,除了盖云望府这个楼,谁也拿不走这个钱。

为此,龙岗住建局专门发了一个函,一对一监管,谁也不好使。

云望府售楼部实拍图

但是这也不够,有监管,还是得有老大哥托底,才能稳稳的起飞。

目前,已经和招商和长城这两个国家队达成合作,佳兆业这个不死鸟又活蹦乱跳的出场了。

当然,招商和长城也不是傻子,只是这也因为佳兆业这次太有诚意了,知道自己有麻烦,把自己压箱底的地块全掏出来了,价值800个亿以上。

其中就包括在深圳湾东角头的地块,号称深圳湾最后一块未开发海景。

这谁顶得住啊?!

毕竟佳兆业是中国地产的“旧改之王”,甚至还有很多企业都会到佳兆业内部挖人。

但城市更新本质上是一场跨周期投资,风险大、周期长,十年八年的周期都是常态,周转速度慢,现金流要求也非常高。

但旧改利润率是最高的,郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右,广州40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。

平均下来,佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。

两位国家队大佬当然有兴趣了,所以三方达成了战略合作,共同推动在城市更新、商住开发、文旅等领域合作。

我出钱,你办事,大家都放心

回到项目本身,云望府这个项目值不值得买(300785)呢?

我个人认为,项目在配套设施和成长空间来说,买是没有问题的。

根据现场销售的说法,项目前期卖掉的房子已经陆续回款,足够支撑目前的开发进度,项目也于5月20日正式复工。

踩盘当天现场拍摄工程进度

也是因为现在开发商着急回血,才愿意降价出售,以价换量。

在现在用价格的低点入手,才比别人更早一点站上价格的高点出手。

现在的监管政策下,开发商保交楼是没有问题的,加上周围的旧改都是佳兆业拿的地,还有国家队保障,后续的兑现周期只需要静心等待。

毕竟赌对了长线发展,就可以盆满钵满,就看你愿不愿意赌一把。

对这个项目有疑虑的朋友,扫码添加我们专业的房产置业老师,项目的很多细节和资料可以详细了解,还有价格会有很大惊喜。

当然,还有很多朋友关注其他区域,比如坪地等等,后续我们都会有考察的文章分析分享,最快获取方式就是每天前十名扫码联系老师的,一对一专业咨询免费,名额有限先到先得。

在深圳买房,无论买哪里,都是看入手的时机。

都说买前海赚,但2020年在高位买入的,现在站在山岗上凉不凉?

所以选对有价值的标的,只是第一步。

在低位买,高位卖这个道理我想谁都懂,但什么时候买入才是低位,才是我们应该思考的。

在市场行情不好的时候,当有价值的产品被迫打折扣,是大环境下的选择,更是我们入手的时机。

-end-

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(责任编辑:冀文超 )
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