一线城市租金调查：分散式公寓租金变动较大｜探索者·深度观察②

近期，租金上涨成为不少社交平台的热门话题。

有不少来自北京上海某分散式公寓租客纷纷爆料称，到期的房子，续租遭遇涨价，涨超500元的情况很常见，多位租客涨幅超过10%。

这一现象引发大众讨论，毕竟在当前疫情刚刚结束，多个行业处于修复阶段，租客收入预期变差的背景下，租金真的有上涨动力吗？而且今年开始，保租房正逐步进入租赁市场，租客可选房源越来越多，部分公寓企业的涨租行为是正常的市场行为吗？一线城市的住房租赁市场到底表现如何？不同业态的长租公寓租金表现有什么不同？

分散式公寓租金变动大

集中式公寓租金水平稳定

贝壳研究院监测发现，随着5、6月北京上海疫情防控形势好转，此前受抑制的租赁需求陆续释放，叠加高校毕业生集中进入住房租赁市场，推动租赁市场在6月达到上半年市场热度高峰。不过，从半年度同比来看，北京、上海、深圳成交量弱于去年同期，住房租赁市场仍处于修复状态。

整体来看，一线城市租金水平较为平稳，但在平静的表面之下，分化与震荡正在不断发生。

一直以来，分散式公寓更具有价格优势，但目前来看，这种优势似乎正逐步缩小。

工作在望京，租住在亚运村附近的夏美，已经在Y分散式公寓住了三年。当初选择这个品牌是因为同一个区域内，以集中式公寓25平米的单间房租，只要再加一点钱，就可以在附近小区拥有一个40平左右的Y寓一居室，这是当时性价比最高的选择。

然而今年六月份租期到了之后，管家一通电话打来，夏美的一居室竟然要涨600块，这个房子去年已经涨了350块，两年涨了近1000块，涨幅超过20%，“疫情当下，收入本来就减少了，租金这么涨真的出乎意料，接受不了，这么涨下去，这套房子价格优势就几乎没有了，不如选择去租赁社区。”

同一个小区内，通过合租方式居住Y寓的小雪也接到了涨租通知，续租涨450，管家称是因为今年要和业主重新签约，业主要提高租金。但和合租室友打听后，其他次卧最多只涨了150块。小雪非常疑惑，不同房间的租金涨幅为什么不一样？在Y寓这种不透明涨租规则下，这个房间明年又要涨多少？

夏美和小雪的故事在一线城市并不是个例，近期，北京、上海部分个人房源与分散式公寓房源陷入“涨价争议”。有不少网友在社交平台上称房东或分散式公寓中介大幅调高房源租金，不少房源涨幅达到10%-15%。

对此现象，北京望京西板块某分散式公寓管家称，目前北京是不同的租房产品，表现冷热不均。由于自如、相寓的分散式房源定价相比集中式公寓更低，更容易也更直接的受市场影响。品质较好的独立成套房屋备受青睐，但其实老破小、简装房、毛坯房空置很多，退租也较多，行情好的区域涨租的同时，行情不佳的区域已经开始靠降租吸引租客续约。

上海的租房市场情况也类似，上海世纪公园板块一中介称，上海之前受封控影响，存在部分租约到期的客户因疫情管控无奈续租，从而使得租金上涨的情况，也的确有一些房东抬高挂牌价，但抬高之后租期会明显拉长。

“6月份大家觉得市场热，主要是以前积压的租赁需求集中释放，再加上毕业季影响，体现在租赁成交量明显提高，但除了少数热门板块，大部分区域价格方面还是比较平稳的。从实际成交价格来看，根据链家的监测数据，上海租金维持在87元/平方米，和一季度持平，较去年同期甚至略有下降。”该名中介称。

与个人房源或分散式公寓不同，集中式公寓租金表现则比较稳定。房间数排名靠前的集中式公寓品牌均表示各门店租金水平稳定，没有租金大幅上涨的动作。

北京乐乎公寓表示，其积极响应政策，门店续约基本不涨价。龙湖冠寓表示，北京地区各门店租金基本保持稳定，且推出了部分租金折扣活动，有部分续约租户今年的租金甚至少于去年。魔方公寓也表示，上海等一线城市市场回暖非常明显，但魔方公寓六月份租金水平比较稳定。

一方面是年轻人对生活品质要求更高，一方面是公寓租赁房源供应增加，大趋势下，越来越多的年轻人选择集中式公寓。“一是因为服务和产品确实更好，比如最近的下雨天，管家会在微信询问需不需要帮忙关窗，很贴心。另外就是集中式公寓价格相对来说比较稳定，定价透明，管理规范，让人更安心。”一名00后毕业生如此说。

保租房“远水”何时能解“近渴”

实际上，不仅仅只是在毕业季刷存在感，租赁市场正在越来越多的被更多人关注。一方面是政策呵护，大力发展，利好频出，政府不断增加租赁用地供应；但另一端，租房难、租金上涨的市场声音也频频出现。不禁令人疑问，为什么会出现这种政策与市场表现不一致的现象？

作为阻击盲目涨租行为的一个重要手段，保租房备受租客期待。近几年多个重点城市已加大保障性租赁住房的筹建，且持续发展长租房市场。

以2021年为例，“两集中”新政明确要求重点22个城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。其中，上海租赁住宅用地占比商品房用地42%、占比最高，北京租赁住宅用地占比39%、位列其次，深圳、广州也基本设置在10%以上的年度目标。

和讯房产根据公开资料整理

由此来看，一线城市租赁供地力度不可谓不大，但为什么租金水平仍难以平抑，且容易反弹呢？

业内人士指出，由于土地供应转化为租赁房源存在一定的时间周期，整体供需间仍存在一定程度上的不匹配和结构性不均衡。以上海为例，近几年上海政府大力推出租赁用地，但受限于体量大，项目建设周期长，目前整体来看仍是远水难解近渴，短期难以见成效。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持有类似看法，由于当前大城市主要租赁需求来自于新市民和青年人。而针对于这部分群体的保障性租赁住房尚未形成规模性供应。之前一段时间，各地主要开展对重点区域的摸底调查工作，新增土地尚未形成供应，社会资本参与存量改造的方式也处于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到显著改变。

除了保租房这个手段之外，随着各热点城市租金的不断上涨，多城纷纷出台相关政策旨在控制租金的上涨。在中央层面，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中，要求住房租金年度涨幅不超过5%。与此同时，各一线城市响应政府号召，禁止个人房源随便上调租金，出租须按照官方发布的指导价，以此来抑制租金涨幅过快。

整体来看，政策的不断完善配合不断增加租赁用地供应，未来几年，或许将逐步作用在一线城市租金水平上。

一线城市仍是毕业生首选

多个长租企业推出优惠政策

每到毕业季，关于一线城市房租的讨论总是会卷土重来，究其原因，就是因为一线城市每年都会涌入大量租房需求，是毫无疑问的毕业生必争之地，是租金上涨动力最足的城市。

2022年，教育部发布的数据显示，今年高校应届毕业生规模达1076万人，同比增加167万人，规模和增量均创历史新高。猛增的毕业人数背后，是新增的租房需求。

据58同城、赶集直招发布的《2022年毕业季调研分析报告》显示，一线城市因就业机会、经济实力与区位优势较为突出，仍为大部分毕业生工作首选城市，北上广深均呈毕业生净流入态势。

供需决定市场，毕业季招聘市场的火热直接带动了一线城市新一波租赁需求的释放。而且，比较明显的一点是，与“前辈们”不同，在房源的选择上，00后更注重私密度与舒适度，他们更愿意为品质化的租赁产品和服务付费。贝壳研究院调研数据显示，相比于往届高校毕业生，这届毕业生选择整租的比例提升了8.1个百分点。

此外，选择长租公寓的年轻人越来越多。相比于其他租赁房源，长租公寓能够为租客提供品质更好的租赁产品和服务，调研数据显示，这届毕业生选择机构化租赁房源的比例达到38.3%，分城市能级来看，一线城市、新一线城市占比均超过35%。

2022年高校毕业生居住方式选择

理想很美好，但对于刚刚迈入社会的毕业生来说，租房实在是一件不得不面对的麻烦事。为了解决一线城市毕业生租房难的问题，多个长租企业推出了毕业生租赁优惠政策。以北京地区为例，包括贝壳找房、自如、我爱我家(000560)、魔方、万科泊寓、麦田房产等多家中介及长租公寓响应“毕业季租房服务进校园”号召，筹集了约9万套（间）房源供高校毕业生选择。

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可以看到，在政府与企业的共同努力下，住房租赁市场正迎来进一步的规范和发展。但不可否认的是，租金终究由市场供需情况决定，在当前住房租赁关系中，承租人仍处于相对弱势地位。住房租赁市场仍需进一步完善支持政策，助力保障性租赁住房和长租房市场发展。对于长租企业而言，随着住房租赁行业规模逐步扩大，将迎来更广阔的发展前景。