7年涨幅超130%的区域!如今开盘却凉凉预定!?

2022-06-29 12:00:06 大胡子看深圳 微信号 

南山,深圳最传奇之地,GDP连续6年广东第一全国第三。

这里有如日中天的深圳湾,有代表深圳未来的前海,有充满人文沉淀的华侨城等等,这些都变成了深圳最骄傲的符号。

房价也随之水涨船高,早就长成了普通人可望而不可即的样子。

然而,南山还有一个与众不同的地方,明明有大把规划支撑,靠近繁华但是享受清净。

但现在这里的新房,却是整个南山的最低单价,究竟是为什么呢?

到底是价格洼地还是刚需天堂

它就是南山最大的街道办——西丽。

一直被视为南山房价洼地的西丽,近年来在人们不知不觉中,已如一匹黑马冲向前头。

最直观的例子就是西丽的宝能城。

2015年一期首开均价6.5万/平,2019年5月开盘均价约8.5万/㎡,最新成交价已经迈向15万/㎡的大关。

这活生生体现西丽涨幅超130%的典型案例啊!

其中,西丽的两大热点板块,一个是留仙洞,一个是大学城。

上个周末我就去看了留仙洞的一个待入市新盘,这个地方的楼盘,真的很怪。

沿着沙河公园一路步行到366大街,酒足饭饱后闲逛,该说不说西丽的绿化郁郁葱葱到让人心情很好,路口边上有很多建筑工地正在开工。

附近就是吹风入市已久的丹华公馆最近开放的展厅,留仙洞总部基地附近,据说首付百万就能上车南山小户型,还带深中学区。

这不得去看看?

打上车出发,沿着石鼓路看着路边密密麻麻的写字楼和排长队的核酸检测队伍。

即使周末留仙洞总部基地周围的人流量还是非常大。

毕竟是深圳六大总部基地之一,目前已形成生命科学,航天科工,机器人等产业的战略性新兴产业总部基地。

现在已经基本开发完毕,像大疆,传音控股,天珑移动等众多独角兽企业均已入住。

整个总部基地建成后将会进驻1500多家高新企业,年产值将会超过1000亿,将会有60万人以上的高净值人群在这里办公。

大量的人流流入必将会带来大量的居住需求,整个片区的价值也会带来质的飞跃。

随着车拐进打石一路,先是看到了中兴人才公寓,后面丹华公馆的楼盘面貌也逐渐印入眼帘。

目测整体楼栋已建造过大半,距离46层的层高规划建造只需要一段时间。

在项目周围溜达了一圈,走进了最近刚刚开展的丹华公馆展示中心。

进门就先放一段3分多钟的片区及楼盘展示介绍片,上次看到这种介绍配置的还是在不那么好卖的罗湖的益田御龙天地。

整体来看,丹华公馆位于南山区留仙洞片区,处于西丽留仙洞总部基地的核心地段,西丽生态公园的东侧,与去年开盘仅售19套的玖裕茗院紧挨着,东侧为深中南山创新学校。

项目周边有两条地铁,5号线的留仙洞站和正在建设中的13号线石鼓站,直线距离800米,实际步行大概15分钟左右。

以及万众瞩目的西丽高铁站,也在项目一公里的位置。

并且,西丽高铁站不仅是替代深圳北站的大,更是一举成为国内最大的高铁、城际与城市轨道交通换乘站,同时也将是世界上最繁忙的综合交通枢纽之一。

有些人可能会说,不就是高铁站吗,人流大,但人留不住呀。

这你就是天真了,这次还真的留得住。

这次的西丽高铁站,和深圳北站的并不完全一样。

这将要打造“地铁连接、地下商业、城市界面、公共空间、上盖开发”的立体复合空间,实现站城一体、换乘便捷。

未来,西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人,地区的开发总量在360万平方米左右。

换句话说,这不是只一个高铁站负责运送旅客,更是要发展产业聚集基地的。

什么人流量,都比不上一个实打实的产业聚集基地更管用。

随着留仙洞总部基地和西丽高铁站这些年的规划逐步落地,片区的发展潜力叠加南山背景整体的发展实力,还有最近的深中南山创新学校加持,简直是在叠buff的存在。

只要价格到位,貌似又是一个会引发疯抢的楼盘。

听着销售的讲述,仿佛看到了下一个暴涨片区就在我面前摆着。

然而,事实真的是这样吗?

很多时间买房不能只看第一面的感觉,很多的陷阱都是第一眼看不出来的,背后还需要大量的背调才能清楚了解土地和楼盘的性质。

想要买房不踩坑还有很多功课要做,最简单粗暴的就是扫码添加我们专业的房产置业老师,不管是买卖房问题还是片区选筹,每天前十名都有免费一对一咨询!

从外部条件来看,丹华公馆的地段价值毋庸置疑。

然而,回归到项目本身,销售说参考隔壁玖裕茗院的均价8.5万/㎡。

那么丹华公馆到底值得买(300785)吗。

整体参观完展示中心之后,给我的感觉就是,一流的地段,但产品这不太行。

根据资料显示,丹华公馆共有3019套房源,一共8栋楼,户型面积只有两种,58平和108平。

其中6栋楼是58平的单间2424套、剩下2栋是108平的套间595套。

乖乖,一个小区有3000多户。

车位2000个,那肯定是不够用的了,不早点下班抢车位就等着蹲路边吧。

说是大社区设计吧,倒不如说是这个尴尬的是宿舍设计,4梯12户。

销售把户型图给我的时候,拿在手上一时间竟然不知道这该怎么看。

实在是有点太密了,估计以后点外卖的时候,送外卖的小哥都绕晕了。

其实这个户型奇怪,也只能怪当初拿地的时候的土地性质,不是正经住宅,也不是公寓,而是R3宿舍性质。

说白了,房产证上写的不是住宅,而是宿舍。

通俗而言,R3居住用地主要就是建宿舍为主,小面积单位。

所以这下你可以理解这个户型设计了吗,现在看看是不是真的很像宿舍,没有厨房设计。

除了户型分布像宿舍,还有层高,也相当像宿舍,只适合放上下铺。

3.9米的层高,既做不了双层的loft结构,太矮,但单层又感觉有点浪费。

可以说对开发商设计样板间造成了非常大的困扰,可能也是他们到现在样板间还没有公布的原因。

目前从政策层面上来看,是没有针对R3类用地专门的销售规范,但同类型的楼盘中,我想起了之前我们专门写过的福田深物业金领,以及丹华公馆隔壁的玖裕茗院。

虽然是宿舍,但是受到住宅类“限购、限贷、限售”政策的限制,也需要缴纳住宅类税费,后期二手房交易按住宅类房产纳税。

但是对公司,却又不限购,想买多少买多少,真的很怪。

占用了住宅的名额,但买的不是住宅,这搁谁心理谁痛快呢。

同时还有大家关心的上一街之隔深中南山创新学校,到底有没有影响呢?

首先,我们可以根据查询结果看到,学区范围内商品住宅很少,目前仅石鼓花园是R2住宅,基本都是R3宿舍和公寓,比如中兴人才公寓和万科云城。

在南山区R3宿舍可积分入学,积分分数分别是:住宅>宿舍>公寓。

而根据销售的口径,丹华公馆是会比公寓的积分20分高的,但比商品住宅40分低,因此在积分上,不会存在较大劣势。

根据去年深中南山创新学校秋学季的官网发布,学位是还有盈余的。

但即便是丹华公馆所在的片区普通住宅很少,但不排除未来学区范围扩大,纳入大学区等等情况,因此存在风险不确定性,需要谨慎。

教育问题一直都是深圳多年未解决的痛点,在学区选筹方面,我们归纳了很多带着好学位但是总价不高的选择,没有必要非和宿舍用地死磕,篇幅原因这里我们不展开细讲,直接扫码联系老师领取即可。

聊完了项目本身,又说回这绕不开的话题——价格。

去年与项目紧挨着的玖裕茗院同样为R3用地性质,玖裕茗院推售312套房源,面积30-100平,备案均价8.49万/平,总价最低只需要300万,即可上车南山。

然而,冻资入围108批,开盘当天销售19套,被人称为南山最惨新房。

说真的这个价格再配上这个土地性质,还是会让很多人望而却步的。

上次的玖裕茗院还只有300多套房源,最后被公司包圆了才卖完。

这次的丹华公馆不仅有玖裕茗院十倍多的房源,还有根据销售说法单价参考隔壁玖裕茗院8.5万/㎡均价。

我是觉得如果取得预售后真的公布这个价格的话,在如今这个市场环境下,可以预测到丹华公馆的去化会是相当不理想。

至于项目周边的二手住宅参考价都在9万/平左右,比如——

天悦湾花园,二手房指导价9.32万/平;

宝能华府,二手房指导价8.37万/平;

鼎胜金域世家,二手房指导价8.85万/平。

就连最近吹风入市的鼎胜金域阳光花园,背靠塘朗山,面朝大沙河,单价预计8字头起,这不比丹华公馆香吗?

最后综合结论,如果开盘真的公布均价8.5万/㎡的丹华公馆,那就可以不用考虑了。

-end-

本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读

        【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。