地产股何时回暖?外资建议:关注一线城市二手房成交量

2022-07-06 08:59:54 财联社 

  2022年以来国内地产市场持续低迷,地方发布楼市扶持政策的频率明显加快。

  据中原地产数据显示,2022年上半年,各地出台楼市松绑政策已超460次,覆盖城市超200个,次数刷新历史记录。但房企的债务展期及违约持续不断。

  对此,瑞银中国/香港房地产研究主管林镇鸿在接受香港经济日报专访时表示表示,中资房企过去未曾经历如此长时间的调整周期,加上房企违约风险仍在,市场信心恢复仍需时日,一线城市的二手成交量将是领先指标。

  林镇鸿强调,相对过去美国及日本地产泡沫,国内地产业依然有基本面支撑:国内城镇化相对较低、居民杠杆率较低及地产业的问题未传导致金融体系。

  瑞银预计:下半年国内地产销售额同比跌11%

  瑞银称,低基数下,下半年全国内房销售额同比跌11%,较2022上半年回升约40%,恢复速度缓慢。现在房企没有足够现金流偿还余下债务,如果销售没有明显恢复,不排除全国性房企仍会违约及展期,这会造成骨牌效应,影响其他房企。

  去年全国房地产住宅销售为16万亿人民币,林镇鸿认为已见顶,未来或维持在12万亿元人民币的水平。

  近期政策吹暖风,多地调降利率及首付比例等,亦有民企被监管机构选为示范房企,发行人民币债及信用保护工具。林镇鸿表示,示范房企带来的讯号意义大于实际意义,因发债金额不能与销售金额媲美,而且业内仍有违约及展期,令信用保护工具的效用打折扣。

  国内百强房企上半年销售额减半,疫情反复让市民买楼意愿下降。开发商的现金流来自卖楼及融资,其中以卖楼占比最大,但现在全行业销售普遍跌50%至60%,及上半年房企还债多于发债,大部分房企仍处在烧钱状态。

  多家已违约的房企正筹备重组方案,其中恒大(03333.HK)重组计划料月底前推出。瑞银认为,大型房企出台重组方案,对已违约的民企具指标性作用,但市场反应如何仍要视乎方案内容,而重组方案一般涉及四种处理方式:延长还款期限、减少票据利息、削减票据本金、债转股。

  关注一线城市二手成交量 国内地产行业有基本面支撑

  瑞银认为,国内地产整体以一手市场作主导,这意味房价的定价权取决于开放式,但一线城市则以二手市场占主导。林镇鸿成,一线城市的购买力较强,回顾2014至2015年的调整周期,一线市场先行恢复,故未来关注一线城市的二手成交量,若有复苏迹象,有望传导致其他城市,并给予购房者信心。

  对比美国2006至2007年及日本90年代的地产泡沫,瑞银称,国内地产业有三个较为正面的基本面支撑:

  1. 美国及日本的地产泡沫传导致金融系统,但中国没有,因按揭成数(LTV)为70%,而美国当时接近100%,因此美国一旦楼价下跌,金融体系就缺乏缓冲空间;

  2. 国内居民杠杆率(债务相对GDP)约62%,低于当时美国近100%及日本约68%;

  3. 中国城镇化持续进行中,2021年城镇化率约65%,美国及日本当时则接近80%。

  林镇鸿,国内房企大洗牌后,未来房企杠杆更低,内房市场会将变得更健康,行业集中度会提高。

  国企受惠 港资地产商亦有机会

  林镇鸿还认为,国内地产行业整合后,除了国企受惠,地区性发展商及香港发展商也有机会抢占更多市场份额。他目前对民营中资地产股偏悲观,较看好国企。

  他指出,每个地区的楼市各有特色,地区性发展商最了解当地的特点。如果地产商只专注10多个能够获利的城市,将市场份额做高,也有助增加拿地能力。他预期,全国性布局的发展商将慢慢收缩布局。

  此外,瑞银还估计,未来房企会加强发展非地产业务,例如投资物业、建筑及材料的集中采购等,他又提到现时更多发展商参与代建行业,为金融机构进行代开发。

  最后对于物管股,他称,由于地产新开工及销售面积减少,物管公司可管理的面积亦会减少,短期对物管股较内房股更看淡。但值得注意的是,受惠于国企内房股将取得更多市场份额,旗下物管公司也会受惠。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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