丁祖昱：保障性租赁住房政策落地周年记

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

距离2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已有一周年。目前，各地保障性租赁住房整体完成进度符合预期，成都等城市完成进度较快，有望提前完成既定目标。

2022年是保障性租赁住房建设关键期

随着顶层设计和配套政策不断完善，各地陆续明确“十四五”保障性租赁住房供应目标并加速落实。

住建部表示，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)。2021年，40个城市共筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划，从统计城市完成总目标进度看，平均进度为22%，其中厦门、济南筹建进度较快，达37%。

住建部表示2022年40个城市计划建设240万套(间)，数量是2021年的2.54倍，占“十四五”总目标的37%，由此可见，2022年是保障性租赁住房建设关键期。

政策目标下，各地保障性租赁住房项目加速认定，纳管项目稳步推进，多地表示已经落实2022年目标任务的九成以上。

克而瑞租售整理了4—6月份公布的保障性租赁住房最新完成情况，重庆、杭州、武汉、南昌、成都等8个城市平均完成总目标任务的27%，整体进度符合预期。部分城市推进速度较快，如成都已筹集202个保障性租赁住房项目，房源约12万套(间)，完成“十四五”总目标的48%。多地还表示已征集储备多个项目，也将加速认定增加保障性租赁住房供给。

但不得不说，年初至今国内多地疫情反弹，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也在一定程度上导致了保障性租赁住房进度延缓。

各地多渠道筹集保障性租赁住房

(1)因城施策盘活闲置存量

自2021年以来，各地因城施策，通过非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房拆迁安置房转化、个人住房转保障性租赁住房等盘活存量房屋的形式，有效增加了保障性租赁住房供给。

例如，重庆、西安、东莞等城市将闲置公租房转化保障性租赁住房，西安提出统筹使用公共租赁住房，在做好公租房保障基础上，可将公租房与保障性租赁住房房源统筹使用，规划统筹保障性租赁住房6万套(间)。

重庆利用国有闲置房屋改建一批保障性租赁住房，纳管一批政府闲置公有住房，利用产业园区闲置房屋盘活一批住房。

郑州支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民拆迁安置房用作保障性租赁住房。

长沙和成都则创新地提出个人住房转租赁住房可换取购房资格。此举不仅精准把控改善需求强烈、却无购房资格的居民家庭痛点，此举可提振楼市、盘活存量资产、增加租赁房源供给。

企事业单位自有闲置用地也是建设保障性租赁住房的重要方式。2021年，国办出台保障性租赁住房发展意见，允许企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，这大大降低了企业建设成本，提高了市场主体参与建设保障性租赁住房的积极性。

目前，已有多家企业利用自有存量用地建设保障性租赁住房，如下表。

(2)鼓励引导TOD项目和产业园项目配建保障性租赁住房

北京、上海等人口净流入大城市的住房困难问题不仅表现在供需不平衡方面，也表现在较强的职住不平衡问题。

2021年，国办曾发布指导意见，提出发展租赁住房尤其要注重职住平衡，引导产城人融合，提出可将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；以及单列租赁住房用地计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例保障性租赁住房。

从各地保障性租赁住房目标筹建方式分解来看，TOD项目和产业园配建保障性租赁住房也占有较高比重。

(3)从“集租房”转向“保障性租赁住房”的发展趋势

目前，多地明确每年单列保障性租赁住房用地计划，不低于年度住宅用地供应总量的10%、20%等，并提出要优先安排。

“集租房”转“保障性租赁住房”渐成趋势。北京作为首批集租房试点的城市，主要以集体用地建设租赁住房，但从2022年供给计划看，已取消集租房供地，保障性租赁住房用地取而代之，且2022年公布认定的两批10个保障性租赁项目，其中9个是集租房项目，部分项目正在建设中，多个项目即将开业入市。

我们预计，未来将会有更多集租房项目认定为保障性租赁住房，西安、厦门、福州等城市也在探索利用集体用地建设保障性租赁住房。

(4)将已有市场化长租公寓项目纳入保障性租赁住房

目前，市场上可租的保障性租赁住房以纳管的人才公寓、改造租赁住房项目为主，市场化长租公寓项目逐步进入了保障性租赁住房体系。

济南、南京等城市首批保障性租赁住房项目以人才公寓项目为主，如南京首批保障性租赁住房试点项目是江北新区保障性租赁住房(人才公寓)，涉及房源共2356套。

北京入市项目以纳入保障性租赁住房的集租房项目为主，2021年开启了4个面向应届大学毕业生的保障性租赁住房项目，已陆续开始配租。

此外，市场化长租公寓项目也已开始纳入保障性租赁住房体系，助力新市民、青年人实现住有所居、住有宜居。

(5)多地建设“平疫结合”的保障性租赁住房项目

疫情之后，全国多地建设了集应急隔离酒店、租赁性保障住房为一体的“健康驿站”。在疫情期间，其可作为医学观察用房，疫情结束后，可通过功能转换，作为商业出租房，兼具两种功能。

近日，西安4个平疫结合的保障性租赁住房项目开工建设，约5000套房源。截至目前，广东、广西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、河南、陕西等省均有健康驿站建成或在建。这些健康驿站在疫情平稳后将转为保障性租赁住房项目运营，成为增加保障性租赁住房供应的又一个重要渠道。

在各种利好政策影响下，市场主体参与保障性租赁住房建设积极性在提高。除市场化长租公寓外，越来越多的房企品牌公寓也通过集体性经营建设用地参与建设保障性租赁住房，参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等，部分企业表示，未来有机会也将参与拿地建设保障性租赁住房项目。(中新经纬APP)

本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。